世联行2018中国房地产三季度报告

1政策见底楼市向低世联行集团市场研究部三季度房地产市场报告2018.10.292现状三季度，行业政策持续出台，有压有保稳预期是不变的原则。土地供应大增，叠加现售、自持等附加条款频现，地价连续三个月下行。销售面积负增长，将拖累全年销售进一步下行，都市圈、一二线城市价格进入调控窄区间，非都市圈在后棚改时代，增速现疲态。客户观望情绪愈发浓厚，城市库存和待售全面上扬；银行资金持续收缩，开发商推盘力度显著增强，主动筹措加快资金回笼是普遍现象。•三季度，行业出台各类调控政策共录得119宗，其中五限政策共出台33宗，其余86宗为各类加强监管、落实调控等行政管控计划；33宗五限政策中，新增限购城市4座(福建宁德市、河北河间市、云南普洱市、广东惠东市)，限购内容调整10宗；另有限价、限售、限贷调整18宗，限商1宗(深圳)；•另一方面，政策并非一味地抑制市场，房价得到有效管理的区域也有正向的微调，如广州；31.政策微调持续，张弛有度以稳为重201601M02M03M04M05M06M07M08M09M10M11M12M201701M02M03M04M05M06M07M08M09M10M11M12M201801M02M03M04M05M06M07M08M09M限商11113131111限价32222532561812137316限售26862268721231545限贷1212238267225198326513222143限购1141117141422016183326211313375211411171414220161833262113133752121223826722519832651322214326862268721231545322225325618121373161111313111105101520253035404550限商限价限售限贷限购全国商品房销售额走势(2014-2018)数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；2.土拍供应大增，楼面价回调数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；439.5%26.2%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-09规划建筑面积出让金全国招拍挂供应住宅用地建筑面积及出让金情况(%)所有用地类型住宅用地同比(%)1.一线2.二线3.都市圈三线4.非都市圈三线同比(%)同比(%)同比(%)同比(%)同比(%)1.土地出让金(万亿)4.4026.1%3.5326.2%0.20-26.2%1.6313.0%0.7621.8%0.94103.7%2.规划建筑面积(亿㎡)29.7730.7%13.9039.5%0.14-14.1%3.5425.4%2.8412.8%7.3865.5%3.楼面价(元/㎡)1,478-3.6%2,539-9.5%13,766-14.1%4,609-9.9%2,6748.0%1,27723.1%•累计至9月，全国招拍挂出让各类用地30亿㎡、同比增长30.7%，出让金4.4万亿、同比增长26.1%。•自2017年中以来土地出让节奏加快，兼有各类限制条件和定向出让，住宅地价呈现明显的降幅；住宅用地总供应建筑面积13.9亿㎡、同比增长40%，平均楼面价2,539元/㎡、同比下降9.5%。1-9月土地供应情况3.销售面积同比下降，拖累销售额增速回调数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；510.4万亿13.3%-20.0-10.00.010.020.030.040.050.060.00.02.04.06.08.010.012.014.016.02014-102014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-09商品房销售额(万亿元,左轴)同比(%,右轴)全国商品房销售额走势(2014-2018)•据国家统计局公布数字显示，1-9月全国商品房销售额10.4万亿元、同比增长13.3%，9月销售额1.5万亿元；9月按月同比增长6.7%，比8月按月增速15.2%下降8.5个百分点，较8月降速扩大1.7个百分点；•商品房销售面积累计实现11.9亿㎡、同比增长2.9%，9月销售面积1.7亿㎡、同比减少3.6%，比8月按月增速2.4%再下降6个百分点，呈持续下降的形势。•商品住宅累计销售额8.8万亿、同比增长15.6%、9月销售额1.3万亿、同比增长11.0%；累计销售面积10.3万亿、同比增长3.3%，9月销售面积1.5亿㎡、同比下降0.8%。•三季度，市场整体下行趋势缘于面积的显著下降，且降速有显著扩大的迹象。商品房销售额、销售面积按月同比走势(2014-2018)-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002010-032010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-09销售额销售面积数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；都市圈：仅包括京津冀、长三角、珠三角。