世茂商业地产战略与模式解析

2010.11.16Page1壹、世茂商业地产资本运作平台综述贰、世茂商业地产投资与开发概览叁、世茂地产开发与商业运营联动模式目录目录1壹、商业地产资本运作平台综述——从“世茂房地产”到“世茂股份”的“A+H”投融资模式1※第一阶段：1989——1994年涉足房地产领域上世纪八十年代末，世茂集团就在甘肃兰州投资开发了著名的东方红商业城。同时，在福建兴建了振狮开发区、闽南黄金海岸度假村、福建武夷山度假村等多个标志性房地产及旅游项目。※第二阶段：1995——1999年开发高档房地产项目进入九十年代，世茂集团在北京先后开发建设的亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等大型优质房地产项目，北京亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园多次获得“北京明星楼盘”称号。在融资方面，世茂股份于1998年成功借壳万象集团实现上市进行融资。※第三阶段：2000——2004年战略转向高端房地产跨入二十一世纪，世茂集团将发展重点移到上海。发展战略从高档房地产向高端房地产转型，并以“世茂”为品牌，逐步向酒店、商业建筑、旅游等房地产衍生行业发展。在上海陆续开发了五大经典项目；其中，上海世茂滨江花园于2001-2004连续四年蝉联“上海市住宅销售金额第一名”。在此期间，2001年9月18日，世茂集团通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯股份，在香港完成世茂国际的借壳上市，并通过两次供股实现了再融资。（一）集团发展阶段回顾1.1早期阶段：专注住宅开发1※第四阶段：2005年——2008年实施多元化，转战商业地产自2005年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。其次是“核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。※第五阶段：2009年——至今整合内部资源，全力进军商业地产2009年5月18日，上海世茂股份有限公司及世茂房地产控股有限公司先后发布重要公告，宣布世茂房地产向世茂股份成功注入资产及世茂股份成功发行新股予世茂房地产。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾400万平方米的优质商业地产和约人民币7.5亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。1.2近期阶段：转型商业地产（一）集团发展阶段回顾1※住宅开发：截至目前为止，公司共拥有34个发展中的项目，分布于二十多个大中城市，拥有的土地储备总计划建筑面积达2700多万平方米。拥有跨境及境外项目两个，分布在香港、马来西亚等国家和地区。世茂正以每年超过300万平方米的开发建设速度，初步形成在中国主流城市的规模式豪宅地产布局。※酒店物业：随着位于上海的世茂佘山艾美酒店、世茂皇家艾美酒店、世茂外滩茂悦大酒店等高档商业物业陆续开业，世茂外滩茂悦大酒店等高档酒店物业也陆续开业，世茂占据了全上海高档酒店市场近15%的份额。2008年初世茂集团为旗下酒店资产进行估值，市值约300亿元，2010年前，世茂集团将在全国范围拥有10家五星级酒店；至2011年，公司发展酒店项目将增至19个。※商业地产：早在2003年，世茂集团在兼顾高档住宅开发、打造金字塔尖豪宅的同时，进军商业地产和星级酒店物业市场。2010年，在整合集团旗下商业地产资源的基础上，世茂集团宣布将在未来5年内陆续在国内20个城市推出约24个商业地产项目的宏伟计划。（二）集团三大业务板块世茂集团是以房地产开发为主的企业集群，现发展成为以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，总市值合计约600多亿港元。集团业务范围涵盖房地产综合开发（住宅+商业）各环节，同时，涉入百货、酒店管理等多种业务。住宅开发+商业地产+酒店物业2.1集团核心业务板块1（三）商业地产资本平台※2009年5月13日，世茂股份完成向峰盈国际、北京世茂、世茂企业3名特定对象合共发行69,224万股股份及所有股权登记的相关事宜。通过此次定向增发，世茂股份获得总建筑面积逾400万平方米的优质商业地产和约人民币7.5亿元现金，成为中国大陆最大的商业房地产上市企业之一。※2007年6月7日，世茂房地产和世茂股份同时发布重大资产重组公告，称世茂房地产的全资附属公司峰盈国际有限公司和北京世茂投资有限公司将分别向世茂股份注入位于上海、江苏、浙江等地11处约400万平方米建筑面积的商用物业以及建筑面积为72149平方米的商用物业北京华平国际大厦。图1.集团股权关系3.1集团股权关系变更（数据来源：世茂股份/上市公司年报）1项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）权益比例（%）权益建筑面积（万㎡）土地金额（亿元）楼面地价（元/㎡）常熟世茂世纪中心34.46108.00100%108.004.87451苏州世茂运河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂国际中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新体验42.8237.00100%37.003.33900常州大湖东路项目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都会商业广场8.8623.00100%23.001.65717嘉兴世茂新世纪项目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂国际城12.6826.00100%26.001.41542沈阳五里河6.1095.00100%95.005.82613芜湖世茂滨江花园8.0312.00100%12.001.791492绍兴世茂迪荡新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大厦0.727.22100%7.222.603607小计157.29477.34100%477.3440.65852表1.