土地评估报告

土地估价报告项目名称：李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（唐山市丰润区）受托估价单位：************有限公司土地估价报告编号：**－**－土估［2010］字第133号提交估价报告日期：二Ｏ一Ｏ年十二月二十一土地估价报告第一部分摘要一、估计项目名称李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（****）二、委托估价方委托方：***联系人：***联系电话：***********三、估价目的****委托********对其使用的位于*******的一宗国有出让商业用地进行现值评估，目的是为其进行抵押贷款提供使用权价格参考依据。四、估价基准日二Ｏ一Ｏ年十二月十七日五、估价日期二Ｏ一Ｏ年十二月十六日至二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日六、地价定义根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地位于*****，宗地证载用途为商业用地，李树信以出让方式取得土地使用权，终止日期为2042年6月4日，截止估价基准日剩余使用年期为31.5年证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米，土地等级为参照商业二级，实际开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红外线“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、供暖及场地平整）。根据地价评估的技术规程和估价项目的具体要求，此次待估宗地的评估价格是指评估设定：土地用途为商业用地，级别为参照二级，土地使用年限为31.5年，土地开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整条件下，于评估基准日为2010年12月17日土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场勘查和对当地市场资料的分析，按照地价评估的基本原则和估价方法，评估基准日2010年12月17日的土地使用权价格为。单位面积地价：832元／平方米大写：捌佰叁拾贰元每平方米评估土地总面积：56.52平方米评估土地总地价：4.70万元（保留到0.01万元）大写：肆万柒仟元整货币种类：人民币待估宗地估价结果详见报告附表1－1《土地估价结果一览表》八、土地估价签字姓名土地估价资格证书号签字蔡敬侠2002130010张红月2004130141九、土地估价机构*************评估有限公司（机构公章）二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日第二部分估价对象界定一、委托估价方委托方：****联系人：***联系电话：*****二、估价对象本次评估对象，是指***使用的位于*********的一宗国有出让用地土地使用权。三、估价对象概况1、土地登记状况待估宗地登记土地使用权人为***，位于********，土地设定用途为商业用地，土地等级为参照二级。宗地四至：东临门市，南临门市，西临唐丰路，北临门市。证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米。国有土地使用证证号为：冀唐国用（2004）第05391号。2、土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，使用权由***以出让方式取得，使用权终止日期为2042年6月4日，至估价基准日剩余使用年期为31.5年，根据委托方提供的资料，截止估价基准日，根据委托方提供的资料，待估宗地上无抵押、租赁、地役等其他项权利登记，本次评估设定待估宗地上无任何他项权利。3、土地利用状况根据委托方提供的资料，在估价基准日，待估宗地上有钢筋混凝土结构商业楼1幢，建成年代2002年11月，建筑面积166.64平方米，建筑容积率为2.95。四、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况唐山市系河北省省辖市，是以煤炭、钢铁、电力、陶瓷、机械等为主，具有百年历史的重工业城市，是国务院确定除省会市之外的全国13个较大城市之一，在环渤海湾城市群中具有显著的位置。