房地产行业2020年度投资策略业绩为王潜心耕耘

请务必阅读正文后的声明及说明[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告/行业深度报告房地产行业2020年度投资策略：业绩为王，潜心耕耘报告摘要：[Table_Summary]展望2020年，一二线和强三线城市，“因城施策”的政策调整，触发需求端释放，预计2020年全年商品房销售面积降幅不会超过5%。全年房价不会下跌，保持稳定。2019年1-10月的房地产开发投资仍保持10%以上的高增长，与18年完全靠土地购臵费拉动不同，19年施工面积的增长带动建安投资的增长对房地产投资增长起到较强的支撑作用，土地购臵费的拉动作用将会逐步减弱，有望在20年年中见底。19年全年新开工面积有望保持在8%以上的高位增长，支撑20年施工面积的增速维持在高位，同时未来2年是竣工大年，建安投资有望迎来高增，明年房地产投资增速仍有韧性。下半年以来房地产的资金收紧主要集中在企业端，绝非是一刀切的监管，核心是监管房企融资用途的合规性。在上半年房地产信托高速增长之后，下半年以来对房地产信托进行了更严格的监管，防范相关金融风险的积聚。未来房地产的资金监管，核心仍是“堵偏门，开正门”，个人和企业合理的资金需求仍将会得到支持和满足。目前板块的绝对估值和相对估值均处于历史底部区间，即使短期内无政策利好带动估值中枢上行，亦无下行压力。头部房企经营层面灵活改变以应对资金压力，信用风险不大，优秀公司业绩增长的确定性带来配臵价值。随着开发业务增速降低，商业和物业板块在房企业务构成中的比例和战略地位将逐渐提升，在其中长期潜心耕耘者有望取得行业领先地位。在流动性宽松周期中，布局一二线城市核心区域的商业地产公司凭借其收益的确定性和现金流的稳定性往往能取得超额收益。物管板块，我们认为物业公司在管面积增长确定性的逻辑将进一步得到确认，科技赋能带来经营效率提升，社区增值服务延续快速增长，行业的政策环境有望更加友好，物业费提价难度下降。个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、金地集团、招商蛇口、保利地产和万科A；建议关注二线高增长房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好核心布局区域商业公司：金融街，大悦城；以及龙头物管公司：碧桂园服务、中航善达；风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2019E2020E2021E2019E2020E2021E大悦城6.900.690.780.9410.18.97.4买入-华夏幸福27.454.946.077.765.64.63.6买入中航善达22.230.460.650.9131.022.015.8买入金地集团11.692.442.863.254.84.13.6买入[Table_Invest]优于大势上次评级：优于大势[Table_PicQuote]历史收益率曲线-12%-4%4%12%20%2018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益-5.75%0.42%2.15%相对收益-4.25%-4.53%-17.42%[Table_IndustryMarket]行业数据成分股数量（只）168总市值（亿）23725流通市值（亿）20862市盈率（倍）10.12市净率（倍）1.72成分股总营收（亿）23230成分股总净利润（亿）2061成分股资产负债率（%）79.06[Table_Report]相关报告《2019年1-10月房地产数据点评：销售增速年内首次转正，开工回暖竣工持续改善》2019-11-15《东北证券房地产周报:南京出台人才新政，马鞍山限定房价跌幅》2019-11-11《东北证券房地产周报:海南取消落户限制，基金持仓持续回落》2019-10-28[Table_Author]证券分析师：张云凯执业证书编号：S0550519080009研究助理：沈路遥执业证书编号：S0550118070032联系人：吴胤翔执业证书编号：[e-mail]/房地产发布时间：2019-11-19请务必阅读正文后的声明及说明2/54[Table_PageTop]行业深度报告目录1.2020年地产销售判断：销售仍将承压，平稳下行...............................71.1.2019年房地产销售韧性十足..................................................................................71.2.城市分化，2020年仍将持续..................................................................................81.3.库存位臵仍不高.......................................................................................................91.4.房价涨幅得到控制，2020年稳定是核心............................................................111.5.行政调控政策继续“因城施策”.............................................................................121.6.棚改仍对三四线销售起到托底作用.....................................................................132.2020年地产投资判断：房地产投资增速下台阶，但不会失速..........142.1.施工面积的高位增长将支撑房地产投资稳增.....................................................142.2.2020年新开工、竣工剪刀差反转........................................................................152.3.土地市场的冷与热.................................................................................................153.2020年地产资金面判断：堵偏门，开正门........................................173.1.下半年融资政策边际收紧.....................................................................................173.2.龙头房企调整策略应对融资收紧.........................................................................194.子板块投资价值分析之物业板块：花开堪折直须折..........................204.1.板块表现复盘.........................................................................................................214.2.增长确定性依旧是明年的主旋律.........................................................................224.2.1.龙头市占率加速提升................................................................................................224.2.2.增长确定性，利润无承压.........................................................................................234.3.市场化拓展发力明显，收并购将迎来又一个丰年.............................................254.4.政策环境保持友善，行业正迈向真正的市场化.................................................274.5.多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果.....................................................284.5.1.非住宅业态重视程度明显提升..................................................................................284.5.2.增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长.............................................................315.子板块投资价值分析之商业板块：当前时点关注商业地产的四大理由335.1.增量开发逐步见顶，向自持商业转型是房企的一致选择.................................335.2.利率下行环境下资本化率下行，存量物业重估值提升.....................................375.3.过往流动性宽松周期中，商业地产股大概率有超额收益表现.........................405.4.外资跑马圈地，商业核心资产抢夺正当时.........................................................416.投资建议：20年业绩增长确定，关注物业和商业的长期价值..........426.1.低估值+高股息+强业绩确定性，板块投资价值凸显........................................426.1.1.板块估值处于历史低位.............................................................................................426.1.2.货币政策保持稳健中性基调......................................................................................446.1.3.板块股息率水平可观................................................................................................446.2.物业板块投资建议.................................................................................................45请务必阅读正文后的声明及说明3/54[Table_PageTop]行业深度报告6.3.商业板块投资建议.................................................................................................466.4.标的推荐.......................................