房地产行业2019年半年报综述业绩增长稳健政策持续收紧土地市场降温

证券研究报告·行业研究·房地产房地产行业2019年半年报综述1/20东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分[Table_Main]2019半年报综述：业绩增长稳健、政策持续收紧、土地市场降温增持（维持）投资要点板块营收稳健增长，业绩小幅增长。2019H1房地产板块营业收入同比增长24.0%，较上年同期提速0.2个百分点，较2018年末提速3.2个百分点。业绩增速分化，18H1高基数下板块净利润仍然稳定上行。2019H1房地产板块归母净利润同比增长13.6%，较上年同期下降24.8个百分点，主要源于18H1业绩增长较为靓眼，基数较高。龙头房企上半年业绩普遍超出市场预期，在我们筛选的15个一线房企中，11家房企业绩增速超30%。毛利率改善，费率稳定，净利率略有回落。板块毛利率有所改善，一二线房企毛利率持续改善。2019H1房地产板块整体毛利率为33.0%，同比提升1.1个百分点，较18年提升0.4个百分点，毛利率继续稳步增长。各线房企三项费用率较18年全年均有所回升。2019H1房地产板块三项费用率为10.4%，同比略降0.4个百分点，较18年提升0.7个百分点。净利率略有回落。2019H1板块销售净利率为13.0%，同比下降0.7个百分点，较18年全年提升0.8个百分点。负债率保持高位，杠杆水平可控。2019H1板块整体资产负债率80.3%，同比提升0.6个百分点，较18年末提升0.5个百分点。2019H1板块剔除预收账款后的资产负债率为72.9%，同比提升0.4个百分点，较18年末下降0.1个百分点。从业绩锁定程度看，预收账款增速有所放缓。2019H1房地产板块预收账款、合同负债同比增长24.2%，较上年同期下降13.7个百分点，较18年末下降9.8个百分点政策层面：首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，各地继续落实因城施策。中央层面，2019年7月30日，政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，该表述与“房住不炒”的长逻辑一脉相承，意味着全局性宽松不必期待，但不排除因城施策下的局部调整，总体政策较为稳健。地方层面，一城一策、因城施策成为调控主基调，经过2018年的大幅调整，2019年市场趋于平稳，因而新出台的四限政策数量明显减少。土地市场：土地市场量稳价升，溢价率前高后低。2019年1-8月，全国300城市土地供应、成交量同比小幅下降，三线城市土地成交较为惨淡；量稳价升推动土地出让金增速回暖；年初以来，受政策影响，溢价率呈现前高后低走势，流拍率仍然维持在行业低位，5月后土地市场热度有所下滑。投资建议：预计2019房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。持续推荐保利地产、万科A、中南建设、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、绿地控股、招商蛇口、华侨城A；H股内房股重点推荐旭辉控股集团、中国金茂、金地商置、合景泰富集团、龙光地产、宝龙地产、建发国际集团。风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；棚改货币化不达预期。[Table_PicQuote]行业走势[Table_Report]相关研究1、《房地产行业行业点评：按揭贷款走向利率市场化的起点》2019-08-252、《房地产行业行业点评：销售超出预期，投资、开工缓慢下行》2019-08-153、《房地产行业业绩前瞻：地产板块业绩确定、增速可期》2019-08-04[Table_Author]2019年09月03日证券分析师齐东执业证号：[e-mail]研究助理陈鹏[e-mail]-26%-17%-9%0%9%17%26%34%43%2018-092019-012019-05房地产沪深3002/20东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分[Table_Yemei]行业专题报告内容目录1.房地产板块2019半年报综述........................................................................................................41.1.板块营收提速，板块利润整体稳步上行............................................................................41.2.毛利率改善，费率稳定，净利率略有回落........................................................................51.3.负债率保持高位，板块杠杆水平可控................................................................................71.4.预收账款增速放缓，三线房企增速靓眼............................................................................82.政策跟踪：首提“不作为短期刺激经济手段”，一城一策仍是主基调....................................102.1.中央调控：首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”...............................................102.2.地方政策：一城一策是主基调，目标稳房价、稳销售、稳投资..................................123.土地市场：土地市场量稳价升，溢价率前高后低....................................................................143.1.供需情况：供应小幅下滑，推动成交下行......................................................................143.2.量稳价升，推动行业土地出让金增速回暖......................................................................153.3.年内溢价率前高后低，流拍率持续低位..........................................................................164.投资建议........................................................................................................................................195.风险提示........................................................................................................................................193/20东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分[Table_Yemei]行业专题报告图表目录图1：中信房地产板块各线房企营收增速........................................................................................5图2：中信房地产板块各线房企净利润增速....................................................................................5图3：中信房地产板块各线房企归母净利润增速............................................................................5图4：中信房地产板块各线房企毛利率走势....................................................................................6图5：中信房地产板块各线房企三项费率走势................................................................................6图6：TOP100房企销售金额规模走势（亿元）..............................................................................6图7：中信房地产板块各线房企净利率走势....................................................................................7图8：一线房企2019H1销售净利率情况.........................................................................................7图9：中信房地产板块各线房企资产负债率....................................................................................8图10：中信房地产板块各线房企剔除预收后资产负债率..............................................................8图11：中信房地产板块预收账款、合同负债增速..........................................................................9图12：中信房地产板块预收账款、合同负债与营收比例..............................................................9图13：十九届中共中央政治局会议关于房地产行业表述............................................................10图14：全国300城全类型土地供应建筑面积（万平米）............................................................14图15：全国300城住宅类用地供应建筑面积（万平米）............................................................14图16：全国300城全类型土地成交建筑面积（万平米）............................................................14图17：全国300城住宅类用地成交建筑面积（万平米）............................................................14图18：全国300城全类型土地楼面均价（元/平米）...................................................................16图19：全国300城住宅类用地楼面均价（元/平米）...................................................................16图20：全国300城全类型土地溢价率情况.................................................................