670个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况(环比,2014-2018.09)•在政策引导中，70个大中城市新房价格呈现全盘温和上扬、局部缓慢下行的态势，整体进入窄区间；•据统计局公布70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，9月环比上涨城市64座，比8月少2座，平均环比涨幅1.1%，较上月减少4.6个百分点，环比持平城市3座比上月增加1座，环比下降城市3座平均环比下降0.1%。4.政策引导，价格进入窄区间1.1%-0.1%-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.50102030405060702014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-09上涨持平下跌上涨城市平均涨幅下跌城市平均跌幅17.7%-8.1%-6.3%-6.5%6.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%一线都市圈二线都市圈三线非都市圈二线非都市圈三线2017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-042018-052018-062018-072018-082018-095.后棚改时期，非都市圈现疲态数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；都市圈：仅包括京津冀、长三角、珠三角。7•按城市类别划分，一线城市自今年以来降幅持续收窄，并于9月实现累计销售额正增长，都市圈二、三线城市筑底过程中遭遇冷金九，季末销售负增长。•非都市圈二、三线城市增幅下降，进入后棚改时期，广大非都市圈三四线城市增长现疲态，且有进一步下行的趋势。各线城市商品房销售面积按月同比走势(%,2017.04-2018.09)6.成交、成单显著下降，客户观望意愿强烈数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；8-10.9%-26.9%-6.4%-2.6%103.0%60.2%26.0%-82.5%-6.5%-85.5%-20.9%-25.5%-72.5%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%北京上海广州深圳长沙重庆昆明哈尔滨郑州长春石家庄成都南宁济南兰州西安武汉天津苏州合肥西宁青岛银川宁波南京厦门沈阳福州临沂佛山惠州汕头潍坊东莞宜昌梅州南通阳江城市盘均成交同比情况•从盘均成交来看，监测楼盘盘均成交维持正增长的仅有长沙、重庆、哈尔滨，40个城市37个盘均成交下行；•从成单率来看，上门客户成单率指数持续下降，9月成单率指数报48.9，环比下降47%、同比下降40%，观望情绪在三季度持续加重。91.748.90.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0201501M201502M201503M201504M201505M201506M201507M201508M201509M201510M201511M201512M201601M201602M201603M201604M201605M201606M201607M201608M201609M201610M201611M201612M201701M201702M201703M201704M201705M201706M201707M201708M201709M201710M201711M201712M201801M201802M201803M201804M201805M201806M201807M201808M201809M世联上门客户成单率指数(201001M=100)7.销售不畅，去化整体上扬数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；9-5001,0001,5002,0002,500北京上海广州深圳沈阳济南武汉郑州(五区)青岛长沙(五区)中山西安南昌哈尔滨重庆主城佛山合肥苏州大连南宁石家庄(主城)东莞昆山贵阳南京厦门泰安珠海临沂南通8月9月重点监测城市可售面积情况(万㎡,2018.08-09)重点监测城市去化周期分布情况(月,2018.02-09)•三季度，主要城市销售去化不畅，待售面积呈上扬形势，30个重点监测城市中，20成可售面积上升，尤以济南、武汉、昆山为明显。•去化周期从年初的结构修复转为整体上扬，30个重点监测城市中25个上升；至9月底，30个重点城市中8个去化周期在13-18个月之间，比8月增加1个、比上半年增加3个，相应地，去化周期在7-12个月的城市减少为13个。57564545111014131515161367565478866566340.010.020.030.02月3月4月5月6月7月8月9月0-6个月7-12个月13-18个月18个月以上数据来源：世联研究，国家统计局，公开信息；1023.8万亿18.6%0%10%20%30%40%50%60%0.05.010.015.020.025.02007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062