武汉统建光谷项目市场研究报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉统建光谷项目市场专项研究报告湖北中原WuHan.03.2019赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2019年8月11日—9月10日down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.光谷片区宏观环境B.光谷片区房地产市场C.光谷片区发展趋势D.光谷片区客户情况3163443报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010光谷片区宏观环境Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010光谷区域概况Part1.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，位于武汉市东南部，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20102019年洪山区及江夏区的多个村和社区移交东湖高新区托管，光谷面积扩大了近300平方公里，达到了518.06平方公里。现在的面积相当于12年前的21倍有余。光谷发展：4次扩容，面积增加20倍，“大光谷”实至名归新成立的东湖高新区仅24平方公里。1988年2019年面积净增10多平方公里。同年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉•中国光谷”。2019年江夏区豹澥镇划入东湖高新区，面积增加约88平方公里。2019年建设光谷生物城。至此，东湖高新区面积扩大至224平方公里。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域经济发展及城市建设Part1.2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010光谷经济：光谷产值保持高速增长，占武汉GDP比例已过半并呈不断攀升趋势，作为武汉主要经济增长点将得到政策重点扶持光谷经济总量光谷经济占比1000亿2000亿3000亿07年占比超40%09年占比近半光谷地区总收入于06年达到1000亿，09年和11年分别突破2000亿和3000亿大关，实现快速“三级跳”。近几年经济增速基本保持在30%以上高速增长。光谷收入占武汉GDP比重呈逐渐上升趋势。光谷09年产值占据全市1/2比重。不断攀升（数据来源：东湖高新统计年报，武汉市统计局）经济发展城市建设Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010产业发展：光谷主要依靠光电子信息产业、生物产业、新能源产业及装备制造业四大产业，其中光电子信息产业为主导产业光电子信息产业生物产业新能源产业四大产业装备制造产业现有全国最大的光纤光缆，光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光技术研发和产业基地。光谷生物城的核心区在光谷区域内，包括南湖农业基地、关南医药基地、九峰创新基地和九龙产业四大产业基地。以高新区新能源产业园(产业基地)为中心，太阳能、风能、核能、先进能源技术及装备、生物质能、氢能等重点产业领域多点支撑、共同发展的产业格局。随着武锅新厂、武重新工厂等纷纷进入，光谷已经形成了一个现代装备制造产业园，预计到2019年现代装备制造产业将实现年总收入250亿元。产业收入占地区总收入的37.72%产业收入占地区总收入的8.19%产业收入占地区总收入的15.61%产业收入占地区总收入的15.8%经济发展城市建设Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010企业数量：光谷企业资本实力居全市之首，上市企业占武汉市1/2，占全省1/3，并保持增长势头，聚集大量高收入群体区域人群购买力强2019年，光谷再添3家上市公司，光谷上市公司总数将达到30家，占武汉上市公司半数以上，占全省1/3，成为全国上市公司最密集区域之一。2019年又有73家企业通过高新技术企业认定，东湖高新区累计已有356家企业获得该项认定，占全省1184家的近三分之一，按照相关规定，每家企业均可减免15%的税率，享受所得税优惠政策。经济发展城市建设Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010企业构成：不同规模的企业数量逐年增加，数量占比不到一成的“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导企业按营收分类的企业数量按营收分类企业产值占比不同营收额区间的企业数量呈逐年上涨趋势。09年高营收企业数量增长较大，特别是营收10亿元以上的企业，从08年的14家增加到42家，增长率200%。营收1亿元以上企业数量占比不到10%，却创造了光谷地区90%的产值，是地区发展的主导企业。创造地区九成产值的企业（数据来源：东湖高新统计年报）经济发展城市建设Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010整体发展：地区居住区规划为“两带五片”的布局结构，地区西部靠近市区的鲁巷及关山板块发展相对更快区域发展分析两带、五片：光谷地区规划为“两带、五片”的布局结构，即雄楚大街居住带及南湖南路居住带，南湖东山居住片区、汤逊湖居住区、流芳居住片区、梁子湖居住区及九峰山居住区。光谷地区西部的鲁巷及关山板块地理位置更靠近市区，具有一定经济基础，是光谷地区当前重点发展区域。