衡阳市城乡规划行政技术准则(试行)2011年10月

衡阳市城乡规划行政技术准则（试行）二〇一一年十月一日第一章总则第一条为加强城乡规划管理，保证城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和衡阳市城市总体规划，并结合本市的实际情况，制定本准则。第二条本准则适用于衡阳市规划区范围内各项建设工程（临时建设参照本准则执行）。各县（市、南岳区）的各项建设工程根据本地的实际情况，依据相关规范，参照本准则执行。第三条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）、提出规划条件、城乡建设用地规划以及建设工程规划的审批，均应符合本准则。第二章建设用地控制第四条本市建设用地，根据使用性质和主要用途，按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。第五条各类建设用地的性质必须符合衡阳市城市总体规划，并考虑土地使用兼容性。有批准的详细规划，按批准的详细规划执行，无详细规划的，按本准则《各类建设用地适建范围表》（附表一）的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目，应由市城乡规划局根据项目的性质、规模以及周边环境和外部基础设施条件具体核定适建范围。第六条凡需要改变建设用地使用性质，且超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的，应当先申请调整控制性详细规划，按规定程序报批。第七条建设用地规划条件应当符合控制性详细规划。尚未编制控制性详细规划又确需建设的地块，建设用地应按本准则《各类建设用地适建范围表》（附表一）和《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（附表二）的规定，提出规划条件。第八条建设项目规划用地红线的划定，应当以现状实测地形图为依据，根据城乡规划要求、建设项目批准文件、有关行业技术标准和规范、规定等因素综合确定。用地界线的确定，应满足如下要求：（一）规划用地界线、拆迁范围线必须闭合并尽可能的与详细规划所划分的地块相统一。（二）地块形状，除考虑地形、地貌、土地权属等条件外，尽可能规整，对不规整的用地应予调整。（三）位于规划道路两侧的建设项目，必须负责征用并拆迁临街面长度对应的规划道路用地的50%，即征用并拆迁至道路中心线（道路已形成的除外）。（四）必须按规划建筑征用或拆迁不小于周边规定间距用地范围的50%。第九条建设项目的用地面积包括建设项目自身用地面积和代征用地面积，各部分用地面积应当在建设用地规划许可证件中明确。代征用地包括代征道路、绿地、市政设施、公共服务设施等公共用地。第十条除公益性设施和城市基础设施外，建设项目自身用地面积必须满足建设项目独立建设的最小用地规模的要求。建设用地未达到下列规定面积的，不得单独规划建设。建设用地未达到前款规定最小面积的，但有下列情况之一，且不妨碍城乡规划实施的，经市城乡规划局核准，可单独规划建设：（一）相邻土地已完成建设的或为既有道路、河道等类似情况的，确实无法与周边土地调整、合并的建设项目；(二）因街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制，确实无法调整合并的；（三）街道、社区配套用房，垃圾收集和中转站、公厕、燃汽调压站、变配电房、泵房等涉及社会公益性的建设项目。（四）棚户区改造、市政重点工程拆迁安置等其他特殊情况，确实难以达到以上规定的。第十一条军事禁区周边的建设用地应符合有关技术规定，并征得军事管理部门的同意。第三章建筑容量控制第十二条新建、改建和扩建建设项目建筑容量（建筑容积率、建筑密度，下同）按已批准的控制性详细规划核定。未编制控制性详细规划的，其建筑容量控制指标按本章规定执行。第十三条《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（附表二）适用于单一类型的建设用地。（一）当建设项目包含两个（含两个）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。（二）对于混合类型的建设项目，在符合相关规范的基础上，由市城乡规划局根据实际情况参照本准则确定建筑容量指标。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。（三）对未列入《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（附表二）的科研机构、大中专院校、中小学校、幼托、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、市政公用设施等建筑容量控制指标，应按有关专业规范或详细规划执行，但不得大于（附表二）中居住建筑的控制指标。第十四条原有建设用地的建筑容量控制指标已达到或超过规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建。建设用地原有建筑容量控制指标虽未超出规定值，但其扩建会破坏空间环境的应禁止建设。第十五条临城市干道的建设项目，在满足规划要求及有关规定的前提下，能为社会提供公共使用的广场、公共停车场、绿地等开放空间的，可以适当提高容积率，奖励的建筑面积按下表《提供开放空间奖励建筑面积控制表》执行。已作为开放空间的不得改作它用，不得增加建筑物。提供开放空间奖励建筑面积控制表增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建设用地面积乘以核定建筑容积率）的15%。第十六条在承担拆迁量较大的旧城改造地区，或因规划调整，需要已出让地块为城市提供道路、公共绿地和市政公用设施用地并承担代征用地和拆迁的，市城乡规划局可根据其贡献大小及可行性，按下列公式在原核定建筑面积的基础上给予奖励：S1=S2×FAR×0.5其中：S1—奖励建筑面积；S2—为城市提供了道路、公共绿地和市政公用设施用地面积；FAR—基本容积率。奖励建筑面积总计不得大于核定建筑面积的15%。第四章建筑间距第十七条建筑间距必须符合消防、卫生、安全、环境保护、通风、工程管线敷设和城市景观等方面的要求外，还应符合本章规定。¬第十八条建筑间距按地区分类控制。（一）建筑间距I类地区：一般控制区，除建筑间距II类地区以外的控制区。（二）建筑间距II类地区：三江六岸两侧150米范围以及各级文物保护单位建设控制地带、公共绿地、广场等周围200米范围，风景名胜区、纪念地、生态风光地等。第十九条低、多、中高层居住建筑的间距应符合下列规定：（一）居住建筑平行布置时，建筑间距按下表控制：（二）居住建筑垂直布置时，建筑间距按下表控制：（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时，建筑间距按下表控制：（四）居住建筑山墙间距按下表控制；（五）新建居住建筑底层有非住宅用房的，按居住建筑要求控制间距。第二十条高层居住建筑的间距高层居住建筑与居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时（有效日照时间带为上午8时至下午4时）。