2015.1.xls0南宁市西乡塘区商业市场调研报告

Part1西乡塘简介西乡塘区是南宁市面积最大、人口最多的区。地处南宁市西北部，东连兴宁区，西北接隆安县，南靠江南区，东北与武鸣县接壤，西南接扶绥县，处在大西南出海大通道上，有发达的交通路网，南宁市新建的快速环道、高速外环连接城区东南两端。凭借优越的地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道的重要一环。全区总面积面积1298平方千米，区内有动物园、相思湖、金沙湖风景区、众多公园、城区内拥有长达三十多公里邕江河线，环境资源丰富。西乡塘区在商贸物流方面，汽车、物流、房地产、家电、机电、餐饮业等领域异军突起，凸显出独特的群聚效应。北Part2宏观环境数据西乡塘区GDP总值01002003004005006007008002010年2011年2012年2013年2014年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP（亿元）增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0501001502002503002010年2011年2012年2013年2014年全社会固定资产投资（亿元）增长速度(%)全社会固定资产投资2010~2013年西乡塘区三大产业结构近年，西乡塘区GDP发展比较平稳，年均增长14%，至2014年GDP总产值为729.56亿元。今年，西乡塘区的全社会固定资产投资也保持着较快的增长速度，年均增长28.23%，到2014年达到241.3亿元。从三大产业结构上看，西乡塘区第二产业占主导，尚处在工业化发展中期。（注：2012、2013、2014年与2011、2010年的值差别比较大的原因是统计口径改变。）01002003004005006007002010年2011年2012年2013年第三产业第二产业第一产业（注：2012、2013年与2011、2010年的值差别比较大的原因是统计口径改变。）800-4,000US$4000-8,000$US8000-20,000US$0-800US$启劢期减缓发展期快速发展期平稳发展期缓慢发展综吅发展型平稳发展，以质量为主，数量不质量幵重快速发展，以数量为主，数量不质量幵重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求西乡塘区2014年人均GDP为10147美元，从人均GDP与房地产发展关系可以看出，西乡塘区房地产市场目前正处于平稳发展期，居民以改善需求为主，房地产缓慢发展并朝综合方向发展。数据来源：西乡塘区统计局人均GDP与房地产发展关系Part2宏观环境数据0%50%100%150%200%250%300%350%012345672010年2011年2012年2013年2014年0%5%10%15%20%0501001502002503003502010年2011年2012年2013年2014年社会消费品零售总额（亿元）增长速度(%)0%2%4%6%8%10%12%14%00.511.522.532010年2011年2012年2013年2014年城镇居民可支配收入（万元）增长速度(%)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%00.10.20.30.40.50.60.70.80.912010年2011年2012年2013年2014年农民人均纯收入(万元）增长速度(%)西乡塘区2010~2014年人均GDP（万元）西乡塘区2010~2014年社会消费品零售总额西乡塘区2010~2014城镇居民可支配收入近年，西乡塘区人均GDP发展平稳，年均增速17.98%，至2014年达到63101.28元。西乡塘区近年社会消费品零售总额平稳增长，年均增速14%，至2014年达到299.79亿元。近年，西乡塘城镇居民可支配收入平稳发展，年均增速11%，至2014年达到24529元。