商业地产Z模式实例深度分析会实况

1商业地产“Z模式”实例深度分析会实况2004年12月22日下午，由中国商业地产卓越服务机构－－中海首佳商业设计公司主办的“商业地产“Z模式”实例深度分析会”暨中海首佳联谊会在北京福建大厦隆重举行。■新闻背景：“Z模式”2004年是中国商业地产飞速发展的一年，商业地产的增速比同期全房地产行业的增速平均高约10个百分点，但是2004年也是商业地产经历风风雨雨的一年，出现了大量的项目盲目开发、停滞、流产、商铺纠纷等问题，有些项目甚至引发了影响当地安定的社会问题。这些问题的产生很大程度上是由于地产商不懂商业地产的开发运营规律，仍然沿袭传统住宅地产的模式进行操作所造成的。与此形成鲜明对比的是，运用“Z模式”操作的商业地产项目都有效地规避了风险，取得了良好的效果。“Z模式”－－全过程一体化专业协同服务模式，是市场需求催生的专为科学系统地进行商业地产项目开发和运营提供多专业组合协同服务的系统工程全面解决方案。它具有双重含义：“直通车”－－从前期项目定位到后期经营管理的全过程一体化服务，在商业项目开发过程中各个环节由不同专家提供专业支持，各个环节之间进行有效的串联、衔接与配合，形成系统的支持体系；专业协同－－使不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，从而保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握。作为“Z模式”——全程一体化专业协同服务模式的创立者，中海首佳商业设计公司成立两年来，成功地完成了30多个商业项目，其中10万m2以上的项目就有12项，创造了在业内首屈一指的业绩，中海首佳“Z模式”国际化专业团队也得到了业界的普遍赞誉。前不久，中海首佳因此获得了2004年中国（广州）国际商业地产博览会评选的“十大卓越服务机构”奖，也是这次获奖者当中唯一推行商业咨询、规划设计、建筑和室内设计、招商和经营管理顾问全程一体化专业服务的机构，其独树一帜的服务模式受到了广泛关注。█商业地产“Z模式”实例深度分析会流程一览时间主题14:00“Z模式”实例分析会正式开始14:00-14:05主持人开场：介绍主要嘉宾和会议进程14:05-14:15王永福董事长致开幕词14:15-14:25中国商业地产联盟荀培路理事长致辞214:25-14:30王永平秘书长授地产联盟“专家委员”聘书14:30-15:15徐毅总经理作“Z模式”说明主题报告15:15-15:20中海首佳“Z模式”国际团队介绍15:25-15:30世界第二大体育用品店法国迪卡侬代表致辞15:40-16:45由商业地产商操盘代表讲解实例分析（中关村国际商城、西安立丰购物中心、北化商业广场）16:45-17:30祝平副总经理讲解Z模式运用案例17:30-18:00媒体提问█现场速递－－商业地产“Z模式”实例深度分析会图文实录【主持人】各位尊敬的领导，各位来宾，先生们、女生们，大家下午好！在大会开始之前，请允许我荣幸地向大家介绍各位到场的嘉宾，他们是中国商业网点建设联合会会长、中国商业地产联盟理事长荀培路先生；秘书长王永平先生；中国海洋置业公司总经理，中海首佳董事长王永福先生；北京市水产总公司副总经理郭大民先生；北京市商务局雷方处长；张瑾处长；北京市商业联合会副会长高波先生；超市周刊主编高景远先生；新地产副主编张文豪先生；搜狐焦点地产网总编邹良东先生。还有主办方副总经理丁淑芳女士；王胜利先生；副总经理王新丰先生；还有中昆地产集团谢勇总经理，西安利丰集团高利副总经理，百化房地产公司杨兆林先生；中关村商业代表雄亮先生。【主持人】到会的媒体有新华社北京分社、首都建设报、现代商报、工商时报、新地产杂志、商业时代、中国经营报、北京现代商报、经济观察报、新京报、京华时报、晨报、北京青年报、北京时报以及中国房地产报的诸位媒体朋友，请大家以热烈的掌声欢迎诸位领导、诸位嘉宾和诸位朋友，在今天来到会场，大家共同探讨中国商业地产的问题，谢谢大家！