当前重点发展的鲁巷及关山板块经济发展城市建设Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010板块划分：以民族大道和三环线形成的十字轴将传统光谷地区划分为鲁巷、关山、汤逊湖和高新四个板块光谷中心区板块划分武汉板块划分经济发展城市建设Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010人口密度：三环线以北的鲁巷和关山人口密度较高，以南的汤逊湖和高新板块有待进一步发展，人口密度相对较低人口密度分析各板块人口密度28543人/k㎡中密度67457人/k㎡高密度2047人/k㎡低密度2882人/k㎡低密度关山板块高校较多，学生数量庞大，人口密度较高。鲁巷板块靠近主城区，人口密度在片区内居中。汤逊湖和高新板块人口密度较低。经济发展城市建设Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010区域交通：区域已经形成“四横三纵”的路网格局，连接市区主要依靠“四横”，2019年通车的地铁2号线是区域发展利好南湖大道雄楚大道珞瑜东路三环线民族大道关山大道光谷大道交通路网光谷核心区基本已经形成了“四横三纵”的交通路网。光谷片区目前主要依靠“四横”连接主城区。“三环线”成为近城区和远城区的心理分割线。地铁2号线终点站在光谷，其延长线将通达庙山，轨道交通的建成是区域一大利好。地铁2号线及延长线“四横”连接市区经济发展城市建设Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010光谷片区宏观环境总结光谷主要依靠光电子等四大主导产业，企业资本实力居全市之首并保持增长势头光谷经济保持高速增长，作为武汉主要经济增长点将得到政策重点扶持121光谷不同规模企业逐年增加，“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导31光谷居住区规划为“两带五片”，本案所在的高新板块有待进一步发展41光谷已经形成“四横三纵”的路网格局，地铁2号线是区域发展利好5赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2019年8月11日—9月10日down.winshang/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010光谷片区房地产市场Part2Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010光谷片区房地产市场Part2.1Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010总体发展：光谷片区房价位于全市第三梯度阵营，仅高于东西湖和沌口远城区板块，但片区已开始出现高端物业片区高端项目武汉各片区新房均价及同比涨幅光谷新世界：高端综合体项目金地华公馆：均价约14000元/㎡数据来源：湖北中原研究部Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010土地市场：光谷片区2019年土地在成交宗数、成交建面、楼面地价各方面较2019年均有不同程度的下降2019年光谷土地成交宗数比例下降，源于政府供应减少；2019年光谷土地成交建面下降比例远低于武汉市；这也说明，在武汉市整体土地场看跌的情况下光谷仍然保持着一个相对较好的发展前景；2019年光谷楼面地价下跌明显，主要由于2019年光谷土地供应以光谷东为主，楼面地价较低。光谷2019-2019年土地成交武汉市2019-2019年土地成交Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010土地市场：2019年成交6宗土地，碧桂园和万科先后在花城大道附近拿地，加上香江地产，形成大盘开发商逐鹿光谷东的态势P（2019）065P（2019）081P（2019）139P（2019）064三环线武黄高速土地成交地块分布土地成交信息P（2019）140P（2019）167Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,20102019年东湖高新区商品住宅供求关系对比图（万㎡）新房市场：2019年光谷片区受到限购政策影响，供应及成交均明显下滑，供应于第2-3季度增加，但成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显2019年1-11月东湖高新区商品住宅新增供应量为127.28万方，成交量为87.05万方，供求比为1.5；2019年同期东湖高新区商品住宅新增供应量为200.4万方，成交量为150.65万方，供求比为1.2；Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010新房市场：2019年光谷片区新房价格上涨，四季度后受全国大势影响，价格增速基本停止，成交套数下跌，整体呈下行趋势光谷新房成交价格（元/㎡）光谷新房成交套数光谷地区2019年各月新房成交均价均呈现出正增长的现象。三季度涨幅达全年最高，在1.8%左右；四季度后，受全国降价潮影响，价格增速回落，基本停止。三季度价格增长引起成交套数增速下滑。四季度后，受行业大势影响，价格增长回落也未能阻止成交套数下滑。增幅最高的三季度价格增长引起成交套数增速下滑价格增长趋近停止成交量负增长数据来源：湖北中原研究部数据来源：湖北中原研究部Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010新房市场：2019年光谷片区供应产品和成交产品均主要为90平左右首置产品和120左右再改产品2019年1-11月光谷片区新增供应量为127.28万方，环比下降36.4%。新