（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时，建筑间距按下表控制：（二）高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑平行布置时，建筑间距应符合下列要求：1、高层居住建筑与其北侧范围的低、多、中高层居住建筑的间距，按本条第（一）项（方位0°～45°）的规定控制；2、高层居住建筑与其南侧范围的低、多、中高层居住建筑的间距，按南侧低、多、中高层居住建筑高度计算，其最小值为13米。（三）高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑垂直布置时，建筑间距按下表控制，其最小值为13米：（四）高层居住建筑与相邻居住建筑为既非平行亦非垂直且高层居住建筑为遮挡建筑时间距按下表控制：（五）高层居住建筑与低、多、中高层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不得小于13米。第二十一条非居住建筑之间的最小间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑间距按第二十条一、四项控制。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距按第二十条控制，最小值为15米。（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑间距按第十九条控制，平行布置时的间距最小值为10米。（四）低层非居住建筑与低、多、中高层、高层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，且其最小值为7米。（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其它形式布置的非居住建筑之间的间距，必须满足消防间距的规定。第二十二条高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：住宅主朝向面向高层建筑，间距不应小于24米或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于15米。第二十三条当两栋建筑之间有地坪高差,且高差达到2米以上时，视利用地形高差的具体尺寸,对建筑间距进行增减,增减后的间距不低于9米。高层建筑将其地形高差计入建筑高度进行计算。第二十四条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所和大、中、小学校教学楼与相邻建筑的间距，须在同类型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。第二十五条工业、仓储、市政及特殊用地内建筑间距按相关的消防、环保、卫生和安全的有关规定控制。第五章建筑退让与离界第二十六条沿建设用地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让与离界距离必须符合消防、安全、防汛、环保和空间景观等方面的要求外，应同时符合本章的规定。第二十七条建筑物后退用地界线（用地红线）按下列规定执行：（一）相邻建筑高度不等的，按建筑高度比例计算离界距离，各退够规定距离，并符合采光、卫生、安全要求。（二）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于其最小距离。（三）建设用地边界外是居住建筑的除须符合本条第（二）项《建筑离界距离控制表》的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。（四）建设用地边界紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，有详细规划的，按详细规划确定离界距离，无详细规划的各类建筑的最小离界距离不小于本条第（二）项《建筑离界距离控制表》中非居住建筑的最小离界距离规定，并由市城乡规划局核定。（五）1、毗邻用地建设，建设用地边界（用地红线）为非规则线型或与建筑长边不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，本着利益均衡原则，在双方用地单位同意的前提下合理分摊离界，但其最小离界距离不得小于本条第（二）项《建筑离界距离控制表》中的最小距离。v2、毗邻用地建设，相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足建筑间距要求的情况下，离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由市城乡规划局核定。（六）医院病房楼、休（疗）养院的住宿楼以及幼儿园、托儿所、大、中、小学教学楼等增加的建筑离界距离应留在自身用地红线之内。（七）危险品库、油库、液化气瓶库、加油站、加气站及其它危及四邻安全的建（构）筑物，其安全防护距离应留在自身建设用地范围内。第二十八条地下建筑物后退城市道路、广场、公共绿地距离最小值为4米；后退相邻建设用地和已建用地边界的距离不少于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.7倍，且其最小值为4米；当城市市政管廊、重要景观道路的环境绿化等有特殊要求时，地下建筑物的离界距离应符合相应要求。第二十九条沿城市道路两侧新建、改建建筑物，其后退城市道路规划红线的距离按下表控制执行，同时应符合第四章和第六章的有关规定。第三十条城市道路两侧设有绿化带的，建筑物后退道路绿化带的距离按下表控制执行。第三十一条沿城市高架道路两侧和立体交叉口周围新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路和匝道边缘的距离按下表进行控制。第三十二条规划宽度30米以上城市道路交叉口四周的建筑物后退城市道路规划红线的距离，应在第二十九条、第三十条规定的基础上增加6米以上的后退距离（从道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起）。第三十三条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除必须满足人流集散，停车泊位、环境景观等要求外，不得小于20米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地。第三十四条沿江河两岸兴建建筑物应符合《衡阳市城市防洪总体规划》的要求，并符合以下规定：（一）禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建（构）筑物。（二）在按照市水利主管部门认可的防洪标准渠化后的河道两侧新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑边线与渠壁外侧的距离不得小于20米。有专门规定的地段，按其规定执行。（三）建筑物后退防洪堤背水坡堤脚的距离控制在30m以上；经过城镇的堤段，经市城乡规划局商市水利主管部门论证同意，也不得低于15米。（四）在防洪工程设施保护范围内建设市政