房屋维修养护管理概述

小组分工8.1房屋装饰装修管理---尹玮莹18.2房屋安全管理---赵砖南28.3房屋日常维护养护管理---古贤贤39.1-9.3房屋附属设备设施维修养护管理---黄恩彤49.4特种设备维修养护管理---郭丽婵59.5建筑智能化管理系统---蒋芷婷68.1房屋装饰装修管理房屋维修装饰管理8.1.1房屋装饰装修管理制度8.1.2房屋装饰装修施工管理8.1.3房屋装饰装修工程的验收8.1.1房屋装饰装修管理制度1.申报登记制度（1）业主申报：业主在需要进行装饰时应提前向管理处申报并填写装饰申请书（单），内容括装饰装修项目、施工时间、施工队伍情况，同时应附房屋所有权证复印件、业主身份证复印件、装饰装修方案复印件、施工企业营业执照复印件，施工人员身份证等资料。如果是使用人需要装饰装修则提供业主本人身份证复印件及同意装饰装修的书面证明。（2）管理处审核：管理处接到业主的装修申请后应及时进行审核。审核的内容主要包括施工方案及施工企业的资质情况。（3）批准：当物业服务企业确认装修方案为合理方案后，应对装饰装修申请予以批准。同时物业服务企业的相关人员应将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。（4）签订装修协议：业主（使用人）或施工企业应当与物业服务企业签订房屋装饰装修协议，协议一般包括：装饰装修工程内容、装饰装修时间期限、允许的施工时间、垃圾的处置、禁止行为和注意事项、违约责任等。2.装饰装修巡检制度物业服务企业的相关工作人员，如工程部工作人员，应结合部门的工作规程在业主装饰装修过程中每日到现场巡视、监督检查。检查的内容包括：是否按照装饰装修方案施工，是否有违规施工，是否有安全隐患等等。如发现有违规行为，应立即制止并要求责任人及时纠正。8.1.2房屋装饰装修施工管理1.房屋装饰装修施工管理的内容房屋装饰装修施工管理是指物业服务企业按照房屋室内装饰管理服务协议对装修人或企业在房屋室内装饰装修等一系列过程中所进行的现场监督和管理活动，一般也成为二次装饰装修管理。相关工作人员应在管理郭过程中对违反有关规定的行为及时纠正和处理，具体管理内容如下：1）监督施工人员凭临时出入证明进出物业区域，并在指定区域内施工。2）监督施工企业必须按照装饰装修方案及相应的技术标准施工。3）施工企业和从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业。4）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。5）严格按照装饰装修协议中规定的时间进行施工，避免扰民。6）按照装饰装修协议中的期限进行施工，如需延期，应到管理处办理延期手续。7）空调机应按统一规划的位置安装，客梯不得作为运送装饰装修材料和货物的工具。8）任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、控诉。2.房屋装饰装修施工管理中的相关规定（1）装饰装修作业时间的规定（2）建筑垃圾处置的规定（3）装饰装修的禁止性规定（4）损坏房屋有节能设施，降低节能效果（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为【案例8-1】书P1218.1.3房屋装饰装修工程的验收：装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企业工程部人员进行验收。验收时，应当按照合同约定和相应的质量标准进行。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装修质量保修书。对验收不合格的，应当要求装修人和企业及时进行整改。附一某小区装饰装修管理办法1.装饰装修申报程序1）先向管理处提出申请，审批2）业主收到批复后，按规定办理相关手续及出入证等2.装饰装修管理要求1）接受物业公司的统一管理、监督和检查2）不得改变原有房屋的结构、外貌及配套设施的使用功能3）保持外墙立面的统一4）不得改变上下管道的位置走向5）不得污染或损坏公共区域6）装饰装修垃圾及时清运3.工程验收（附二：装饰装修申请审批表）8.2房屋安全管理内容案例房屋安全检查1.一般性房屋安全检查的方法2.房屋安全检查步骤及注意事项3.各类房屋中不同结构的检查重点4.房屋安全检查报表的填制危险房屋的评定城市危险房屋管理的规定案例一2016年5月9日，衢州市气象台发布暴雨蓝色预警信号。衢州地区出现明显降雨天气。晚上7时至8时之间，衢江区黄坛口乡紫薇村大门里自然村一民房倒塌，所幸无人员伤亡。恶劣天气造成房屋倒塌案例二4月11日，上海松江区佘山镇西霞路上的一幢三层房屋倒塌，民警在第一时间从废墟中救出一对母子。之后，经过超过十小时的连续搜救，未发现被困人员。4月12日下午，松江区政府紧急召开区域环境整治暨建筑安全监管工作会议，指出当前区域环境综合整治正在轰轰烈烈地开展，建筑、施工、清拆、整治过程中的安全问题不容忽视，类似佘山倒塌房屋内的安全隐患情况大量存在，要确保此类事件不再发生。房屋存在安全隐患造成房屋倒塌房屋安全检查1.一般性房屋安全检查的方法（1）直观检查（2）敲击刺探检查（3）仪器测试（4）结构验算房屋安全检查2.房屋安全检查步骤（1）实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图样及有关资料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。