厦门观音山2019P30地块价值分析报告20P

观音山2019P30地块价值分析报告汇报内容框架第一章：地块属性分析第二章：地块潜力属性第三章：区域竞争分析※地块区位图※地块现状图※规划与出让条件※片区规划定位※地块价值分析※地块SWOT分析※竞争力提炼※项目定位方向※项目风险分析※区域已出让地块分析※在售项目1地块区位图2地块现状图3规划与出让条件4片区规划定位5地块价值分析第一章：地块属性分析地块区位图第一章地块位于厦门岛东部，属观音山营运中央商务区。西临环岛干道、南临台北路，北侧为塔浦安置房社区，周边高楼林立，已具备良好商务氛围。位于环岛干道东侧，临二线主干道，既能享受出行的便利，又避免了紧临主干道所带来的负面影响。地块东侧半屏山路、西侧环岛干道和北侧塔埔路已建，南侧台北路和两子地块之间的规划道路未建。环岛道环下堡路黄头路塔埔路半屏山路干塔埔安置房2009G30岛路台南路拟出让地块已出让地块台北路拟出让地块A04A07地块区位图地块现状图第一章地块现状图A07A04A07广告牌施工用房广告牌半屏山路A04A07本项目权属清楚无争议。场地现状堆土未清运，施工活动用房和广告牌尚未迁移、拆除。思明区提出可于2019年3月31日前完成以上场地清理，并完成场平及围墙建设。规划与出让条件第一章A04子地块A07子地块合计用地位置思明区03-07观音山片区塔埔路与半屏山路交叉口西南侧——用地性质办公(写字楼、商业性办公场所、金融活动场所)——用地面积23852.926平方米40241.092平方米64094.018平方米总建筑面积（计容）90000平方米以下177000平方米以下267000平方米以下不同性质建筑占总建筑面积办公：90000平方米以下办公：177000平方米以下办公：267000平方米以下建筑密度（上限）40%50%——绿地率（下限）25%15%——停车位符合2019年《厦门市城市规划管理技术规定》和厦规[2019]112号文——地块编号2019P30出让方式拍卖起始价47110平均楼面价（元/平方米）1764竞买保证金（万元）9422增价幅度（万元）300出让年限办公50年开工时间土地交付之日起一年内竣工时间土地交付之日起四年内规划与出让条件第一章环黄头路塔埔安置房岛道干拟出让地块已出让地块路塔埔路环岛半屏山路塔埔安置房台路东A04A07片区规划定位第一章海西第一“CBD”观音山国际商务运营区规划总用地面积138.23公顷，是厦门迄今为止在建的规模最大、档次最高的商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上的CBD。厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成和谐而完整的商务群整体。集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体。地块价值分析第一章地块紧临的环岛干道，是岛内横贯南北、无红绿灯的城市主干道，可快速直达高崎国际机场、国际会展中心、厦门大学，距火车站仅需15分钟车程；地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善，5路、28路、127路公交车均能到达地块周边，出行极为便利；地块右侧的半屏山路预留了轨道控制线，将进一步凸显地块的地域交通优势；交通：塔埔路半屏山路环岛干道地块价值分析第一章景观：所处的观音山片区，高档写字楼林立，可坐享现代化都市景观；地块临近环岛路，有着优越的海景资源，2.8公里长的美丽海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺；地块向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身；7月29日开业的观音山梦幻海岸做为海西首个滨海游乐主题度假区，不仅为项目提供了休闲娱乐的场所，也进一步带动了区域人气；观音山梦幻海岸观音山商务区夜景地块价值分析第一章商业配套：地块毗邻观音山公寓、塔埔安置房社区、何厝村社区，周边多为小型便利店，商业氛围一般；观音山滨海商业街与所在片区仅有一路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差；地块北距湖里万达广场仅5分钟车程，可满足更为全面而高端的消费需求；滨海商业街观音山公寓湖里万达广场公共配套：观音山音乐学校建设银行会议中心人工沙滩项目周边学校、医院、市场、银行、邮局、餐饮、车站等基本公共配套乃至高端的会议展览、休闲娱乐设施一应俱全；地块价值分析第一章1地块SWOT分析2竞争力提炼3项目定位方向4项目风险分析第二章：地块潜力属性地块SWOT分析第二章ＳＷＯＴ1234Ｓ优势Ｗ劣势Ｔ威胁Ｏ机会临近主干道，交通便利；公共设施齐全，配套较为完善；视野开阔，山水景观齐聚一身；片区办公氛围浓厚，财富集聚效应强；片区经高标准建设，高端商务区已形成；区域逐步成熟，商务氛围日趋浓厚区域商务价值开始体现，增值潜力较大；区域写字楼总体供应量较大、趋于同质，市场竞争激烈；宏观经济走向的不确定性；写字楼价值体现较低，投资氛围较低；目前片区内暂无所需的高端商务酒店、购物中心等商业配套；区域政务配套设施差，商务成本较高；周边楼盘林立，视野受遮挡；项目体量大，资金回收周期长；竞争力提炼第二章本案区位优势凸显，不仅拥有快速便捷的交通条件，还享有令人迷醉的、近在咫尺的海滩美景。