0507(中原)禅桂中心区商业项目调研

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。禅桂中心区商业调研中原地产代理（深圳）有限公司ShenZhen.09.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010宏观背景Part1Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010佛山位于珠三角经济圈核心，地理位置优越，未来发展目标为现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园佛山简称禅，是一座历史悠久的文化名城，著名的“南国陶都”，也是珠三角经济重地；佛山位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，西通肇庆，南连江门、中山，北接清远，南邻港澳，地理位置优越；佛山现辖五区：禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3848.49平方公里；佛山在珠三角经济圈的定位：打造（陶瓷、家电、液晶平板显示器）三大世界级产业基地；未来城市发展新目标：现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园。佛山行政区划与位置城市概况Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010近年来佛山国民经济保持平稳快速增长，2005-2007年间GDP年增长率超过19%，但受全球经济危机影响2008年开始增幅有所下降；在2009年中国城市GDP排名中，佛山位居第十一位，广东省排名第三，珠三角城市仅次于广州及深圳；根据GDP与房地产发展关系模型，佛山房地产业处于高速发展时期。GDP：佛山经济实力雄厚，2009年其GDP总量占全省的12%，中国城市GDP排名第11位，珠三角城市仅次于广州及深圳佛山市近5年GDP及增长率宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞5%—8%稳定发展大于8%高速发展2009年佛山市GDP占全省比重2009年中国城市GDP排名前11位宏观经济数据来源：佛山市政府统计公报、各城市政府统计公报Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010产业结构产业结构：佛山是以工业为主导的制造业城市，第二产业所占比重偏大，未来将优化发展第二产业，大力发展第三产业佛山市三大产业情况及变化趋势佛山第二产业比重超过60%，其经济增长仍是以工业经济为主，形成了以家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷及其他建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造十大行业为主体的工业发展格局；第三产业所占比重约32%（西方发达国家该比值达40-50%），根据政府产业结构调整部署，到2015年佛山第三产业增加值占地区生产总值的比重要超40%；2010年《佛山市产业结构调整材料（征求意见稿）》中提到，未来将遵循“精细发展第一产业，优化发展第二产业，大力发展第三产业”的思路。十大行业占规模以上工业比重的89.4%2009年佛山市全年全部工业完成增加值2924.43亿元，比上年增长12.5%轻工业1358.67亿元重工业1506.37亿元轻重工业比例1：1.11宏观经济数据来源：佛山市政府统计公报Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010产业结构人口总量：截止至2009年末佛山市常住人口600万，属特大城市规模，人口结构以户籍人口为主，户均人口3.33佛山市近5年人口情况及自然增长率人口及居民生活水平佛山市近5年户籍人口占常住人口比率2009年年末全市常住人口599.68万人，较上年末增加4.39万人，增长0.7%；按照中国在城市统计中对城市规模的分类标准，100万人以上为特大城市；据户籍人口统计，2009年末全市总户数110.46万户，总人口367.63万人，户均人口3.33；佛山户籍人口占常住人口的比率约61%，人口结构以户籍人口为主；2009年佛山市户籍人口占全市常住人口比例较上年增长0.1%，增幅小于全市常住人口增长比例，说明近年来佛山市外来人口增速加快。数据来源：佛山市政府统计公报Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010人均国内生产总值人均GDP：佛山人均GDP超10000美元，达联合国中上等发达国家标准，城市主导商业形态向综合商业业态方向发展人口及居民生活水平佛山市近5年人均GDP及增长率2009年佛山市人均国内生产总值80579元，折11902美元（按最新汇率1：6.77计算），全国排名第14位；据联合国衡量标准，人均GDP达8000美元意味着达到中上等发达国家标准；根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，当人均GDP超过4400美元时，城市主导商业形态将向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter等综合商业形态涌现，人均GDP水平表明了佛山正向综合商业业态方向发展，但佛山市商业市场目前还是以传统百货商场为主，商业面临升级。时间人均GDP（美元）4400以上2000-44001100-20001100以下商业业态的发展与人均GDP的关系集贸市场大众商业街百货商场生活时尚中心购物中心数据来源：佛山市政府统计公报Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010人均国内生产总值收支消费：近年来佛山市城镇居民人均可支配收入持续增长，约80%可支配收入用于消费性支出，居民消费意欲较强人口及居民生活水平2009年全年城镇居民人均可支配收入24578元，比上年增长9.3%；城镇居民人均消费支出19296元，比上年增长9.9%；近三年来佛山市城镇居民人均消费性支出占可支配收入约80%左右，说明佛山市城镇居民大部分收入用于消费性支出，人们消费意欲较强。