[房地产] 物业前期介入指导书

物业前期介入指导书1目的通过建立物业前期介入管理流程，解决部门接口标准问题，提高系统运行效率，建立标准化体系。2适用范围适用于公司开发项目的物业介入工作。3定义4流程说明活动编号活动名称参与部门工作内容及接口标准01参与市场调研销售策划部（牵头）工作内容：A、项目周边的市政配套设施：包括交通、商业、教育、文化、体育、金融等配套设施现状与未来规划；B、项目周边的竞争对手及其楼盘情况：包括楼盘规模、产品服务定位、差异化服务、物业服务收费、服务人员构成、薪酬福利情况等；C、对项目周边的客户和营销提供的意向进行访问，了解内容包括：对物业服务的了解、对竞争对手和本公司物业服务的了解和对比评价、了解其物业服务需求并进行排序（区域生活配套设施、居住的安全性保障、物业管理费的定价标准、特约服务内容、会所服务项目、健身运动设施、社区文化活动等内容）、了解物业服务费的承受能力等。接口：1、产品定位02参与方案研讨设计管理部/总工室（牵头）工作内容：在项目总平、消防、安防、交通、步行、结构、景观、公共空间、强弱电配置、产品标准和后期服务成本等方面提意见，具体以《设计评审作业指引》的程序为依据。接口：1、设计管理部/总工室确认设计图纸提供时间、方案设计要求。03参与图纸会审工程部（牵头）工作内容：①、房屋本体②、小区规划③、安防方面④、关注停车场的智能化建设和管理工作⑤、动力设备设施配置问题⑥、景观铺装方案规划⑦、景观光彩⑧、保洁绿化方面接口：1、设计管理部/总工室相关人员编制项目专业设计计划。04参与设备选型设计管理部/总工室（牵头）工作内容：A、建筑材料，就耐用性、清洁性、安全性及美观等方面提出专业意见。B、小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格;C、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力。D、设置雨棚的材料应考虑高空抛物导致易碎等因素。E、对购货、安装和施工等各类与工程有关的合同，提供有利于控制质量和售后服务的专业意见。F、二装所使用型材、发配电、弱电、空调、排风系统等重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。G、一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。H、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明。接口：1、设计管理部/总工室提供满足报建方案设计依据的设计方案图纸。2、设计管理部/总工室提供达到报建方案设计文件编制深度要求的报建方案图纸。3、设计管理部/总工室、工程部确保结构、机电专业方案的经济合理性、技术适用性。05参与现场施工管理工程部（牵头）工作内容：了解施工进度，参加开发项目召开的有关质量和进度方面的例会。了解相应的施工更改记录。参加隐蔽工程验收和单体工程验收工作06参与竣工验收工程部（牵头）工作内容：由建设单位和施工单位、设计单位、参加。工程部应在分户验收前2个月书面致函物业公司。①关注要点及时间衔接：A、接书面分户验收函时即组建物业服务中心。根据验收物业面积配套相应数量保安、保洁、工程、客户人员全部到位。对工程隐患和遗留问题提出整改意见。B、出具书面的分户验收计划致函工程部，在接分户验收函后一周内完成并送达；C、出具书面的有关各项验收工作的培训需求函（需水、电、土建、装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人员进行系统培训），与分户验收计划同时送达工程部。培训标准为：工程人员应熟练掌握验收标准和熟练操作动作设备及掌握维保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备设施分布状况。在培训期间应移交所有设备设施的相关技术资料及设备的配套工具给物业公司。设备设施技术资料及设备配套工具见后面接管查验内容。D、进行培训。时间不短于1个月。E、进行分户验收。按计划表进行。验收标准以物业公司标准为准。F、验收结果：不合格：由物业公司发整改函，待通知再行验收；合格：物业与工程部办理正式移交手续并负责保护成品。07接管检查物业公司（牵头）工作内容：在接工程部正式接管查验函后即制订详细的接管查验计划。具体查验标准与分户验收标准同。⑴、关注要点及时间衔接：①、进一步熟悉设备设施和努力发现未发现的问题，注意对资料和配套工具的移交，应齐全。②、工程部应在验收前20个工作日致函物业公司。③、物业公司在7个工作日内制订详细的接管查验计划并函达工程部。④、验收内容。08A分户验收物业公司（牵头）工作内容：由建设单位和施工单位、设计单位、参加。开发中心/市政部应在分户验收前2个月书面致函物业公司。关注要点及时间衔接：A、接书面分户验收函时即组建物业服务中心。根据验收物业面积配套相应数量保安、保洁、工程、客户人员全部到位。对工程隐患和遗留问题提出整改意见。B、出具书面的分户验收计划致函开发中心/市政部，在接分户验收函后一周内完成并送达；C、出具书面的有关各项验收工作的培训需求函（需水、电、土建、装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人员进行系统培训），与分户验收计划同时送达开发中心/市政部。培训标准为：工程人员应熟练掌握验收标准和熟练操作动作设备及掌握维保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备设施分布状况。在培训期间应移交所有设备设施的相关技术资料及设备的配套工具给物业公司。设备设施技术资料及设备配套工具见后面接管查验内容。D、进行培训。时间不短于1个月。E、进行分户验收。按计划表进行。验收标准见附件08B分户验收物业公司（牵头）工作内容：参与施工单位与开发商及建设主管部门组织的验收。关注要点及时间衔接：A、进一步熟悉设施设备情况。了解建设主管部门对本工程的质量和规划方面的意见。关注对物业成品的保护。B、工程部在竣工验收前半个月应致函物业公司。9资料验收工程部（牵头）工作内容：a、建设规划销售资料b、政府竣工验收合格资料c、工程技术资料d、设备设施资料（要求在分户验收前移交）e、业主资料f、其它应移交的资料（如开发商或建设单位的各项承诺等）10A交小业主物业公司（牵头）工作内容：集中交房及部分零散交房10B交小业主物业公司（牵头）工作内容：合同交房期后零星交房5相关文件无。6记录保存记录名称保存责任者保存场所归档时间保存期限到期处理方式7.补充说明无。8文档历史版本号拟制/修改责任人拟制/修改日期修改内容及理由批准者A