第七章房地产估价方法之假设开发法

第七章假设开发法假设开发法的基本原理1假设开发法操作步骤2假设开发法总结和运用举例3调查待开发房地产的基本情况估算开发经营期测算开发完成后的房地产的价值测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开房地产产应负担的税费假设开发法的概念假设开发法的理论依据假设开发法适用的对象和条件假设开发法的操作步骤选择最佳的开发利用方式进行具体计算，求出待开发房地产的价值重点掌握内容：重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法的概念，假设开发法计算中各项的求取。概念假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价格。第1节假设开发法的基本原理理论依据：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。如果要购买某个待开发或改造的项目，投资者愿意以多高的价格来购买？——理性投资者的报价不会高于开发项目预期总收入扣除投资成本和投资利润等之后的余额。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格或在建工程价格等。适用对象和条件假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的房地产：(1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地产开发项目)；(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，准确地预测了未来开发完成后的房地产的价值。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。⑵搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。⑶搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。⑷搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。⑴确定拟开发场地的最高价格⑵确定开发项目的预期利润⑶确定开发中可能出现的最高费用。第2节假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在开发前后的状况，二是要把握开发后的房地产经营方式。待开发房地产在开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。求生地价值的公式⑴适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费⑵适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费求毛地价值的公式⑴适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费⑵适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费求熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费求在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费求旧房价值的公式旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费开发经营期开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。（1）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。（2）经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。第3节假设开发法计算中各项的求取开发经营期开发期建造期前期销售期经营期销售（含预售）情况下开发经营期、开发期、经营期的关系开发经营期开发期建造期前期运营期经营期出租或营业、自用情况下开发经营期、开发期、经营期的关系开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。开发完成后的房地产价值对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：开发成本、管理费用、销售费用、销售税费由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测。如果预计建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。投资利息投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：(1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。(4)利率的高低。(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。通常为年。(6)名义利率和实际利率；在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。开发利润开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算。投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，将这种方式下的假设开发法称为传统方法。第4节现金流量折现法和传统方法现金流量折现法与传统方法的区别金流量折现法与传统法主要有下列3大区别：(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程预测它们在未来发生所发生的数额，即要进行现金流量预测。(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，