（1）唐山市坐落与行政区划唐山市位于华北平原东部，北依燕山，南临渤海，东与秦皇岛接壤，西与京津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。目前，唐山市实行的是市管县体制，现辖2市6县6区和6个开发区（管理区），总面积13472平方公里，人口303.60万人。（2）自然环境①气候气象唐山市地处暖温带半湿润大陆性季风气候，全年温度变化幅度大，年温差为31-32℃，冬冷夏热明显，风随季节变化比较显著。年平均气温11℃，年平均降水量620-750毫米，无霜期180天以上，年日照时数为2600小时。②地形地质唐山市地处燕山山前冲积平原，属滦河中早期冲积扇，中心区北部为剥蚀残丘和裸露丘陵，南部为平原区。唐山陆地形成于“中奥陶纪”的造山运动。市区主要的构造单元有碑子院背斜和开平向斜，基岩地层为不同时代的碳酸岩系，由于隐伏岩溶地区强烈排水，破坏了地下水的平衡状态。造成部分地区岩溶地面塌陷。市区南部一带由于地下煤炭的大量开采，局部形成地面地面沉陷，有的已成为采煤波及区。此外，市区还存在着多条形成年代不一，规模不等的断裂构造，北部和东南部地区还有少量的软土及不同程度的液化现象。③矿产资源唐山市矿产资源丰富，已发现并探明储量的有45个矿种。典型矿种有石油、煤炭、黄金、大理石、石灰石、石英、矾土、高铝土等，其中，煤炭储量50亿吨，铁矿石44亿吨，耐火粘土1亿吨，矾土、高铝土373万吨。（3）市政建设2007年，全年城市基础设施建设投资65亿元，比上年增长62%，新建和翻修改造城市道路48条（段），新铺装道路面积达90万平方米。扩供管道煤气用户8421户，城市燃气普及率达到99%。年内完成旧小区集中供热改造35万平方米，新增供热面积120万平方米。集中供热面积3376万平方米，集中供热普及率达到68%。城市日供水能力达118.05万立方米，自来水普及率为100%，全年供水总量1.67亿立方米，其中生活用水0.8亿立方米。年底运营公交线路195.97条，年内新增10条；年底出租汽车共有4586辆人居环境明显改善。城市公园绿地面积1883公顷，比上年增长10.0%；人均公园绿地面积10平方米；建成区绿化覆盖面积9057公顷，增长2.0%。2、房地产市场状况及产业政策近年来，唐山市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断完善以及土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范，房地产开发规模较大。土地出让、转让呈上升趋势。1999年1月1日新《土地管理法》实施，对新征用地的补偿费用有较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大影响，房改房上市交易，住房制度的改革以及购房贷款的实施，极大的刺激了地产市场，促进了地价的上扬。因此唐山市近几年来地价有大幅的上升2007年房地产开发投资61.25亿元，增长26.5%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房建筑面积22.44平方米，比上年增加0.03平方米；农村居民人均住房建筑面积31.47平方米，比上年增加0.87平方米。3、城市规划与发展目标唐山市区的规划城市性质为：河北省经济中心之一，环渤海地区重要的能源、原材料基地。唐山市的发展战略：调整市中心区功能，重点发展海港区、南堡区，形成多核城镇结构；优先发展县城以上的城镇，形成各级中心城镇；选择重点，积极发展若干建制镇。逐步形成城镇发展与经济发展相互促进，城镇之间联系密切、等级结构合理、职能分工明确的城镇网络。4、城市经济发展状况（1）社会经济状况素有“煤都”和“北方瓷都”之称的唐山经过十年恢复，二十年的发展，唐山工业在原有的基础上得到了长足发展，现拥有167个工业门类、1340多种工业产品，形成了以煤炭、陶瓷、冶金、电力、机械、建材、化工等企业为主，纺织、食品、造纸、医药等轻工业为辅的工业体系。唐山盛产玉米、水稻、小麦、花生，素有“冀东粮仓”之美誉，名优特产有“京东板栗”、“孤树小枣”、“东路花生”、“渤海对虾”。这些产品久负盛名，畅销海内外。2007年，国民经济继续保持平稳快速增长。