石家庄市商业市场调查分析报告1

石家庄城市综合体调研报告2010年8月26日石家庄城市概述石家庄市宏观经济数据石家庄市房地产市场概述城市综合体典型参考项目建议目录一、石家庄城市概述1、河北省省会，全省第二大城市，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。2、石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口231.3万。3、石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一，是国家确认的首批生物产业基地。4、在全国省会城市中石家庄市工业企业平均规模最大，拥有华北制药集团等全国500强企业6家。一、石家庄城市概述——城市地图一、石家庄城市概述——市区地图万象东购商圈北国商圈万达板块一、石家庄城市概述——城市名片国家历史文化名城――正定“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”中国优秀旅游城沿海开放政策和金融对外开放的城市。。。。。。第7页石家庄市城市经济发展二、石家庄宏观经济数据——生产总值第8页石家庄市城市经济发展二、石家庄宏观经济数据——社会消费零售总额第9页石家庄市城市经济发展二、石家庄宏观经济数据——人均纯收入三、房地产市场概述——成交量、均价走势图2009-2010年上半年石家庄市房地产市场销售面积、成交价格走势图从2009年至2010年上半年，销售面积变化不大；但是均价曾展比较明显，增长23.8%。01002003004005006000100020003000400050006000销售面积494.65242.54商品房均价389748262009年2010年上半年1111第一商圈——万达商圈项目介绍四、石家庄市典型城市综合体项目1212项目名称裕华万达广场项目位置石家庄市裕华区槐安路与建华大街交会处开发商石家庄万达广场投资有限公司项目情况项目总建筑面积达183万平方米，裕华万达广场大致可分为三部分：(1)万达广场的核心区——商业中心区，该区域将包括一个建筑面积近28万平方米的商业购物中心及4栋共12万平方米的高档公寓，其中，购物中心将涵盖万千百货、万达国际影城、国美电器等各类商业业态；(2)酒店商务区,该区域将建设一栋超五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼；(3)高档住宅区，建筑规模将达到111万平方米，而且，该居住区以高度100米的高层住宅为主，并且将建设包括小学校、幼儿园、医院等配套设施。项目特色1、项目拥有洲际白金五星级酒店，档次高端；2、万达拥有万千百货、万达国际影城、国美电器等大量战略合作伙伴；3、项目属于真正的城市综合体，各种物业形态一应具有。4、项目体量足够大，规划配套齐全。其他采用了酒店样板间，让客户提前感受五星级豪华体验，增强了项目认同感。1、万达商业项目个案详情1、典型参考项目——万达广场物业形态精装公寓、高层住宅预计售价精装公寓均价7000元/平米（1000元/平方精装修）；高层均价7000元/平米开盘时间精装公寓预计2010年底开盘销售；高层一期四栋已经售罄，二期10月份开盘。户型面积精装公寓面积为40-70平米；体量精装公寓有4栋；小高层、高层有15栋。项目配套项目自建小学、幼儿园以及医院；项目附近拥有一个高尔夫球场以及800亩绿地。停车位地下停车位万达广场商业项目可售楼盘详情1、典型参考项目——万达广场万达广场效果图1、典型参考项目——万达广场1、典型参考项目——万达广场万达广场效果图1、典型参考项目——万达广场万达广场效果图1、典型参考项目——万达广场万达广场实拍图1、典型参考项目——万达广场万达广场实拍图1、典型参考项目——万达广场万达广场实拍图1、典型参考业项目——万达广场万达广场实拍图第一商圈——万达商圈小结万达商圈正式投入运营要到2012年底，项目体量比较大，而且万达地产商业运营经验丰富，模式成熟，战略合作伙伴数量多而且稳定。万达广场涵盖了超白金酒店、5A写字楼、超大体量商业、豪华公寓、小高层、高层住宅等丰富的物业形态，称得上货真价实的城市综合体。但是该项目位置相对偏离市中心，前期对人流的聚集程度肯定不足，在一定时间内，万达广场还不能足够繁荣。2222四、石家庄市典型商业项目第二商圈——万象东购商圈项目介绍2323项目名称东方购物广场（简称东购）项目位置石家庄市中山西路83号开发商石家庄东方城市广场有限公司（先东购已被银座集团收购）开业时间一九九六年九月二十九日项目情况营业面积约5.5万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型合、性购物中心。另有写字楼的建筑面积约为5.5万平方米；2009年底。银座集团以总价款9.25亿元收购92.73%的股权成功，现东购正处于整改之中。项目特色1、定位为大众消费商场，针对广大的中低端客户，客流量较大。2、产品丰富，购物、餐饮、休闲、办公一体化，附近交通也非常便利，东购商场产品质量有保证，打折促销比较多。其他项目属于老牌购物商场，周围商业配套非常成熟，人气聚集旺盛，在老百姓心中品牌认知度很高。