北京XXXX年房地产市场报告

2016-1-14北京2015年房地产市场报告北京世联地产顾问有限公司市场研究部特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联行顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。231商品房市场回顾：供应降，成交同比量价齐升，供求平衡土地市场回顾：供需同比下降，供求平衡，丰台各类型齐收政策及宏观指标：信贷政策松动，支持刚需/改善；投资增速放缓目录：商品房市场回顾：供应降，成交同比量价齐升，供求平衡1全国商品房市场数据来源：世联数据平台，国家统计局2015年1-11月份，全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长2.7%。2015年1-11月份，商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售金额62532亿，同比增长18％；商品住宅销售金额增速高于商品房。2015年1-11月份，办公楼销售额增长26.9%；商业营业用房销售额增长0.3%。2015年1-11月，全国商品房销售面积同比增长7.4%，逆转2014年全年同比下降趋势，销售金额同比增长15.6%，住宅销量和总量亦同比增长全国成交-20%-10%0%10%20%040000800001200001600002010年-2015年前11月全国商品房&商品住宅销售面积及同比商品房销售面积（万平米）商品住宅销售面积（万平米）商品房销售面积同比商品住宅销售面积同比-10%0%10%20%30%020000400006000080000商品房销售额(亿元)商品住宅销售额(亿元)商品房销售额同比商品住宅销售额同比2010年-2015年前11月商品房&商品住宅销售金额及同比数据来源：世联数据平台，国家统计局销售均价0%5%10%15%-10001000300050007000商品房均价(元/平方米)商品住宅均价(元/平方米)商品房均价同比商品住宅均价同比2010年-2015年前11月全国商品房&商品住宅均价及同比2015年1-11月，全国商品房市场均价保持上升趋势，商品住宅均价涨幅高于商品房2015年前11月，商品房均价6821元/平方米，同比增长8％；商品住宅均价6513元/平方米，同比增长10％；商品房和商品住宅的成交均价均保持上升趋势，其中，商品住宅均价涨幅高于商品房。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。北京商品房市场2015年，北京商品房和商品住宅成交均同比量价齐升；其中，商品住宅成交量升幅更大，为34%；2014年则同比量跌价升数据来源：世联数据平台成交2015年，北京商品房成交114080套，同比上升32％；成交均价27258元/平米，同比上升12%。商品住宅成交104537套，同比上升34％；成交均价27329元/平米，同比上升11％。121592866891140801084777811510453720000220002400026000280000500001000001500002013年2014年2015年2013年-2015年北京商品房&商品住宅成交量价商品房套数商品住宅套数商品房均价（元/平米）商品住宅均价（元/平米）-40%-20%0%20%40%2014年2015年2014年-2015年北京商品房&商品住宅成交量价同比商品房套数商品住宅套数商品房均价商品住宅均价商品房和商品住宅成交总量均增加；其中，商品住宅成交总量升幅更大，达到50%；2014年同期则同比下降27%数据来源：世联数据平台成交2015年，商品房成交面积1335万平米，同比上升25％；成交金额3639亿元，同比上升41％。商品住宅成交面积1096万平米，同比上升36％；成交金额2996亿元，同比上升50％。146310641335117880910960100020003000400005001000150020002013年2014年2015年2013年-2015年北京商品房&商品住宅成交面积&金额同比商品房面积(万㎡)商品住宅面积(万㎡)商品房金额（亿元）商品住宅金额（亿元）-50%0%50%100%2014年2015年2014年-2015年北京商品房&商品住宅成交面积&金额同比商品房面积商品住宅面积商品房金额商品住宅金额分月来看，商品房和商品住宅成交量最高在12月，最低在2月；成交均价最高在12月，最低在2月，且12月均价为全年最高值数据来源：世联数据平台2015年，商品房和商品住宅的成交量价，分月来看，成交套数最高值在12月，最低值在春节当月的2月。成交均价最高值在12月，最低值在2月；同时，商品房和商品住宅的12月均价均为2015年全年的最高值。成交05000100001500020000250003000035000050001000015000200002015年北京商品房&商品住宅成交量价商品房套数商品住宅套数商品房均价（元/平米）商品住宅均价（元/平米）2015年，写字楼和商业成交均同比量价齐升，写字楼总量上升，商业总量下降；其中，商业成交面积跌幅更明显为7%，写字楼则为5%数据来源：世联数据平台成交2015年，写字楼成交4727套，同比上升6％；成交均价28186元/平米，同比上升26％；成交面积142万平米，同比下降5％；成交金额399亿元，同比上升20％。商业成交4814套，同比上升17％；成交均价25110元/平米，同比上升6％；成交面积97万平米，同比下降7％；成交金额244亿元，同比下降2％。