06.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－商业街 (NXPowerLite)

北京东方赛睿投资顾问有限公司11鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（商业街）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法10竞争项目分析121.方庄美食街132.东直门簋街193.三里屯酒吧街264.后海酒吧街325.大都市街386.王府井商业步行街457.西单商业步行街528.建外SOHO商业步行街59赛睿顾问3invest3重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街市场供应量总结分析如下：北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街；北京现已形成大型商业街有两条，分别为王府井商业街、西单商业街。北京市、南城商业街供应量、经营情况及趋势赛睿顾问3invest4重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街经营情况总结分析如下：西单商业街平均日客流量达到20万人次，周末在40万人次左右，节假日高峰时每天能达到60万-70万人次，年社会消费品零售额达到60多亿元；王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息，已成为北京商业的品牌标识；王府井商业步行街包括，东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均日流量60万-80万人次；大都市街坐落在广安大街核心地段，全长1.8公里，两侧建筑总面积预计达30余万平方米，总投资额达到35亿元，经多次定位，自2002年4月正式开盘后5个月时间销售已完成50%以上，现有部分商户开业。赛睿顾问3invest5重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的商业街未来发展趋势总结分析如下：未来商业街的定位具有清晰可见的特点；未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的；增加适合年轻人的娱乐休闲功能，增加体验业态比重；商业街规划需要“以人为本”；未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展；商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。赛睿顾问3invest6重要结论摘要方庄美食街：北京三大美食街之一餐饮街要具有一定商业规模，应统一风格，打造地区标识效应，本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性；大众喜爱的餐饮主力店，捆绑式进入本项目值得考虑；本项目应注重对餐饮文化元素的发掘，使其适应未来就餐趋势。东直门簋街：风味特色小吃餐饮街本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造；本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式；餐饮街对车位要求较高，应车位数量充足，避免街内交通不畅；营造独特的就餐文化氛围，是本项目定位餐饮时要关注的问题。综合调查情况，以下特色商业街对于本项目来讲有下述借鉴点：赛睿顾问3invest7重要结论摘要三里屯酒吧街：北京知名两大酒吧街之一注重对酒文化的发掘，使其适应未来酒吧街发展的趋势；本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点，否则缺乏发展空间；该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入考虑市场适应性；注重个性化酒吧经营风格。后海酒吧街：北京知名两大酒吧街之一该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值，本项目似乎近期并不具备这样的条件；后海酒吧街对于本项目更具有参照性；关注后海酒吧特定消费市场的细分，有助于酒吧街的准确定位。赛睿顾问3invest8重要结论摘要大都市街：亚洲最长的双向内藏式步行街该项目属于北京经典败例，本项目在项目定位、规划、规模等方面都要防范类似的失误；大都市街被迫深度细分商业市场，会有问题，但是如果在市场定位阶段，考虑到商业功能符合性的前提下，科学划分值得本项目关注；在策划招商前期，首先确定主力商户、半主力商户的进驻，突出定位主题，提升商业整体形象，促进其它商户的进入是本项目可以借鉴的教训。王府井商业步行街：国内最知名的商业步行街之一典型的旅游市场步行街，本项目则属于典型生活消费步行街；本项目应该借鉴其中文化元素；鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足，本项目应提供充足的停车位，以方便消费者——并非随意加大停车空间，住宅社区的停车位也可以有效配合使用。赛睿顾问3invest9重要结论摘要西单商业街：国内最知名的商业街之一该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市场和北京中老年中端消费者，本项目未来的消费结构和其有较大重合部分，所以定位、商业组合考虑过程中需要参照对比；时尚消费的引导需要核心主力店的引导，未来本项目如果扩大大众消费商业开发的规模，就需要对此加以高度关注；交通停车问题值得本项目合理化考虑。建外SOHO商业步行街：目前CBD中央商务区唯一的一条商业步行街借鉴该项目，本项目应统一定位；建外SOHO商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良好把握；该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。