徐州市云龙区时代广场房地产抵押价值评估

-0-房地产抵押估价报告估价项目名称：徐州市云龙区时代广场房地产抵押价值评估委托方：徐州市时代房地产置业公司估价方：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司估价人员：陈小山成佳桦成玉琴吴慧敏估价作业日期：2011年6月01日至2011年6月10日估价报告编号：苏博房估字（2011）第3124号-1-目录一、致委托方函……………………………………………………2二、估价师声明……………………………………………………3三、估价的假设和限制条件………………………………………4四、房地产估价结果报告…………………………………………6五、房地产估价技术报告…………………………………………14六、附件……………………………………………………………32-2-致委托方函徐州市时代房地产置业公司：我公司于2011年6月01日接受贵方委托，对贵方位于江苏省徐州市云龙区时代广场房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年6月10日结束。根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为徐州市荣威房地产开发公司所属部分房地产，建筑面积为50422㎡，土地使用权总面积为9600㎡，用途为商住楼。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年6月01日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。（四舍五入，取整至万元）法定代表人：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司二○一一年六月十日-3-估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：-4-估价的假设和限制条件一、假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：⑴不考虑特殊买家的额外出价；⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；⑸该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。-5-4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。5.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的《商品房销售窗口表》而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。-6-房地产估价结果报告一、委托方名称：徐州市时代房地产置业公司联系地址：江苏省徐州市云龙区二、估价方名称：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司法定代表人：陈小山住所：徐州市襄王路一号电话：0516—89238709资质等级：一级证书号码：建房估证字[2006]144号三、估价对象1.项目概况项目位处徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场，周边商业气息浓厚，交通便捷。用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米。主要有3块组成，地上3层以上由3栋高层板式楼组成，为办公室公寓，下面3层商业用房。在3楼平台上为屋顶景观花园。A座15层一共是两单元，一单元两户，面积103㎡—147㎡，户型为两室两厅-7-一卫和三室两厅两卫。B座17层四部电梯，层高2.8米,面积28㎡—55㎡，其中不仅有精装修的房子还有毛坯房。C座30层两梯四户，层高3米。面积在101㎡—195㎡。户型为两室到四室。该座为纯办公楼。16层有195㎡的户型，16-30层为134㎡的户型。2007年10月15日A座、B座楼体全面完成封顶。小区实行封闭式管理、智能化管理，为居家安全提供保障。车位充足，住户可在地下一层通过多个电梯直接上升到达住室。由浙江东阳三建承建。监理单位：徐州建设监理有限公司时代小商品城引进义乌小商品城商业模式。徐州时代小商品城总建筑面积16300㎡，主体建筑三层，商铺数量700多个。目前招商优惠政策：主力内商铺面积10-20平米，租金范围每平方米每月30-80元。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2008年6月，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为十五层，估价对象为1—8，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。-8-目前所有权人尚未领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为时代广场部分项目房地产，本次评估面积为50422平方米。3.估价对象土地概况及权属状况徐州时代房地产置业有限公司于2006年04月05日取得徐州市民主路5号地块的《国有土地使用证》，证号为徐土国用（2006）第01509号，地号：02-07-12-0070，土地登记用途为商业、住宅、办公，土地使用权面积为9600㎡，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地50年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2002年07月12日取得《建设用地规划许可证》。4.区域概况4.1地理位置估价对象位于徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场。4.2交通状况估价对象附近有游2、23、14、605、8、105、68、18等公交线路，距离最近的公交站约100米，交通十分便捷。4.3商业繁华度估价对象地处徐州市商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的宣武市场，商业繁华度较高。4.4公用基础设施估价对象所处区域有小区内部配套:电话、宽带、闭路电视线路、管道煤气、供暖系统直接入户中小学:民主路小学、青年路小学、公园巷小学、解放路小学、徐州高级中学、徐州四中、徐州九中-9-综合商场:宣武市场花鸟市场纺织品批发市场邮局:邮政所银行:中国农业银行中国工商银行医院:徐州妇幼保健医院4.5环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二○一一年六月六日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《中华人民共和国土地管理法》3.建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》4.《中华人民共和国担保法》5.《城市房地产抵押管理办法》6.《房地产抵押评估指导意见》7.《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业执照》复印件8.估价对象现场勘察记录9.委托方提供的与本次估价相关的资料10.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料-10-八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。-11-通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线：1、求取土地价值2、求取房产价值2.1求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2求取房产价值-12-3、求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2008年11月06日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币估价对象最终价格为人民币114815为人民币壹壹肆捌壹伍。（四舍五入，取整至万元）十一、估价报告编制人员房地产估价师：项目负责人：十二、估价作业日期2011年06月01日至2011年06月10日十三、估价报告有效期根据南京市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期为一年，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房