物业管理板块2020年年度策略花开堪折直须折

请务必阅读正文后的声明及说明[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告/行业深度报告物业管理板块2020年年度策略：花开堪折直须折报告摘要：[Table_Summary]板块复盘：截止至11月11日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，头部公司估值创新高，市场对于板块的认可度、关注度持续提升。目前龙头物管公司2020年PE大多在20-30倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，我们认为物业板块仍具备相当的投资价值。但面对全市场对于物管行业的热捧，我们认为在个股的选择上更应保持冷静，倾向于选择基本面确定性强、增值服务或非住宅物业领域有先发、差异化优势的龙头公司。2020年趋势展望：确定性逻辑进一步强化，板块估值无下修风险：竣工拐点已现，龙头物管公司其关联方将如期交付大量项目，由于增量项目比例的持续提升，部分龙头物管公司能够在保证服务质量的同时获取超越行业均值的基础服务毛利率。同时得益于增量面积的大量交付以及充沛的合同面积，板块估值无下修风险。收并购迎来又一个丰年：充沛的现金与IPO后募集的大量资金，我们判断2020年物业管理行业将继续迎来收并购的大年，我们更希望能够见到一些在业态、布局区域上形成互补，“质”上的增长。市场拓展竞争加剧，非住宅业态收入占比提升：行业虽无短期增长的近忧，但仍有基数增长后中长期增速放缓的远虑，因此明年市场拓展的竞争必然会进一步加剧。非住宅物业竞争相对缓和且易形成差异化优势，明年龙头物管公司在非住宅领域必将会有大的动作。科技赋能提升行业全要素生产率，经营提效带来结构性机会：相较于科技应用对全行业潜移默化的改变，部分公司受益于分拆上市后的经营提效，将迎来利润水平的修复，结构性机会值得把握。社区增值服务暂未达到瓶颈，明年将延续高速增长态势。政策环境保持友好，行业加速迈向真正的市场化。维持行业优于大势评级，首先推荐碧桂园服务、中航善达、永升生活服务，长期关注绿城服务。风险提示：增值服务、非住宅业态拓展不及预期；房地产市场超预期下滑。[Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2019E2020E2021E2019E2020E2021E碧桂园服务23.810.580.821.1141.2929.2021.45买入中航善达22.230.460.650.9130.9822.0215.76买入永升生活服务4.350.140.210.2730.7621.0616.03买入绿城服务7.820.220.290.3635.5526.9721.73买入备注：单位均为人民币[Table_Invest]优于大势上次评级：优于大势[Table_PicQuote]历史收益率曲线[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益-5.61%1.19%4.31%相对收益-4.41%-4.88%-17.56%[Table_IndustryMarket]行业数据成分股数量（只）168总市值（亿）23725流通市值（亿）20862市盈率（倍）10.12市净率（倍）1.72成分股总营收（亿）23230成分股总净利润（亿）2061成分股资产负债率（%）79.06[Table_Report]相关报告《东北证券房地产周报:推盘促销助力头部房企销售提速，临港自贸区推人才新政》2019-11-04《六合区限购放松点评：南京六合区限购放松，区域市场或迎改善》2019-10-21《东北证券房地产周报：南京六合限购放松，蓝光嘉宝服务成功上市》2019-10-21《2019年1-9月房地产数据点评：销售持续回暖，新开工、竣工面积剪刀差收窄》2019-10-19[Table_Author]证券分析师：张云凯执业证书编号：S0550519080009研究助理：沈路遥执业证书编号：[e-mail]-9%-1%7%15%23%2018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10房地产沪深/房地产发布时间：2019-11-19请务必阅读正文后的声明及说明2/29[Table_PageTop]行业深度报告目录1.板块复盘......................................................................................................52.增长确定性依旧会是明年的主旋律..........................................................72.1.龙头市占率加速提升..............................................................................................72.2.增长确定性，利润无承压......................................................................................83.市场化拓展发力明显，收并购迎来有一个丰年....................................114.政策环境友善，行业正迈向真正的市场化............................................135.科技赋能提升全行业生产效率，经营提效带来结构性机会................146.多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果........................................166.1.非住宅物业重视度提升........................................................................................166.2.增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长....................................................196.3.业务广度或服务深度，解决行业长期痛点........................................................227.投资建议....................................................................................................227.1.碧桂园服务（6098.HK）......................................................................................247.2.中航善达（000043.SZ）.......................................................................................257.3.永升生活服务（1995.HK）..................................................................................267.4.绿城服务（2869.HK）..........................................................................................27请务必阅读正文后的声明及说明3/29[Table_PageTop]行业深度报告图目录图1：物业板块、恒生宗旨走势对比................................................................................................................5图2：碧桂园服务、雅生活服务PE(TTM)走势..............................................................................................7图3：碧桂园服务雅生活服务PS(TTM)走势...................................................................................................7图4：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务股价走势............................................................7图5：百强物管公司管理规模与份额变化........................................................................................................8图6：top10物管公司集中度..............................................................................................................................8图7：重点物管公司合同面积/在管面积变化...................................................................................................9图8：房屋累计竣工面积及同比......................................................................................................................10图9：房屋累计施工面积及同比......................................................................................................................10图10：碧桂园服务关联方在管面积中增量比例............................................................................................10图11：永升生活服务在管面积中增量比例.....................................................................................................10图12：来自于非关联方在管面积及同比增长................................................................................................11图13：非关联方面积占比................................................................................................................................11图14：万科物业智能科技服务群体...................................................................................