今年，西乡塘农民人均纯收入逐年增长，增幅收窄，年均增速14.8%，至2014年达到9228元。西乡塘区2010~2014年农民人均收入数据来源：西乡塘区统计局Part3西乡塘区人口状况男385508人，51%女375602人，49%农业274279人，36%非农业486831人，64%流动性34.42万，23%常住115.6173万，77%流动人口34.42万中，大中专院校学生有10万人，占29.05%。性别比（户籍人口）农业人口和非农业人口比（户籍人口）常住人口与流动性人口比根据2013年户籍数据，西乡塘区总人口为761110人，男女比例为1.03:1，非农业人口和农业比例为1.77:1。从这些数据可知，西乡塘区性别比例失衡，男多女少；主要以非农业人口为主。根据2010年人口普查数据，西乡塘区常住人口为115.6173万人，流动性人口为34.42万人，流动性人口中大中专院校学生有10万人。数据来源：西乡塘统计局陈东商业广场建政商业广场碧园商业广场北大商业广场汇百嘉商业广场正恒商业广场华基商业中心北湖商业广场顾达商业广场起步期快速发展期结构调整期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心盈利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主百货为主专业市场餐饮、休闲休闲、娱乐营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现大型商业机构进入；商业水平稳步上升起步期起步期起步期快速发展期起步期结构调整期起步期稳步发展期发展阶段市场表现经营模式经营业态盈利模式标志节点Part4商业发展现状西乡塘区现阶段商业发展状况：城乡贸易、仓储服务，个体私营经济发展迅速，专业市场建设加快，商业网点形成网络，服务设施日臻完善。初步形成了“大市场、大贸易、大流通”的发展格局安吉商圈三华商圈安吉商圈：以安吉大道，秀灵北路延长线为轴线，以打造城区未来CBD新城、副商业中心为目标，着力发展汽车、家居、建材交易，新建一批CBD楼宇酒店及总部经济楼宇群；做大做强安吉大道汽车、家居、钢材商贸产业；五里亭商圈：以北大北路、大学路为轴线，涵盖明秀西路等区域，以建设南宁市副商业中心为目标，打造包括城市碧园、世贸西城、五里亭一二、四街旧改的组团，做大做强中尧路医药、北大路、秀灵路五金机电商贸产业；将建设成为南宁市次级商圈。北湖商圈：以北湖路为轴线，涵盖明秀东路和唐山路等区域，着重改造提升北湖路布艺和综合商贸、明秀东路和唐山路特色餐饮、唐山路古玩等；三华商圈：以华强路、华西路为轴线，辐射中华路、人民西路，着重做大做强华西路小商品批发、人民西路灯饰、华强路副食品批发等。数据来源：西乡塘区“十二五规划”Part5西乡塘区规划方案/商业规划西乡塘区“十二五”规划提出：优先发展现代服务业，着力打造区域性商贸中心。优化商贸空间布局，形成商贸“四圈”发展格局。提升商贸业态，加快引进大型商贸企业；提升专业市场；发展农村商贸。Part5西乡塘区规划方案数据来源：西乡塘区“十二五规划”“两区三带五基地”发展格局“两区”——城市建成区重点围绕“三旧”（旧城区、旧村庄、旧厂房）改造、商贸物流配套设施完善、楼宇经济发展和中心商贸区建设、市政基础设施的提升改造；乡镇片区重点推进金陵新城、坛洛新城、双定新城的建设，着力发展现代特色农业“三带”——沿江北岸经济带以配合环三江经济圈开发建设为重点，积极开发邕江北岸沿线，着力发展房地产业和商贸业；石埠—金陵城市大道沿线经济带着力发展仓储物流、休闲旅游和房地产业；南宁—武鸣城市大道沿线经济带着力发展商贸、物流等现代服务业。“五基地”——即以安吉片区为核心的商贸物流基地；以“三江两湖”为核心的休闲度假旅游基地；以南宁市北湖工业集中区和双定—金坛（金陵—坛洛）工业带为中心的新型工业基地；以金坛为中心的现代特色农业基地；以大学路为轴线的科教培训基地。