【主持人】下面我们邀请中海首佳商业设计公司总经理徐毅先生宣布“Z模式”分析会正式开始，有请徐总。主持人3【徐毅】今天非常高兴能邀请到各位嘉宾、领导，来到我们“Z模式”研讨会。【徐毅】刚才我们已经介绍了到会的诸位嘉宾，另外我还要介绍一下我们今天来的还有在京的著名商业企业的代表，我就不一一介绍。【徐毅】因为比较多，有华堂的代表，有翠微代表，有京克隆等等代表，我们希望通过这个会给大家创造一个交流的机会，能够一起探讨商业地产和我们商业企业，以及我们专业服务企业共同发展的问题。【徐毅】下面我想首先要有请我们中海首佳董事长，也是我们“Z模式”的奠基人王永福先生给我们致开幕词，请大家欢迎。【王永福】各位来宾，大家下午好！我首先代表中海首佳设计公司和中国海洋置业公司对各位的光临，表示感谢！【王永福】我想我也不是致什么开幕词，我对今天下午的分析会做一个引子，大家才能了解为什么突然冒出一个“Z模式”，怎么出来一个“Z模式”，我本身不讲这个问题，由专业部门的同志来讲。做这个引子为了说明这个问题，我想简单介绍一下我个人的经历，从这开始说起。【王永福】我是在北京从事商业工作到今年应该说是36年了，在这36年当中在北京二商局工作15年，在北京燕莎集团工作8年半，2002年成立中海置业公司，又在这工作了将近3年的时间，在这30多年的时间里面，经历了中国的商业从传统的计划经济向市场经济转变，特别是近十年来，我认为是我们中国商业发生本质变化的十年。在我回忆当中我很清楚地记得，一个国家的商业好与坏，是一个国家国民经济很重要的一个反映，做好商业工作需要很多的条件，但是其中一个很重要的条件就是离不开商业地产，更离不开商业设计，特别离不开商业环境。应该说北京市从重视购物环境是从亚运会之前那一年开始的，那时候我正在二商局工作，北京市第一家做商业环境的改造如果大家记得的话是西单菜市场，当时西单菜市场进行改造以后，当年的销售额我记得增长是70％，以后每年都增长30％以上，后来我们推广这个经验，在甘家口商场等等所有大商场都进行新一轮改造，使得副食品环境得到了很大的变化。北京中海首佳商业设计公司总经理徐毅4【王永福】93年我到燕莎工作以后，由经营副食品工作为主到经营百货为主，在这8年多的时间里，使我感觉要想做好百货商业，商业设计是不可缺少的。因为商业我有两点体会，就是一个好的商业是各种知识的综合体，它涉及到建筑学、美学、商品学、心理学以至于光学，把这些知识都融合为一体，才成为有特点的一个百货商店。我们许多人到国外去参观，他为什么个性非常鲜明？很重要第一感觉是它的外观和里面的环境的设计，这是一个很重要的方面。第二就是一个成熟商业社会要运转好必须具备两个条件，一个就是要有商业的运营商，像燕莎这样直接从事商业金融的，再有就是要有大量商业服务商的出现。商业服务商的出现会促使整个商业水平的提高，而我觉得我们国家现在缺乏的就是大量的商业服务商的出现，一个百货商场从选址、到设计、到选购等等都是由他完成的。【王永福】所以在这样一种思想的指导之下，2002年中海置业公司成立，我们确立了中海发展目标其中就是商业地产。要进行商业地产就要有一个全套的服务，不仅是给人家建设或者是介绍，很重要就是从设计开始。因此中海首佳设计公司的出现就是在这样一种背景下出现的。2004年4月份我们去日本，当时跟郭局长一起去进行谈判，2002年12月22日正式成立了中海首佳设计公司，当时合作的，应该说是资源很好的组合，有国外跟我们有长期合作的，在日本商业设计的前十位的富士高这家公司，这是我们公司的合作者，再一个就是北京水产公司，再一家就是原来我们一家民营企业，北京一家民营企业丹路士设计公司，所以这个股份的构成是国有、民营、外资都有，而且是各种力量重新组合。在将近两年的运作里面，在商业设计的市场里面跟许多客户打交道，应该说基本上赢得了市场，但是在下一步如何发展的问题上，根据这两年的经验和教训，他们进一步总结出就是今天下午讲的“Z模式”。【王永福】我说“Z模式”大白话就是商业设计全过程的服务，从一个项目的前期咨询开始到初步设计，到商品的布局，到室内外环境的设计等等，下一步要逐渐才能帮助地产商招商，实行一套全程的服务，这可能是为咱们商业地产商服务，也是为商业服务的一个很重要的思想。