购物中心营运管理手册2

更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页2第八章物业管理文件一、购物中心物业接管验收方案…………………114-126二、物业委托服务事项……………………………127三、物业管理服务标准…………………………….128-135四、消防管理制度………………………………….136-137五、治安管理制度………………………………….138六、车库管理制度………………………………….139七、泊车管理制度…………………………………..140十一、综合维修及配电室管理制度……………………141-156十二、供电系统设备设施保养规范……………………157-169十三、保安内务管理制度………………………………170十四、安全工作总结制度……………………………….171十五、保安队员培训制度……………………………….172-174十六、保安交接班管理制度……………………………..175十七、突发事件处理制度及程序…………………………176-178十八、对讲机的配备，使用管理制度……………………179十九、业主/商户使用手册……………………………….180-193你也去淘一下吧！夏日炎炎防暑天，网购电子资料，省钱省力省时间，鼠标一点任你选。推荐一下哦！——招商、营销、企划最实操的资料！——招商难不仅仅在于客户资源；而更在于其专业性——购物中心招商实战！！百货公司成功秘笈！——百货招商、营运、企划实战手册！商业地产、房地产全程策划！——五星级酒店、星级影院、儿童乐园、儿童体验馆、写字楼等商业地产全程策划——万达企划、营运、招商、物业、工程集锦！更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页3更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线购物中心物业接管验收方案一、目的为了规范购物中心项目物业接管验收（以下称接收）工作，确保建管双方物业交接工作的顺利进行，为招商、经营及物业管理工作打下良好的基础。二、适用范围适用于重庆协信城市建设发展有限公司（以下称发展商）即产权关系未转前的业主和重庆广场广场商业有限公司（以下称商业公司）及物业管理分包方天骄物业管理有限公司对项目物业的接收工作。三、依据1．政策法规依据：《物业管理条例》、《建设项目/工程竣工验收办法》、《竣工综合验收管理办法》。2．技术依据：《房屋接管验收标准》和国家相关的建筑、安装（电气、给排水、暖通等）、设计、施工验收规范及巴南MALL项目设计、施工、竣工、图纸及相关技术资料。3．管理依据：发展商（城建公司）与商业公司（铜锣湾）签署的《项目委托营运管理合同》以及商业公司（铜锣湾）与物业管理企业（天骄物业）签署的《项目MALL物业委托管理协议》。四、说明物业验收由竣工综合备案验收、物业接管验收和业主收房验收组成。竣工综合备案验收是国家相关职能部门、建设单位按《建设项目/工程竣工验收办法》、《竣工综合验收管理办法》等政策法规以及相应的建筑、安装、设计、施工、验收技术规范对建成物业的建筑主体、围护结构、装饰装修及配套的设备实施是否达到设计要求进行查验，是承建单位向建设单位移交产品的过程。业主收房验收是发展商依据《售房合同》和《交房标准》向物业的买受人即业主移交其所购单位物业的过程。物业“接收”是商业公司受发展商和业主的委托，在竣工综合备案验收的基础上依据更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页4《物业管理条例》、《房屋接管验收标准》，参照相应的建筑、安装、设计、施工、验收规范，从物业使用和管理的角度对建成物业的施工质量和满足使用功能为主要内容的再检验，是发展商把建成物业移交给商业公司进行管理的过程。竣工及综合备案验收物业接收买受接收委托管理（收房验收）购物中心的物业“接收”涉及到发展商、承建商（各施工单位）、商业公司、物业外委单位以及大小业主多方面的实际利益和管理责任风险，根据项目建设和营运的现状，拟分步骤分阶段进行各方的对口“接收”。