针对城区经济总量偏小，综合经济实力不强；产业竞争力较弱，产业结构亟待优化；经济发展仍较粗放，转变经济发展方式的任务艰巨；城乡发展不够协调，统筹城乡发展压力较大；改革创新步伐仍需加快，开放合作水平有待提升；社会发展不够协调，社会保障体系还不完善现存问题，“十二五”规划提出“两区三带五基地”发展格局总体要求。旧城区安吉商贸基地北湖工业金坛农业基地大学科教基地三江两湖休闲度假基地安吉商贸物流园南宁市重点规划建设的五大物流园之一，园区总面积约12平方公里。规划建设安吉CBD新城，打造一个汇集商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体的区域性城市商务中心，建成后将成为对外辐射的桥头堡。城区“三旧”改造项目西乡塘区是老城区，有大片旧城、旧厂、旧村（三旧）需要改造，沿江1万亩土地可旧改开发。目前上尧沿江片区238亩作为“三旧”改造项目试点工业储备用地旧城改造储备用地商住储备用地北部湾环三江经济圈该经济圈主要包括：金陵镇、坛洛镇至324国道的金沙湖旅游风景区之间的环左江、右江、邕江“三江”交汇片区。片区发展定位：大型商业物流基地、文化教育培训基地、休闲度假基地、滨江商住区。重点打造：（1）扩建324国道为城市一级主干道。（2）金陵商贸物流城。（3）坛洛观光旅游城。（4）双定工业新城。（5）北部湾兴贤新城。324国道Part5西乡塘区规划方案图片来源：南宁市总体规划规划建设的三大板块针对“两区三带五基地”发展格局，以及南宁市总体规划，西乡塘区可分成“安吉商贸物流园”、“旧城改造区”、“北部湾环三江经济圈”三个规划建设模块。（1）金陵新城商贸物流中心：依托金陵新城的建设，着重发展商贸、物流及其相关产业；（2）坛洛农副产品储藏加工物流中心：着重建设成为集冷链物流、农产品加工配送、物流信息管理、系统设计咨询为一体的农副产品储藏加工物流基地；重点推进坛洛武康货物站、云贵铁路定顿站仓储物流园等项目，建设农副产品等仓储物流中心；（3）石埠仓储物流配送中心：着重发展农产品仓储、流通、配送等业务；（4）安吉物流园区：着重发展流通加工、物流配送等业务，重点建设南宁大商汇物流中心、广西东盟工业产品贸易中心、广西工业器材城、南宁工业科技物流项目、南宁市吉运物流等。数据来源：西乡塘区“十二五规划”Part5西乡塘区规划方案“十二五”提出：着力打造区域性物流中心。加快物流配送中心、物流园区建设，积极培育现代物流企业，构建功能齐全、技术先进的现代物流体系。金陵新城商贸物流中心坛洛农副产品储藏加工物流中心石埠仓储物流配送中心安吉物流园区《南宁市邕江沿岸开发保护综合规划》——西乡塘辖区段1.文教科技研发区范围：石埠和入口——清川大桥北岸，以高教育、研发为主。建设时将依托现有的高教学校结合相思湖相对集中布置教育科研用地，可利江、相思湖沿岸安排公园绿地，行程良好开放绿色空间。2..商贸居住综合区范围：清川大桥——永和大桥两岸，将建成以商贸服务为核心的高尚绿色居住区。这一地段为未来改造的重点地段，以商业金融、居住、公园绿化为主。3.旧城商贸文化旅游核心区范围：北岸永和大桥——葫芦鼎大桥，南岸永和大桥——银沙大道，为旧城区的核心，历史风貌最核心区段。以商业、金融为主导功能。北岸永和北岸永和大桥——葫芦鼎大桥，以商业金融、行政办公、医疗卫生、居住为主。123Part5西乡塘区规划方案数据来源：《南宁市邕江沿岸开发保护综合规划》区域人流动线Part6区域交通路网安吉大道秀厢大道清川大道西乡塘区主干道约有26条，南北走向的主要有清川大道、安吉大道、科园大道、鲁班路、北湖路、秀灵路、友爱路、北大路；东西走向的主要有大学路、江北大道、秀厢大道、高新大道、罗文大道。以大学路与清川大道形成“十字”路网，大学路为西乡塘区与兴宁区、青秀区的交通命脉，也是面向西北地区的主要交通线，人流车流量极大。清川大道以及秀厢大道南部延长线是西乡塘区与江南区、良庆区的出入口；安吉大道和秀厢大道为西乡塘区乃至南宁市联系北部地区的重要枢纽。Part6区域交通路网大学路