同修会演讲PPT(城市的更新变革)对外

同修会第五期2016年上海存量土地获取路径及物流地产研究中国房地产数据研究院2016.5.6何去何从？上海、北京等中国的特大型核心城市，在这个土地越来越稀缺的城市，如何能够获得非招拍挂土地是当前所有开发商所思考的问题，近年来面粉贵于面包的案例比比皆是，如何能够降低土地获得利润保证是每个开发企业要研究的课题同时在中国物流地产这个市场中，外资家族占绝对主导地位。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，普洛斯遥遥领先。那么我们如何在中国物流地产领域这块获得新的思路及物流地产在之后的发展趋势？以上将是我们本期第五次同修会研讨主题，我们对于上海的土地经过多年的研究，对如何获得低效非招拍挂土地进行路径和实操分析，同时结合物流地产前瞻性剥析希望能够给予开发商有新的思路和解决方案政策回顾4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络：备注：目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！关于本次22号文的全面解读一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。对于原土地权利人：由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。对于新拿地企业：主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。关于本次22号文的全面解读二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在：三，22号文的影响对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事上海土地利用现状及问题•上海建设用地总规模已超过陆域面积的40%；(总量偏高)•工矿仓储用地总规模达到844平方公里，占建设用地比重为27%；2013年交通运输用地、居住用地占建设用地比重分别为14%、35%；(结构不合理)•2012年上海市农村宅基地面积达424平方公里，占全市住宅用地总量的40%，占农村集体建设用地的比重高达51.5%(只有10%的农村人口)。国土资源管理的三种新常态•新常态一：适应经济规律，坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，确保国家粮食安全。–通过实施严格耕地保护制度，倒逼城镇化建设转型发展。–严格执行增减挂钩制度、占补平衡。•新常态二：适应自然规律，坚持最严格节约集约用地制度，转变土地利用方式，确保新型城镇化和新农村建设健康发展。–城市建设用地最能体现节约集约，要按照“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效益”的要求，发挥用途管制对城镇发展空间和建设用地边界的管控作用，在存量上多做文章，在制度、标准、监管上多下功夫，真正以土地利用方式转变助推城镇化。–除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。•新常态三：慎重稳妥地开展土地制度改革，在改革中维护好广大群众的土地权益。上海市各类建设用地比例8.83.812.624.134.245.241.041.976.030.829.313.712.616.901020304050600.010.020.030.040.050.060.070.080.019981999200020012002200320042005200620072008200920102011产业用地供应面积（公里）新增产业用地所占比重（%）上海市工业用地供应所占比重走势图企业生存时间与土地出让年限的不匹配1995年进入的企业，存活率只有34%2000年进入的企业，存活率为51%规模以上工业企业的平均存活时间为10年行业之间的差异并不大企业存活周期上海的土地新政2014年5月6日上海召开第六次规划土地工作会议，韩正书记明确提出了“上海规划建设用地规模要实现负增长”，杨雄市长要求必须“通过土地利用方式转变来倒逼城市转型发展”，这标志着上海进入了更加注重品质和活力的“逆生长”发展模式。为全面落实“创新驱动发展、经济转型升级”战略，坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，2014年上海市委、市政府提出了建设用地“负增长”、“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”和“土地全生命周期管理”的土地政策。总量锁定：到2020年全市规划建设用地“负增长”目标为41平方公里，全市建设用地总量从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。2014年年末全市现状建设用地总量达到3124平方公里，剩余增量空间仅61平方公里（即2015-2020年平均增量空间不足11平方公里）。2014年14号文《上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》：“五量调控”的土地管理全生命周期管理四个引入引入弹性出让年期制引入项目履约保证金制引入土地退出制引入生态环境影响评价两个加强加强开竣工和投产管理加强土地利用绩效管理一个限制限制转让、抵押行为新增土地的全生命周期管理《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2015〕30号）从全市来看，土地出让年限从50年调整为20年后，土地出让价格基本没有变化。