永城市场报告

永城市位于河南省最东部，是隶属于河南省省辖的一个县级市，距离商丘市区98公里。处于河南、山东、江苏、安徽四省交汇处，永城被称为河南省的东大门，素有“豫东门户”之称。国土面积2000多平方公里，人口150.6万人，常住人口124万。下辖23镇6乡。1996年10月撤县设市，2004年成为河南省重点扩权市，2011年成为河南省直管；境内有200多家面粉企业，也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市，永城拥有两家中国500强企业——永城煤电控股集团和神火集团、是河南省最大的煤化工基地。城市概况四省交界，河南省直辖四五级县级市，面粉和煤炭两大支柱产业，两家中国五百强企业汉兴之地面粉之城生态之市长寿之乡能源之都城市名片四区历史古城——西城区（老城区）工矿新城——东城区（新城）产业集聚区——沱南工业区人文古镇——芒山镇区。一带沱河生态联系廊带两湖新老城之间的生态新湖、芒山镇王引河上游的水寨湖。城市概况永城市未来的城市发展将形成“四区、一带、两湖”的空间格局四区，片区属于四区中的居住核心区新城中心新城核心20082008-14开发时间：2008年前区域地位：新城中心功能定位：集商业、住宅、办公、娱乐等为一体的城市核心区域开发现状：老居住区域居多，新开发房地产项目较少。开发阶段：醇熟开发建设路片区建设路片区开发时间：2008-14年区域地位：居住核心区功能定位：集配套、住宅、购物等为一体的城市主要居住区域开发现状：高价区域，样板区域，待开发项目居多开发阶段：逐渐走向成熟2015-北区延伸区域开发时间：2015年之后区域地位：未来发展延伸区域功能定位：集配套、住宅等为一体的城市主要居住区域开发现状：在售较少，待开发项目居多开发阶段：起步区域北区延伸区域城市概况区域开发成熟，新城区样板区，高端住宅集中区，区域价格最高08-11年11-13年13年之后启幕时代领袖时代纷争时代特征：群雄并立，集中推盘，大小品牌戮战新城区，金都、雨润、高盛、融汇等特征：新城区分化，大品牌开发商领袖新城区市场，金都、雨润、红星美凯龙等特征：对于新城区的开发持观望和怀疑态度，开发商较少，项目仅有中和龙郡和少量拆迁安置房新城区成为楼市热点和焦点板块，抢占新城区成为开发商成功的关键新城板块，群雄并立，避开锋芒，划立私属领地板块概况群雄纷争，集中推盘，避开锋芒才是生存之道城市概况区域开发成熟，新城区样板区，高端住宅集中区，区域价格最高解放路板块新城区核心区域文化路板块新城历史古城——西城区（老城区）住宅市场永城新城房地产住宅市场分为三大板块，新城区核心区域板块、解放路板块、文化路板块房产集中区域，新城区核心区域板块依托配套，房地产最成熟，价格最高。解放路板块特征：新城区发展方向标，新生项目多，体量大。配套以学校为主。产品：以高层为主，均价3600元/㎡左右；客户：以市区及周边乡镇客户为主，主要考虑小孩就学问题。新城区核心区域板块特征：依托地段优势，配套完善，未来土地供应少，资源稀缺；产品：以高层为主，均价在4100元/㎡左右；客户：以城区神火、永煤两大集团上班职工为主，个体，私营业主。企业中高层领导。文化路板块特征：城市重点发展方向之一，距离市中心较近，房地产项目多，竞争激烈；产品：以小高层、高层为主，小高层均价4000元/㎡左右，高层均价3400元/㎡左右；客户：以乡镇客户、市政府及相关事业单位客户为主。住宅市场—解放路板块市场价格第二梯队区域，城市重点发展区域，打造了大规模住宅聚集地；该区域多为城镇进城、年轻家庭的聚集地。中央名邸江南世家尚品国际时代城本案富城春天水木清华园翰豪国际产品：高层为主；鲜有多层价格：高层均价3800元/㎡；多层5000元/㎡客户：南部城区改善及本区域居民为主，教师、法院、政府等事业单位的泛公务员为主未来供应：大部分楼盘少量房源在售，2014年将有将会集中供应。