目前观音山营运中心内已汇集众多知名企业总部，有近600多家企业先后入驻，办公人数达1万多人，作为海西首席CBD的群聚效应已开始体现，未来财富空间不言而喻；地块总平示意图（仅供参考）优越地段+群聚效应定位方向及风险分析第二章本案可借助片区大好的发展前景，塑造为具有完善商务功能、拥有丰富产品线的现代化高端办公中心。未来风险主要有房地产政策调控带来的不确定性及市场同质化项目造成的竞争风险，尤其是各级政府扶持性写字楼批量低价出售，将给本案的销售进度带来一定影响。地块鸟瞰示意图（仅供参考）1区域已出让地块分析2在售项目第三章：区域竞争分析区域已出让地块分析第三章地块编号地块用途士地位置成交时间面积(平方米)成交价(万元)成交楼面价(元/㎡)受让人土地建筑2019G07办公商业观音山商务运营中心2019-4-822725102260204002019柯希平2019G18办公商业观音山商务运营中心2019-6-8819134400203005901悦城(厦门)投资2009G30办公商业观音山商务运营中心2009-12-81685092530170801846开元国投2009P01办公观音山商务运营中心2009-12-23865826000123004731福建达利食品2009P02办公观音山商务运营中心2009-12-23877525500127004980福建柒牌集团2019P06办公观音山商务运营中心2019-4-853452930063202157通达集团2019P07办公观音山商务运营中心2019-4-848582505055802228泰龙电力集团2019P17办公台东路与南投路交叉口东北侧2019-10-84443.67438300143403744安溪华祥苑2019P23办公台东路与花莲路交叉口西南侧2019-12-152544.70720690119705785德尔惠股份有限公司2019P24办公台东路与南投路交叉口西北侧2019-12-152605.31823310142506113雀氏（中国）日用品有限公司2019P25酒店台东路与台北路交叉口东南侧2019-12-1513851.89974240151102035香格里拉中国2019P28办公环岛路与台南路交叉口西南侧2019-3-154627.9543816074501952创冠集团2019P27办公环岛路与台南路交叉口西南侧2019-3-154561.4114516084501871信义玻璃2019P07办公台东路与南投路交叉口东北侧2019-4-195237.90533970160704731FUXINGCHINAGROUPLIMITED2019P14办公南投路与台东路交叉口东南侧2019-7-204763.2273750064201712深圳市越海全球物流有限公司2019P18办公商业下堡路与塔埔东路交叉口东南侧2019-9-88238.3993500067101917厦门市台商投资企业协会总计——————126276.56813701954502868(平均)——区域已出让地块概况纵观近五年，观音山片区出让的地块大多为办公、商业地块，推出的居住地块较为稀缺。目前片区内有住宅·水晶国际、鑫塔水尚、中国铁建·海曦等三个商住项目，其中水晶国际、鑫塔水尚均位于本案北侧，为项目带来高端商住配套。项目占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）产品设计销售均价（元/平方米）水晶国际2.2510.241幢公寓楼及4栋高层住宅，规划设计上形成“空中小别墅”及“空中四合院”的系列化产品13500鑫塔水尚3.3922.89栋近150米的超高层住宅楼32000中国铁建·海曦1.85.84栋27-29层建筑，纯板式南北通透新古典主义建筑23000在售项目第三章地块编号地块用途士地位置成交时间面积(平方米)成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）受让人土地建筑2019P11住宅、商业观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路东侧2019-6-816348.68140900281006870开元国投2019P12住宅、商业观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧2019-6-817972.64645000306006800中铁二十二局集团编号名称备注编号名称备注1宝拓大厦租赁型11安踏营运中心建设中2五缘湾翔安营运中心销售型12天守营运中心建设中3五缘湾同安营运中心销售型13荣鑫盛营运中心建设中4五缘湾海沧营运中心销售型14虎都营运中心建设中5五缘湾湖里营运中心销售型15金山财富商务广场销售型6海富中心销售型16厦门锋尚大道销售型7海峡明珠广场建设中17建发国际大厦建设中8观音山营运中心启动区销售型18海峡交流中心二期建设中9汇金国际中心建设中19中国人民银行厦门支行大厦建设中10九牧王营运中心建设中20湖里万达广场销售型周边主要竞争项目在售项目第三章岛内东部主要商务区写字楼整体租金水平呈现观音山＞五缘湾＞湖里高新技术园区＞软件园二期的格局，观音山营运中心启动区大致在50-100元/㎡·月，较岛内西部鹭江道周边甲级写字楼70-150元/㎡·月的租金水平仍存较大价格差。随着自建区23家企业总部大楼的相继落成，群聚效应进一步显现，有望成为全市写字楼市场新的“价值高地”。