五、程序图整改纠正记录存档六、实施方案1.接收项目及交接主体项目：项目总建筑面积______㎡其中商业面积_____㎡,住宅面积_____㎡,地下停车场面积项目承建方项目建设方商业公司业主发展商与商业公司签署《委托管理合同》发展商与商业公司组建接收专项工作组城建公司交付小组商业公司接收小组（含天骄物业公司接收小组）编制《物业接收操作程序及配套表格》实施《物业接收方案》签署物业交付/接收书，实施后续管理发现问题遗留问题专项工作组编制《物业接收方案》交付小组编制《物业交付计划》接收小组编制《物业接管计划》更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页5______㎡的商业物业建筑主体结构、建筑装饰装1.1.配套的设备设施景观等。1.2.主体：交付方：重庆协信城市建设发展有限公司受托管理方：重庆广场广场商业有限公司分包管理方：重庆天骄物业管理有限公司2.接收步骤为了确保顺利交接，接收拟分为①中间点交验收（即实物量的交接）、②使用验收接管③交接验收三个阶段实施。表示如下：更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页6物业接收实施步骤明细表（1）阶段交接项目及内容交接单位协助单位交接性质、条件交接验收方式责任界定备注更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页7①中间验收点交阶段1、建筑及围护结构（含玻璃幕墙、门窗、建筑精装修等项目）2、配套设备施放（1）变配电系统（2）电/扶/货梯系统（3）消防报警及联/手动控制系统（4）消防喷淋及消火栓系统（5）中央空调系统（含给小业主配送的分体空调）？（6）卖场/光彩/环境照明工程系统（7）有线电视系统（8）宽带网络系统（9）电讯系统（10）停车场出入口管理系统（11）安防系统（12）给排水系统（含生活给水、排水及生化池）（13）环境景观（14）供气？城建公司商业公司天骄物业各相关施工单位性质：中间点交是发展商与物业管理企业对建成物业分系统分项目的作数量和实物量的验收交接工作。条件：交接的项目及内容已基本完工，但未经国家相关职能部门和发展商进行正式的竣工验收或涉及的单项工程未完全开通调试、系统未完善中间验收点交只作感观检查和实物量及数量的点交，涉及的项目点交验收完毕并记录于中间点交验收表中由城建公司和商业公司及天骄物业相关参与人员签字。中间验收点交结束后物业管理企业对接收的项目及内容承担实物量的成品保护责任。而发展商需对交接的项目及内容施工质量负责，存在的施工缺陷及瘕疵施工质量隐患仍由其组织限时整改。物业接收实施步骤明细表（2）阶段交接项目及内容交接单位协助单位交接性质、条件交接验收方式责任界定备注更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页8②使用验收接管阶段1、建筑及围护结构（含玻璃幕墙、门窗、建筑精装修等项目）2、配套设备设施（1）变配电系统（2）电/扶梯系统（3）消防报警及联动控制系统（4）消防喷淋及消火栓系统（5）中央空调系统（含给小业配送的分体空调）（6）卖场照明及光彩工程系统（7）有线电视系统（8）宽带网络系统（9）电讯系统（10）停车场出入口管理系统（11）安防系统（12）给排水系统（含生活给水、排水及生化池）（13）环境景观城建公司商业公司天骄物业各相关施工单位性质：使用验收接管是指物业的某个单项工程已按设计要求施工完毕并经国家相关职能部门、发展商验收合格可以正常投入使用。条件：1、交接的单项竣工验收合格并能正常使用。2、必备的资料齐备，包括《验收合格报告》或《审核意见书》，设备设施的质量保证书、使用说明书、维修维护手册及图纸，调试说明、调试记录/报告等。1、感观质量检查2、使用性能质量检查（包括是否满足使用功能，设备设施负荷运行等）。单项使用验收接管结束后发展商及物业公司相关人员在使用验收接管表上签字确认，标志着该项目使用权已移交给商业公司由物业公司负责其日常运行管理并承担成品保护和因管理不善或人为操作失误造成的设备设施损坏的责任。