初步核算，全市实现地区生产总值2779.14亿元，比上年增长15.0%。其中，第一产业增加值286.08亿元，增长2.0%；第二产业增加值1595.55亿元，增长16.5%；第三产业增加值897.51亿元，增长16.2%。非农产业所占比重进一步上升。三次产业增加值构成由上年的10.8:58.0:31.2调整为10.3:57.4:32.3。全市人均生产总值为37734元，比上年增长13.9%。（2）道路交通目前，唐山已形成以市区为中心，以铁路为骨干，公路为脉络，海运为外延的四通八达体系。现代化沿海城市交通网络体系初具规模。以京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路和三条国道为骨干的公路网络密度高于全国沿海城市平均水平，总里程达到7396公里。铁路有京沈、通坨、京秦、大秦四大铁路干线贯通，境内铁路总长度677公里，是全国铁路密度最高的地区之一。市区共有主干道、次干道和支道50多条，全长150余公里。2001年底，唐山环城高速公路全线贯通，成为河北省第一个拥有92公里环城高速公路的城市；2007年底全长50.2公里的唐山市外环路主体工程正式通车，形成了以“O+X”为标志的城市公路网。2007年全年完成公路建设投资87.17亿元，年内改扩建公路（包括乡村公路）1247公里，其中国、省道路222公里，地方道路1025公里。全市公路通车里程达到13010公里，其中，高速公路402公里，分别比上年增长4.5%和30.9%。唐曹高速完成全部路基及部分路面工程，沿海高速唐山段以建成通车。农村公路通油路达100%，村村通班车率达100%，农村公路总里程突破1.13万公里。港口运输飞速发展。唐山港全年港口货物吞吐量6758万吨，增长30.7%，其中，曹妃甸港区吞吐量2008万吨，增长81.8%；京唐港区吞吐量4750万吨，增长16.8%，完成集装箱运输19.31万标箱，增长1.0倍。（3）邮电通信事业邮电通信能力迅速提高。2007全年完成邮电业务总收入45.79亿元，比上年增长15.0%。其中，邮政业务收入3.56亿元，增长21.9%；电信业务收入42.24亿元，增长14.4%。年末全市邮政局（所）167处，其中农村邮政局（所）102处。全市邮政储蓄网点131处，邮路总长度3911公里，比上年增长9.9%。年末电话机交换总容量达到475万门，增长9.4%；固定电话用户215.84万户，其中城市电话用户154.84万户，乡村电话用户61.00万户，分别减少12.64万户和6.81万户，移动电话用户455万户，新增133.81万；互联网用户43.47万户，新增11.18万户；固定电话普及率30部/百人。（4）物价变动2007年物价呈现结构性上涨，食品价格涨幅较大。居民消费价格总水平上涨4.3%，涨幅同比上升3个百分点，其中城市上涨4.0%，农村上涨5.2%。在统计的八大类价格中，食品类上涨11.7%、烟酒及用品类上涨1.6%、衣着类下降1.2%、家庭设备用品及维修服务类上涨0.4%、交通和通信类下降1.2%、居住类上涨4.2%，医疗保健及个人用品类下降0.7%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.8%。商品零售价格总水平上涨3.3%，涨幅同比上升1.7个百分点、农业生产资料价格上涨4.2%涨幅同比上升1.4个百分点。工业品出厂价格上涨7.8%，其中生产资料价格上涨8.0%，生活资料价格上涨4.7%。（二）区域因素丰润区位于北纬39°32′－40°04′，东经117°45′－118°21′，北依燕山，中南部偎冀东平原，地处环渤海、环京津开放开发中心地带。西至北京市150公里，东至秦皇岛市140公里，南至唐山市中心区25公里，西南至天津市140公里，东南至唐山港155公里。丰润区东临滦县，西接玉田，南与丰南，北与迁西、遵化毗邻。境内京秦电气化铁路横贯东西，唐遵铁路纵穿南北。京哈公路、宣唐公路、丰董公路联系四面八方，是唐山市北部地区的流通中心，地理位置十分优越。1、自然环境A、工程地质丰润城区各部地质虽然亦有差异，但大体可分为三类，即Ⅰ类用地、Ⅱ类用地、Ⅲ类用地。地表覆盖着2—4米厚的棕红色亚粘土，允许承载力20—30吨／平方米，适宜进行大中型工业与民用建筑。此区处于山前冲、洪积扇的后缘，沉积材料较粗，地下水埋藏相对较深，唐山“7.28”地震时宏观烈度为8—9度，因而除沿还乡河狭窄