（2）检查前首先要做好四核对（3）检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的认为因素（4）对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折（5）检查室内装修、设备、电气的损坏情况（6）检查室外装饰装修的损坏情况（7）检查屋面的损坏情况（8）检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签名房屋安全检查3.各类房屋中不同结构的检查重点（1）钢结构的房屋①对钢结构的杆件、焊缝、给排水设施应重点检查②应注重钢结构的柳钉和螺栓连接的检查③应检查钢材的锈蚀情况，特别检查经常干湿交替的部位（2）钢筋混凝土结构房屋①梁的支座附近、梁跨以内的裂缝、变形发生及发展状况②梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝③各种板的支座附近和跨中有无横裂缝、顺裂缝或斜裂缝、原有裂缝有无发展④混凝土层架的弦杆、腹杆有无裂缝，支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形、锈蚀和松动（3）砌体结构房屋①纵横墙体连接处至转角处有无竖裂缝或斜裂缝②门窗口有无裂缝及错动，砖砌承重墙、窗间墙、独立柱有无裂缝、倾斜、错动和下沉③基础、墙角有无变形、下沉开裂（4）木结构房屋①该类房屋中糊纸或包镶的柁、檩必须打开检查②房屋的整体有无倾斜、变形，周围环境对房屋本身有何直接影响，柱子是否倾斜、弯曲、下沉，柱头、柱根是否糟朽，柁，檩是否过度弯曲、有无横裂缝、斜裂缝、或明显新出现的裂缝，有无木节、虫蛀③檩头、柁头有无糟朽，加固过的柁、檩有无变形、错动情况，木结构上的铁件有无松动、锈蚀变形房屋安全检查4.房屋安全检查报表的填制房屋安全检查要按时镇制统一的报表。具体要求是：（1）原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项目均应在检查现场，随查随填，不得填漏、误填（2）整理调查表应在审核原始调查表填制齐全、无误的情况下进行。做到应填尽填（3）汇总报表按时上报主管机关危险房屋的评定危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。根据《危险房屋鉴定标准》的规定，房屋危险性等级的划分从地基基础，上部承重结构和围护结构三个组成部分的危害程度考虑，划分成A、B、C、D四个等级。城市危险房屋管理的规定房屋所有人和使用人，应当爱护和正确使用房屋。建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（1）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（3）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（4）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：（1）有险不查或损坏不修；（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；（2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；（3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；（3）因拖延鉴定时间而发生事故。目录一、内容和要求五、房屋维修工程的验收二、房屋维修工程的分类三、房屋维修责任的划分四、房屋维修施工管理一、内容和要求在房屋日常维修养护过程中，物业服务企业可以对房屋的各个组成部分根据具体情况实施零星养护或计划养护。两个概念零星养护指由于自然或人为因素引起房屋各个组成部分的损坏而进行的小修，如屋面的补漏及泛水的修补。计划养护是指订立科学的大、中、小修三级修缮制度，定期对房屋实施养护以保证房屋的正常使用，延长其使用寿命。具体内容屋面装饰装修地基基础楼地面门窗1.地基基础检查地基基础附近是否有附加荷载，防止由于附加荷载的影响而产生的附加沉降；检查地沟内的各种管道，防止漏水引起的基础浸泡及下沉；北方地区应注意地基基础的保温工作，防止基础的冻害；保持外墙底部的勒脚完好无损，使基础保持良好的受力状态。2、楼地面做好厨房、卫生间地面的防水，管道与地面连接部位的防水防漏处理，装饰装修之前要做24小时的闭水实验。阳台地面避免使用荷载大的装饰装修材料，避免超出地面荷载情况发生。3、装饰装修饰面工程如有损坏应及时修补，注意通风，防止受潮。避免硬物碰撞。对大理石等特殊的饰面材料要用专业清洗剂清洗避免损坏。4、门窗定期更换易损部件，向业主宣传正确的使用方法，严禁不正确的使用导致使用寿命减少。5、屋面定期检查，发现问题及时处理。防止产生不合理的荷载，如屋面广告牌、天线、热水器的安装要保证不影响原有的使用功能。要求项目的收集任务的实施任务的落实做好回访工作二、房屋维修工程的分类翻修工程大修工程中修工程小修工程综合维修工程具体内容翻修工程大修工程中修工程小修工程综合维修工程含义凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程为大修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损