佛山市城镇居民可支配收入与消费支出佛山市消费支出占可支配收入比例数据来源：佛山市政府统计公报Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010人均国内生产总值居民生活水平：居民生活水平较高，2009年佛山恩格尔系数为34.6%，达联合国粮农组织“宽裕”水平标准，接近“富裕”人口及居民生活水平2009年佛山人均可支配收入24578元，人均可支配收入全国排名第16位，甚至高于部分GDP排名前十位城市（天津、重庆、青岛），意味着居民生活水平较高；2009年佛山恩格尔系数为34.6%，根据联合国粮农组织的标准，40％至30％为宽裕水平，恩格尔系数在40%以下时为“富裕”阶段的标志之一。2009年GDP排名前11位城市居民人均可支配收入2009年各城市恩格尔系数对比数据来源：佛山市政府统计公报、各城市政府统计公报Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010整体建设规划：形成“2+5”组团格局，其中中心组团由1个核心区和7个分组团组成，目标职能为区域内地区性主中心总体战略目标定位：产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山；城镇发展布局：市域城镇为“多级、网络化、组团式”的空间结构，形成以中心城区“2＋5”组团为集聚区的“指状发展，网络联系”的空间增长关系；“2”：中心组团和大良容桂组团；“5”：狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团；中心组团（由1个核心区和7个分组团组成）目标职能：区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。城市规划中心组团Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010广佛同城：广州和佛山两市打破行政壁垒进行区域一体化建设，随着同城效应的发挥，佛山经济潜力将得到进一步释放城市规划珠江三角洲区域一体化发展空间格局示意图2009年3月，广佛两市签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》及两市城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议，标志着广佛同城正式启动；发展目标：到2012年，初步实现同城化，带动广佛肇经济圈和携领珠江三角洲一体化发展的能力显著增强，率先建成全面小康社会；到2020年，全面实现同城化，率先实现现代化；发展格局：以广佛同城化带动广佛肇经济圈建设，与深莞惠、珠中江经济圈共同构筑珠江三角洲一体化发展格局；构筑“一核强化、两脊两带携领、多极带动”同城化发展空间布局。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010宏观背景小结321佛山位于珠三角经济圈核心，经济实力雄厚，2009年中国城市GDP排名居于全国第11位，珠三角城市仅次于广州及深圳，房地产业进入高速发展期，未来将大力发展第三产业整体经济环境人均GDP超10000美元意味着佛山主导商业形态向综合商业业态方向发展，也标志着中产阶层将大量涌现，未来对商业（尤其是休闲娱乐消费）需求会进一步提高，而广佛同城规划以及广佛地铁的开通则为佛山带来了巨大的发展潜力及地铁商机城市发展及未来规划2009年佛山人均GDP全国14位，人均可支配收入全国16位，城镇居民可支配收入80%用于消费性支出，恩格尔系数达“宽裕”水平，城市居民生活水平较高，消费能力及消费意欲均较强居民生活水平整体经济平稳增长，政府大力扶持第三产业，广佛同城的巨大潜力，较强的居民消费意愿及消费能力，均为佛山商业市场的发展提供了有利的条件Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010禅桂中心区商业市场Part2Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010全年社会消费品零售总额商业网点规划总体发展目标：计划到2020年，佛山市社会消费品零售总额达到3205.1亿元左右；人均零售网点营业面积达1.2平方米；全市零售网点总营业面积达540-564万平方米；具体目标：建设成与“2+5”组团城市格局相协调、可持续发展能力强的消费品与生活服务市场体系；形成1个主商业中心，6个组团商业中心和园区商业、社区商业、城镇商业的层次合理并有机联合的基本布局；规划布局：商业中心的布局与“2+5”组团城市格局相协调，商业中心的多核结构与单核结构的空间形态与组团式发展特点相统一；体系结构：商业中心包括中心组团主商业中心和大良容桂、狮山、西南、西江、大沥、九江龙江等六个组团商业中心。整体规划：形成1个主商业中心，6个组团商业中心和园区、社区、城镇商业的层次合理并有机联合的基本布局Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010全年社会消费品零售总额商业网点规划中心组团主商业中心的地位与功能：中心组团主商业中心立足佛山，面向本地区，在城市商业网点体系中处于主导地位。提供购物、休闲、娱乐、餐饮等多种消费服务和必要的商务服务；成为创新消费文化和服务方式、促进消费结构升级的主要拉动力量；成为特色消费市场和辐射周边地区的资源中心；发挥反映消费信息、调整商品生产的杠杆作用；布局要点：中心组团主商业中心位于市域中心区域，近期由祖庙商圈、桂城商圈、东平商圈和季华商业带组成，通过广佛地铁、一环快速路有机连接，远期规划增加陈村商圈，形成“四核一带”结构的商业中心区；季华商业带：沿季华路两侧发展，并东西双向延伸，形成一条轴心商业带。中心组团主商业中心：处于城市商业网点体系中主导地位，形成“四核一带”结构，在佛山商业发展中发挥核心带动作用中心组团主商业中心桂城祖庙东平新城季华路本项目Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010产业结构全年社会消费品零售总额：佛山零售市场发展迅速，社会商品零售总额较高，全年社会消费品零售