房地产行业跟踪分析信贷监管从严头部优势扩大2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/19[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业信贷监管从严，头部优势扩大[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：银保监会严控地产融资，上海自贸区新片区放松限购本周，中央层面，银保监会将对32个城市开展银行房地产业务检查，并将坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长。地方层面，上海自贸试验区新片区人才“居转户”由7年改为5年，核心人才缩短到3年，同时非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限由5年缩短至3年。本周基本面情况：8月前8天35城新房成交同比上涨1.2%8月前8天，我们跟踪的35个重点城市成交面积同比上涨1.2%，增幅较7月收窄2.7个百分点，其中4大一线城市同比下降4.0%，11个二线城市同比上涨7.2%，20个三四线城市同比下降5.4%。8月前8天重点13城3月移动批售比上行至1.02，其中当月批售比上行至1.72，景气度有所回落，主要是二三线城市推盘放量带动所致，8月前8天一线城市当月批售比0.83，维持一定的景气度，二三线推盘放量同比增长78%，批售比大幅上行至2.20。土地市场方面，上周100个大中城市土地供需量均小幅下滑，而移动3月供销比（供给/成交）下行至1.08，维持热度，但溢价率连续8周下滑至16.2%，其中一线溢价率为12.5%，上升0.2个百分点，二线、三线溢价率分别为16.1%、17.9%，分别下降0.6、1.4个百分点。信贷监管从严，头部优势扩大经济工作会议之后各部门持续发声，本周银保监会的政策方向主要是规范渠道，对于地产行业融资环境整体影响有限。从数据来看，7月房地产信托发行规模环比下降3成，但上市房企信托规模环比大幅上升。土地市场7月300城土地市场降温，溢价率回落，中小房企竞争的退出有助于龙头房企利润率的稳定，龙头房企在拿地以及融资方面的优势进一步凸显。我们认为，目前整体宽松和地产行业投放收紧的这种态势很难持续，对于头部房企能得到更多金融资源的倾斜，从而加大竞争优势。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-08-11[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:基本面景气度回落，继续建议加大板块配置2019-08-04房地产行业:政策继续一城一策，土地市场热度回落2019-07-28房地产行业:销售规模历史新高融资收紧投资意愿下降2019-07-25[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-16%-6%4%14%24%34%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/19[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币27.292019/04/08买入39.603.483.967.846.896.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币19.332019/03/19买入29.802.292.578.457.538.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币26.442019/05/01买入36.994.936.035.364.388.918.3329.0%26.2%000069.SZ华侨城A人民币6.592018/11/01买入-1.331.424.944.635.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币8.272019/04/29买入13.522.252.683.673.082.630.5822.6%21.2%000961.SZ中南建设人民币7.302019/05/31买入10.781.081.896.783.874.594.7819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.132019/04/03买入8.890.941.256.554.8910.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币5.702019/03/20买入10.041.111.725.123.3211.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币2.912019/03/18买入5.200.480.576.125.1223.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.332019/07/08买入19.860.921.0417.6915.777.756.8811.8%11.7%02007.HK碧桂园港币9.692019/04/13买入16.031.962.264.423.843.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币31.902019/04/07买入54.705.287.005.434.108.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币4.402019/04/30买入6.160.911.134.393.523.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币27.302019/04/08买入38.703.483.967.026.176.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/19[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况..............................................................................5主要政策回顾...................................................................................................5重点城市成交情况............................................................................................6重点城市推盘及库存跟踪...............................................................................10全国土地市场供给成交情况...........................................................................13地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.................................................................14图表索引图1：本周主要政策一览（2019.08.04-2019.08.09）...........................................5图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比....................6图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）......................................................7图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）...............................................7图5：35城新房月度成交同环比（%）..................................................................7图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）.......................................................7图7：35城新房成交整体年同比（%）..................................................................8图8：35城新房成交分线城市年同比.....................................................................8图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.02-2019.08.08）...8图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）.................................................9图11：12城分线城市二手房周成交环比增速........................................................9图12：12城二手房成交月度同环比....................................................................10图13：12城分线城市二手房成交月同比.............................................................10图14：12城市二手房成交整体年同比.................................................................10图15：12城市分线二手房成交年同比.................................................................10图16：13城市商品房周度推盘............................................................................11图17：13城市商品房月度推盘............................................................................11图18：13城市商品房推盘年同比趋势.................................................................11图19：13城市商品房月度批售比.........................................