2、东方购物广场商业项目详情2、典型参考项目——东购广场东购实拍图2、典型参考项目——东购广场外立面款式比较陈旧东购实拍图2、典型参考项目——东购广场东购实拍图2、典型参考项目——东购广场东购室内采用了大循环设计东购实拍图2、典型参考项目——东购广场3、典型参考项目——万象天成3、万象天城个案详情项目位置裕华西路与中华南大街交口处，河北艺术中心侧开业时间2009年12月调研时间2010年8月项目情况总占地40亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三塔楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心，其余地下两层为车库。项目特色主力百货店为百盛，中偏高端，但以服饰类为主，偏单一；精品超市约700㎡；包括保利博纳院线等部分时尚品牌被引入；业态包括百货、超市、院线、写字楼、酒店（洲际假日酒店）、公寓等其他外立面现代，现有的为数不多的大型城市综合体3、典型参考项目——万象天成外立面简洁大气3、典型参考项目——万象天成下沉式广场3、典型参考项目——万象天成独有女士停车场指示清晰3、典型参考项目——万象天成软服务吸引眼球百货以服饰类为主，比较单一3、典型参考项目——万象天成第二商圈——万象东购商圈小结虽开业较早，但东购现状档次相对较低，客流以中等人群为主；万象天成成为商圈新的代表，通过大量活动弥补开业初期的人气问题，业态较全，吸引了区域内有一定购买力的时尚人群；除了硬件出色，软服务方面也有一定的特色百货业在中高端方面涵盖面不足3535四、石家庄市典型商业项目分析第三商圈——北国商圈项目介绍3636项目位置中山路与建设南大街交口处调研时间2010年8月项目情况北国商城座落于石家庄市最繁荣地段，营业面积约有43000平方米。商场内拥有各种高档次的品牌名。作为石家庄最具实力的商业企业，北国商城已经被赋予了众多的寓意，不但彰显着这座城市的经济实力，展示着市民的收入、购买力和审美取向，更代表着整座城市的现代化水准。项目特色业态包括中高端百货、超市、电器等，其中百货档次在本地处于较高水平其他处于传统核心的北国商圈核心位置，开业较早，有传统优势；但并非真正城市综合体四、石家庄市典型商业项目分析4、北国商城个案详情四、石家庄市典型商业项目分析5、新天地个案详情项目位置中山东路与建设南大街交口处调研时间2010年8月项目情况新天地项目定位于年轻时尚人群，每一层均拥有一个主题，各不相同。店铺采用小店加盟的形式，产品新潮，个性化强。主体楼层5楼。拥有直达客梯和滚动扶梯。项目特色中低档散铺集中经营，无商业主力店，大众餐饮置于顶层吸收人流，与现有的北国错位竞争其他主力客户为青年人群，主要经营时尚男女装、饰品、化妆品、餐饮5、典型参考项目——新天地5、典型参考项目——新天地新天地内景5、典型参考项目——新天地（顶层大众餐饮格局）6、典型参照项目——东炎.奥特莱斯6、东炎.奥特莱斯个案详情项目位置中山东路与建设南大街交口处调研时间2010年8月项目情况该项目为地下一层，有半层夹层。奥特莱斯入口较狭窄，建筑面积约为2500平方。商品主要是是运动、休闲品牌，全场均为折扣商品。项目特色中端品牌集中式折扣店，处于北国商圈，依托商圈及酒店，人流量有一定保证其他青年人群为重要客户6、典型参考项目——奥特莱斯内景第三商圈——北国商圈小结传统核心商圈，城市中心，广泛认同代表了石家庄目前阶段百货的较高水平虽为传统核心商圈，但缺乏真正的城市综合体，业态分散，存在整合空间商圈超市多为小型精品超市，存在一定空白五、建议对本项目的建议勒泰中心现状特点----一二三四“一”个中心----石家庄真正的市中心“二”个世界500强----万豪与家乐福“三”大商圈之首，传统地位稳固“四”种商业形态齐全----百货、酒店、公寓、写字楼关键词：中心、城市综合体、500强的选择、商务气息浓、调性高端与其他项目相比较勒泰中心在区域商圈内，中高端及以上商业形式有所缺失大超市存在市场空白中心位置不容动摇，地标城市综合体的竞争必然是位置和业态、引入商家的竞争（东莞华南MALL的失败充分证明）勒泰中心从项目的位置及特点、市场空白、与对手的比较当中不难看出，项目自身应该从拔高调性的方向进行塑造，形象-Slogan可以沿以下方面发展：“一座城（市）只有一个中心”----错过不再有“首席城市中心综合体”“多家世界500强的选择”形象----Slogan建议（供参考）商业分级分类，各自旺丁沿中山路（资源最优）---商圈内中高端及以上商业缺失，可以考虑引入中高端及以上的百货主力旗舰店、餐饮店等（需深入进行消费者调研）栗康街（资源普通）----万豪酒店带动高端商务休闲娱乐业长征街（资源普通）----家乐福超市进驻，开口带动人流旺丁，与高端商业互不干扰正东街（资源较差）----家乐福超市开口、借助政府的支持，尝试地铁在此开口，人流激增，与超市等商业形态互促互进建议（供参考）整体外立面要与调性、档次相匹配注意沿街面夜景的塑造尚未引进的一栋酒店建议与五星万豪错位，如引进四星的假日酒店、戴斯等，其相应商业界面可以相应也与万豪酒店毗邻的高端商务休闲娱乐错位写字楼----国际甲级5A写字楼，自身豪华配置如停机坪等将有机会创立行业标杆，制定系统性标准，掌握话语权公寓----投资上品，必然全城轰动热捧，可以考虑先行推售，大大带动项目人气，借助热卖进而再推售其他商业部分Thankyou！