一些重点产业园区，针对高新产业项目，通过“三委两局”高新项目认定以后，还可以给50年土地使用年限存量工业用地转型存量工业用地转型的途径区域整体转型统一整体转型开发分期整体转型开发土地收储后出让主要的转型方式，尤其居住用地有条件零星开发规划为居住用地，必须收储后开发旧区改造的，征收后整体实施其他，补地价后自行开发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（沪府办〔2014〕25号）存量土地1：转型(104+195)主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发的实施路径。对于划定的整体转型区域，经区县政府批准，可通过存量补地价方式实施统一整体转型开发或分期整体转型开发。整体转型区域内权利人分散的，可以通过商议的方式组成联合开发体。对于未划入整体转型区域的零星工业用地，规划为居住用地的，必须通过收储后公开出让；规划为其他经营性用途的，对纳入旧区改造范围内的，必须通过征收后整体实施；对于不属于以上两类，且周边已无规划开发建设用地的，可以经区县政府批准后，通过存量补地价方式实施自行开发。关于转型的要求•采取存量补地价方式进行开发的，对于规划为研发总部类用地的，“104”工业区块可以转为产业项目类和通用类两种类别，其中产业项目类以自用为主，通用类应持有70%以上物业产权，其余部分可以分割转让；“195”区域以产业项目类自用为主，主要是避免造成对商办用地市场的冲击，如有分割转让需要，可以转为商办类用地。•对于转为商务办公用地的，整体转型区域内的开发单位须持有50%以上的物业产权自用，零星工业用地的开发单位须持有60%以上。•转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。土地价款补缴方式和要求•研发总部类用地的市场评估地价，对于产业项目类的，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%，外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县和相关管委会研究，按照上述标准确定最低价的适用标准；•对于通用类的研发总部类用地，市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；•商务办公等经营性用途的市场评估地价不得低于相同地段同用途的基准地价。相关案例•单一主体的整体转型：上港十四区–位于宝山区牡丹江路东侧、宝钢护厂河南侧、长江西侧、上港集团北侧。国有工业用地，土地总面积54.75公顷，涉及12家权属单位及部分城市公地，权属主体相对集中，90%以上由上港集团持有。–确定约40%作为绿地建设，60%用于建设用地开发。•联合主体的整体转型：虹桥机场东片区(T1航站楼)–东片区主要涉及5家单位：民航华东管理局、民航华东空中交通管理局、上海机场、东方航空和中航油。5家单位的土地性质各不相同，土地权属犬牙交错，难以直接按照现状用地范围按存量补地价方式开发。存量土地2：低效建设用地的减量化•198区域占全市工业用地比重接近1/4，但工业总产值占比不到10%，产出效率偏低，且布局分散能耗偏高、环保问题和外来低端就业问题突出。•建立“一地一档”制度。•规划：减量化每年6-7平方公里，3年减量化20平方公里，到2020年减量化40-50平方公里。•郊野公园建设政策叠加和聚焦，成片推进减量化推进低效用地减量化的有关政策完善增减挂钩政策；建立集体经济组织和农民的长效增收机制：“拆三还一”，以“有条件建设区”增加农民的造血机制；加大财政政策支持力度；加大产业结构调整政策支持力度；加大环保政策支持力度；加大规土政策支持力度。存量土地3：郊野公园建设根据《郊野公园布局选址和试点基地概念规划》，在郊区初步选址21个郊野公园，总用地面积约400平方公里。选址原则如下：1.聚焦自然资源较好且具有一定规模的地区；2.聚焦对生态功能有影响的重要节点地区；3.优先选择毗邻新城和大型居住社区的地区；4.优先选择交通条件较好的地区。首批试点的7个郊野公园为嘉北郊野公园、浦江郊野公园、青西郊野公园、松南郊野公园、长兴岛郊野公园、廊下郊野公园和广富林郊野公园，规划总面积约130平方公里，其中正在实施的一期面积约50平方公里。存量土地5：城市更新•《上海市城市更新实施办法》（沪府发〔2015〕20号）•主要政策–现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的，可以采取存量补地价的方式。–城市更新项目的土地使用条件应当根据经批准的控制性详细规划确定。–城市更新的风貌保护项目，参照旧区改造的相关规定，享受房屋征收、财税扶持等优惠政策。•城市更新困难重重–虹镇老街：瑞安房地产上海24个城市更新试点(1)区县序号项目名称类型徐汇区1徐家汇六百增加社区广场空间黄浦区（2）2160街坊风貌保护性改造项目加强风貌保护3太平桥地区123、124、132地块完善城市功能静安区（4）4南京西路沿线公共开放空间体系（锦沧文华酒店、静安寺航站楼）增加社区广场空间5东八块（东斯文里）加强风貌保护6曹家