0500010000150002000025000300000501001502002013年2014年2015年2013年-2015年北京商办成交量价写字楼面积(万㎡)商业面积(万㎡)写字楼均价（元/平米）商业均价（元/平米）-30%-20%-10%0%10%20%30%2014年2015年2013年-2015年北京商办成交量价同比写字楼面积商业面积写字楼均价商业均价商品房和商品住宅新增供应量均同比下降；商品住宅供应面积降幅更明显，高达23%；2014年则为同比上升数据来源：世联数据平台新增供应2015年，商品房新增供应114340套，同比下降16％；新增供应面积1308万平米，同比下降18%。商品住宅新增供应99754套，同比下降20％；新增供应面积1005万平米，同比下降23%。05001000150020000500001000001500002013年2014年2015年2013年-2015年北京商品房&商品住宅新增供应量商品房套数商品住宅套数商品房面积(万㎡)商品住宅面积(万㎡)-40%-20%0%20%40%60%2014年2015年2013年-2015年北京商品房&商品住宅新增供应量同比商品房套数商品住宅套数商品房面积商品住宅面积分月来看，商品房和商品住宅新增供应量最高在6月，最低在2月；6月为业绩冲刺月份，新增供应大规模放量数据来源：世联数据平台新增供应2015年，商品房和商品住宅的新增供应量，分月来看，供应量最高值在6月，最低值在春节当月的2月。6月为上半年最后一月，冲刺业绩月，同时，上半年信贷政策不断宽松，至此月，累积效应明显，开发商对市场判断偏乐观，新增供应放量。0204060801001201401601802000200040006000800010000120001400016000180002015年北京商品房&商品住宅新增供应量商品房套数商品住宅套数商品房面积(万㎡)商品住宅面积(万㎡)2015年，商品房和商品住宅的供求关系由2014年的供明显大于求变为供需基本平衡，其中商品住宅面积供求比略小于1，为0.92数据来源：世联数据平台供销比2015年，商品房和商品住宅的套数供销比分别为1.00和0.95，面积供销比分别为0.98和0.92。除商品房套数供销比等于1外，商品住宅套数和面积供销比略小于1，商品房面积供销趋于平衡。而2014年各项指标均大于1。0.000.501.001.502.002013年2014年2015年2013年-2015年北京商品房&商品住宅供销比商品房套数商品住宅套数商品房面积商品住宅面积截至2015年12月底商品房和商品住宅存量均同比下降，降幅为2%-8%；其中，商品住宅面积存量降幅更大，为8%数据来源：世联数据平台存量截至2015年12月31日，商品房存量152844套，同比下降2％；存量面积2291万平米，同比下降2%。商品住宅存量116102套，同比下降6％；存量面积1384万平米，同比下降8%。050010001500200025000500001000001500002000002013年2014年2015年截至2013年-2015年北京商品房&商品住宅存量商品房套数商品住宅套数商品房面积(万㎡)商品住宅面积(万㎡)-20%0%20%40%60%80%2014年2015年截至2014年-2015年北京商品房&商品住宅存量同比商品房套数商品住宅套数商品房面积商品住宅面积商品房和商品住宅存量去化周期均同比缩短；其中，商品住宅缩短幅度更大，为6-7个月数据来源：世联数据平台去化周期截至2015年12月31日，商品房和商品住宅的存量套数去化周期分别为16个月和13个月，较2014年，均缩短6个月。存量面积去化周期分别为21个月和15个月，同比分别缩短5个月和7个月。0510152025302013年2014年2015年截至2013年-2015年北京商品房&商品住宅存量去化周期（月）商品房套数商品住宅套数商品房面积商品住宅面积北京商品住宅市场成交结构2015年商品住宅成交主力面积区间为70~90㎡和90~120㎡，累计占比59%，占比分别同比保持不变和下降3%数据来源：世联数据平台成交结构2015年，商品住宅成交主力面积区间为70~90㎡占比39%、90~120㎡占比20%、50~70㎡占比11％，120~150㎡占比10％，累计为80%。占比同比分别不变、下降3%、上升2%、下降2%。其余面积区间占比同比变动幅度均不大。27%39%39%24%23%20%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2013年-2015年北京商品住宅面积区间成交套数占比50㎡以下50~70㎡70~90㎡90~120㎡120~150㎡150~200㎡200㎡以上商品住宅成交主力套型为两室和三室，累计占比73%，占比分别同比不变和下降3%数据来源：世联数据平台成交结构2015年，商品住宅成交主力套型为两室占比42%、三室占比31%、一室占比17%，累计为90%。占比同比分别不变、下降3%、上升1%。其余套型除别墅上升2%，三室下降3%外，占比同比均变动不大。24%16%17%36%42%42%30%34%31%4%3%4%3%2%4%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2013年-2015年北京商品住宅套型成交套数占比一室两室三室四室复式别墅其它商品住宅成交主力环线为五、六环间和六环以外，累计占比92%，集中度较高，占比分别同比上升4%和下降2%数据来源：世联数据平台成交结构2015年，商品住宅成交主力环线为五、六环之间占比57%、六环以外占比35%，累计为92%。占比同比分别上升4%、下降2%。其余环线占比除二、三环之间不变外，同比占比均下降。51%53%57%35%37%35%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2013年-2015年北京商品住宅环线成交套数占比二环以内二、三环之间三、四环之间四、