为了做到这一点，从我们整个公司来讲，也按照这个模式在全力组合，我们有商业地产这一块，我们现在也在发展一些拾遗补缺的商业。现在集中起来我们做了两个项目，一个就是适应北京市场上的汽车需求，北京汽车售后市场大家都知道非常乱，市政府要求整顿这一块市场，适应这一块我们和日本成立了一家公司，1月28日第一个店就在学院路开张，按照主任所说的就是一个行业里面要树立一个样板，以后汽车售后市场怎么样发展，就按照这样一个模式去发展。再就是我们现在正在积极努力争取在日本最红火的一种商业业态，人气指数仅次于日本迪斯尼乐观，一天开一家店，北京中海首佳商业设计公司董事长王永福5这种店铺把经营小商品适用超市加百货这种方式结合经营小商品，不再像我们国内都是按摊做小商品，经营非常好，现在已经有3000多家店。【王永福】如果我们把这些都做成以后，我们不仅为这些客户进行设计，我们有条件还可以把这些商业引到设计项目里面去，更好为商业地产进行服务，这也就是我们首佳公司重要的愿望，这也是我今天的引子。讲了这个以后大家会对我们推出的“Z模式”有概念性的理解，具体由专家做出解释。谢谢大家！【主持人】感谢王总的精采致辞，接下来有请商业地产联盟荀培路理事长致辞。【荀培路】各位领导，各位专家，各位嘉宾，新闻界的朋友们，下午好！十分高兴应邀出席中海首佳设计公司商业地产“Z模式”实例深度分析会和成立两周年的联谊会，我首先代表中国城市商业网点建设联合会和中国商业地产联盟对中海首佳设计公司成立两周年，并在两年里面取得的骄人成绩表示热烈祝贺！这两年我国的商业地产发展是非常快的，商业网点发展依据和基础我们认为一是我国的经济高速发展，二是经济高速发展带动了城市旧城改造，建设新城和小城镇的建设，因为这些都需要商业网点的配套和商业设施的配套。【荀培路】三是商业结构的调整，传统的商业向现代商业提升，也需要我们商业网点。今年我曾经到过沈阳，沈阳的局长告诉我说去年社会商品销售总额是720亿，三分之二是传统业态产生的，所以传统业态提升是非常大的。四是住宅商品化的政策出台和经营层次理念的深入，不仅是商业地产的重要开发形式也是城市景观重要的组成部分。不到南京路就等于没有到上海，不到王府井就等于没有到北京这个印象已经深入人心，加上商业地产开发加上商铺投资盈利的事实，应该说是盈利的，这些因素促使了住宅地产开发为以后引发了商业地产开发热。【荀培路】在商业地产开发热潮当中，由于商业开发商大多都是从地产开发商过来的，因此许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，商业网点建设和商业开发不符合当地发展，而商业地产的复合性要求商业地产开发商、投资商、经营商、物业管理商结合起来，现实中很不规范，这些因素引发了诸多商业地产问题，包括社会问题。在全国中海首佳商业设计公司率先成立，并引进了国外先进的商业规划设计理念，成功的完成了30多个商业项目。其中10万平方米以上的项目有12项，这些业绩在行业内应该是首屈一指的，难能可贵的是中海首佳在商业地产项目规划设计当中，探索出一套全过程一体化专业系统模式，就是刚才王总所说的“Z模式”。中国商业地产联盟荀培路理事长6【荀培路】应该讲，我国商业地产的发展需要“Z模式”，一个行业和市场的成熟有众多的标志，其中一个标志就是中介服务机构是否全面、细分和达到一定的水准。反映在市场行业上，就看这个市场和行业能否做到细分和高度的合作，所以我对“Z模式”也是非常关注的。所以我也希望中海首佳在今后工作中不断完善“Z模式”，使“Z模式”引领中国商业地产开发和商业网点建设的中介服务方向。【荀培路】各位领导、专家、嘉宾，目前我国商业地产刚刚起步，在我国许多经济发达的城市每年不但有大量的商业地产开发项目和新增商品上市，而且有数量可观的商铺，由于国内商用房地产市场还没有得到很好的发育，缺乏像居住类房地产市场那样有专业的交易市场，投资市场、投资机构和金融服务机构，没有配