集团注入世茂股份的项目概览（数据来源：世茂股份/上市公司年报）※重组之前，总资产只有27亿元，2010年第1季度，总资产就达到约174亿元，净资产也从重组前的约12亿元增长到2010年第1季度的约74亿元。完成重组后，商业模式由之前的住宅开发和小型商业地产变更为投资、开发和经营大型商业地产。世茂系计划将酒店、住宅、商业三块业务分别剥离成独立的公司上市，分业经营。未来世茂系所有商业地产项目全部由世茂股份开发。（三）商业地产资本平台3.2集团注资项目情况2贰、商业地产投资与开发概览——从“集团注资”到“独立开发+综合运营”的深度转变2徐州世茂广场绍兴世茂广场昆山世茂广场常熟世茂广场苏州世茂广场※世茂广场系列：2芜湖世茂滨-江商业部分青岛世奥大厦烟台滨海1号沈阳世茂五里河上海世茂新体验项目※世茂其他部分商业项目：世茂股份大部分项目分布于长三角、环渤海区域内较为发达城市，两大区域占总量的80%以上；截止2009年底，公司在北京、沈阳、青岛、徐州、南京、常州、常熟、苏州、昆山、芜湖、绍兴、嘉兴、厦门、武汉、杭州、上海、大连、无锡、济南等19个城市拥有21项目；目前，扩展至约24个。2（一）总体概览1.1区域与城市分布图2.世茂股份项目分布情况（2009年度）（数据来源：世茂股份/上市公司年报）项目名称项目数占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）权益比例（%）权益建筑面积（万㎡）土地金额（亿元）楼面地价（元/㎡）2008年以前项目2个61.88174.6053.0%92.1037.6621572009年新增项目4个17.51106.7561.0%64.8032.7530682009年集团注资12个157.29477.34100.0%477.3440.658522010年土地储备4个114.21125.11100.0%125.1132.132568合计24个350.89883.8086.0%759.35143.1916202初步统计，截止目前，世茂股份拥有24个项目，总占地350.89万平米，总建筑面积883.80万平米；预计至2012年土地储备将超过1000万平米。1.2项目来源构成（一）总体概览表2.世茂股份项目构成情况（数据来源：世茂股份/上市公司年报）项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）权益比例（%）权益建筑面积（万㎡）土地金额（亿元）楼面地价（元/㎡）南京世茂滨江新城55.3165.050%82.536.612219昆山世茂华东商城6.589.6100%9.61.051094小计61.88174.653%92.137.6621572（二）各类型项目简况2.1-2008年前项目简况表3.世茂股份项目概览（2008年以前）2008年以前，世茂股份主要包括南京世茂滨江及昆山世茂华东商城两个项目。（数据来源：世茂股份/上市公司年报）项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）权益比例（%）权益建筑面积（万㎡）土地金额（亿元）楼面地价（元/㎡）无锡地块7.1430.025%7.510.263420厦门地块3.0527.0451%13.87.092622杭州地块6.2525.02100%25.026.012420青岛世奥大厦1.0724.6975%18.59.393803小计17.51106.7561%64.832.75306822009年新增4副地块，占地面积合计17.51万平方米，预计建筑面积106.75万平方米。2.2-2009年新增项目简况（二）各类型项目简况表4.世茂股份2009年新增项目（数据来源：世茂股份/上市公司年报）22.3-2009年集团注资项目（二）各类型项目简况项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）权益比例（%）权益建筑面积（万㎡）土地金额（亿元）楼面地价（元/㎡）常熟世茂世纪中心34.46108.00100%108.004.87451苏州世茂运河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂国际中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新体验42.8237.00100%37.003.33900常州大湖东路项目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都会商业广场8.8623.00100%23.001.65717嘉兴世茂新世纪项目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂国际城12.6826.00100%26.001.41542沈阳五里河6.1095.00100%95.005.82613芜湖世茂滨江花园8.0312.00100%12.001.791492绍兴世茂迪荡新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大厦0.727.22100%7.222.603607小计157.29477.34100%477.3440.65852表5.集团注入世茂股份的项目概览（数据来源：世茂股份/上市公司年报）2009年集团注资12个项目，合计占地面积157.29万平方米，权益建筑面积477.34万平方米。表6.2010年世茂股份拿地情况城市地块及区位用地面积总建筑面积容积率地块总价楼面地价成交时间武汉蔡甸2010-34号地块4.57万㎡2.74万㎡0.60.138亿元504元/㎡2010/03/19武汉蔡甸2010-47、48、49、5085.66万㎡34.26万㎡0.45.66亿元1652元/㎡2010/04/08长沙大河西滨江新城15.66万㎡55.00万㎡3.512.75亿元2318元/㎡2010/06/17南昌红谷滩中央商务区8.32万㎡33.11万㎡4.313.58亿元4101元/㎡2010/06/23合计-114.21万㎡125.11万㎡1.132.13亿元2568元/㎡-备注：蔡甸2010-34号地块：“文岭新城”之滨水商业组成部分；文岭新城为大型主题公园项目，总投资额超过20亿美元；武汉蔡甸区47-50地块：规划用途均为商业、居住、公园用地，商业、居住用地容积率0.4，公园用地容积率0.05；长沙地块：超高层公寓43万平方米，商业办公酒店12万平方米；南昌地块：商业用地28.230亩、广场用地9.2