发展商对未完善部分继续完善，对设备设施运行过程中出现的问题负责组织整改和维修，各系统的使用接管结束后正式起算质保期但重要设备还需留出运行观察期。通过使用验收接管既能让发展商分系统将已竣工能正常投入使用的物业及配套设备设施逐步移交给物业管理企业使用又给物业管理企业留足时间通过运行观察物业及配套设备设施是否满足使用功能是否还存在隐蔽的质量缺陷和瑕疵，以便及时的提交发展商组织施工单位进行完善和整改。物业接收实施步骤明细表（3）更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页9阶段交接项目及内容交接单位协助单位交接性质、条件交接验收方式责任界定备注③交接验收阶段1、资料交接验收（包括：报建的产权资料、技术图纸资料、综合竣工验收资料、设施设备供货合同、承建商施工合同、产品质保书以及中间验收点交和使用验收接管两个阶段已移交物管企业的相关资料。2、物业及配套设施设备交接验收。城建公司商业公司天骄物业各相关施工单位性质：交接验收是指建成物业已综合验收合格，物业的硬件已满足了使用功能和要求。且相关资料齐备，建管双方进行最终验收交接。交接验收完毕标志着物业接管顺利完成。条件：1、物业综合验收合格，取得法定证照；2、物业及设备设施具有安全可靠性和功能可靠性，能满足使用要求，无重大质量缺陷和瑕疵，且中间点交和使用接管阶段暴露出的主要问题经过整改和完善，基本符合要求。3、物业的档案资料齐备。1、发展商将齐备的资料移交给物业管理企业。2、由发展商和物管企业相关技术人员对中间点交和使用接管过程进行全面验证，并对中间点交和使用接管中暴露出的问题是否完善到位进行检查核实。3、发展商将质保期内各施工单位的管理权及工程尾款和质保金支付的签证权授权给物管企业，使物管企业对施工单位有一定制约，确保售后服务得到保证。4、在中间点交、使用接管、交接验收三个阶段发现无法整改和完善的物业设计缺陷和施工缺陷，记录于《物业交接备忘录》中。5、签署《物业交付接收书》。交接验收完毕标志着物业的经营管理已整体移交给物业管理企业由物业管理企业全面负责其正常的运行和维护保养工作（质保期未到的项目除外）。在交接备忘录中记录的物业设计、施工缺陷及相关问题继续由发展商承担相应责任，从此时起物业及配套设备设施的运行维护保养费用由物业管理企业承担涉及到的大中修费用从公共维修基金列支。更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页103．组织架构及职责3．1组织架构□，3．2接收专项工作组职责3.2.1由城建公司和商业公司以及天骄物业公司相关领导组成广场广场项目物业交接工作领导小组，城建公司下设物业交付小组，商业公司和天骄物业公司分别下设物业接收小组。3.2.2由交付小组编制《物业交付计划》，接收小组编制《物业接受计划》，共同对接编制《物业接收操作程序及配套表格》。3.2.3由接收专项工作组确定操作方式并授权各分项目的交接责任人。3.2.4建立工作联系会议制度，定期或不定期会议商讨解决物业交接中存在的问题。4．物业交付进行计划,由城建公司项目部根据物业建设施工进行制定。5．物业接管验收计划,由商业公司和天骄物业公司提供的物业交付计划和实际需投入使用的物业进行制定。6．工程整改方案及流程（详见《项目工程遗留问题整改及质保期内工程维修管理方案》）7．其他相关问题的处理措施7．1物业及其配套设施设备和业主拥有产权的专有部位质量保证期的界定。7.1.1《商品房质量保证书》中明确的项目按其规定执行，未明确的项目参照国家相关规物业交接专项工作领导小组组长：副组长：组员：□相关支持/指导单位部门城建公司营销中心城建公司总工办城建公司成本控制部城建公司交付小组组长：副组长：商业公司接收小组组长：副组长：业主物业使用人承建商施工单位设备设施供货商国家相关质量检查部门天骄物业接收小组组长：副组长：更多资料登陆gx18.taobao.com时时更新更新文档在线共272页11定或发展商与承建商、设施设备供应商签订的