北京东方赛睿投资顾问有限公司110研究背景及方法赛睿顾问3invest11研究背景及方法研究目的：通过对北京市现有商业街的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场机会进行分析为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查调研地点：北京市被访商业项目营业面积：5000平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司112竞争项目分析赛睿顾问3invest131、方庄美食街赛睿顾问3invest14关于方庄美食街区位：北京市方庄；定位：大众餐饮街；地位：目前北京著名的三大美食街之一；规模：总经营面积为6.3万平方米；餐饮业态组合：金鼎轩、小土豆、郭林家常菜、刚记海鲜等中式餐饮；经营状况：自2000年开业以来，通过4年时间的经营打造，现处于成熟阶段；经营理念：各式档次齐全，多种口味丰富的大众餐饮；商业环境：餐饮环境已形成美食街特色形式；硬环境：门前停车位充足，餐厅环境良好；餐饮档次：各档次皆有；人气：当前北京方庄地区最受消费者欢迎的餐饮消费场所；平均租金：约2—5元/平方米/天；赛睿顾问3invest15赛睿顾问3invest16方庄美食街优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、美食街各档次餐饮齐聚，各种特色口味丰富；3、区域内40万常住消费人群的强大支撑，南城消费者对餐饮需求量较大；4、停车位充足；5、主力餐饮店的稳定经营（金鼎轩；刚记海鲜），给美食街带来大批稳定的消费者。劣势1、美食街的商家结构复杂，无法满足其长期发展；2、周边道路规划不够合理，给驱车就餐的人群带来不便；3、美食街在融合娱乐元素方面做的不够，满足不了未来文化就餐消费的需求。赛睿顾问3invest17方庄美食街前景分析前景：区域餐饮商业街已趋于成熟，但其对餐饮文化元素的发掘远远不够，无法适应未来南城餐饮消费的需求，因此方庄美食街未来前景不很乐观。该项目突破口：对餐饮文化的发掘及延伸赛睿顾问3invest18本项目参照性分析结合方庄美食街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.餐饮街要具有一定商业规模，应统一风格，打造地区标识效应，本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性；2.大众喜爱的餐饮主力店，捆绑式进入本项目值得考虑；3.本项目应注重对餐饮文化元素的发掘，使其适应未来就餐趋势。赛睿顾问3invest192、东直门簋街赛睿顾问3invest20关于东直门簋街区位：北京市东直门地区，南北小街十字路口至北新桥十字路口南北两线上；定位：京味特色小吃餐饮街；地位：目前北京著名的三大美食街之一；规模：簋街全长一千余米，罗列餐饮店铺110余家；餐饮业态组合：花家怡园、紫霞、锦阳虹火锅店、胡大、海盛苑等各式特色餐饮；经营状况：自开业以来，通过多年时间的经营打造，现处于成熟阶段；经营理念：以经营小龙虾等海鲜产品为主，多种口味汇聚的大众餐饮；商业环境：已形成各档次、京味特色美食街形式；硬环境：门前停车位不够充足，餐厅环境一般；餐饮档次：中低档为主；人气：当前北京市区最受消费者欢迎的通宵餐饮消费场所；平均租金：约4—8元/平方米/天；赛睿顾问3invest21赛睿顾问3invest22簋街消费及商家分析簋街消费者性格特征：钟爱簋街的人是有情结的，具有的“京味情结”；喜欢昼伏夜出，喜爱自由自在，口味多变，喜爱美食猎奇；还有的是无酒不欢之客，不拘小节；簋街消费结构特征：商人、艺人、学生等各行各色的消费者；商家分析：1、最雅之店：花家怡园老北京标准的四合院落，三进三出，有名人字画的雅气，也有紫藤花下的浪漫，更多的是清风爽意休闲的氛围。2、最旺之店：胡大、海盛苑据说簋街的麻小最早出自胡大，到深夜十一二点，还有人排队等餐。海盛苑在麻辣街上独具一格，国产小海鲜烹得有滋有味。赛睿顾问3invest23东直门簋街优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、美食街京味十足，经营特色鲜明；3、通宵营业，经营时间是其成功的重要因素；4、其商业规模理想，统一定位，易形成主题鲜明的餐饮街；5、餐饮街适度融合餐饮文化元素，能够满足文化就餐消费的需求。劣势1、停车位不足，导致街内交通堵塞，商业气氛遭到破坏；2、就餐环境及卫生条件较差；3、街内治安环境较差，给人以不安全感。赛睿顾问3invest24东直门簋街前景分析前景：餐饮商业街已趋于成熟，主题突出，风格独特，簋街是在北京营业时间最长的餐饮一条街，因此簋街的未来前景风光依旧。该项目突破口：提高就餐环境、卫生条件及治安形象赛睿顾问3invest25本项目参照性分析结合东直门簋街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造；2.本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式；3.餐饮街对车位要求较高，应车位数量充足，避免街内交通不畅；4.营造独特的就餐文化氛围，是本项目定位餐饮时要关注的问题。赛睿顾问3invest263、三里屯酒吧街赛睿顾问3invest27三里屯酒吧街区位：北京市三里屯；定位：特色文化酒吧专业街；地位：目前国内最著名的两大酒吧街之一；规模：总占地1648平方米，全长260米；酒吧类型：音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧等；经营状况：自96年第一家酒吧开业以来，通过8年时间的经营打造，已成为国内外知名的特色街；经营理念：集时尚、文化、前卫于一体的酒吧街；商业环境：具有浓厚的国外酒吧文化；硬环境：酒吧环境优雅、别致；酒吧档次：中高档；人气：当前北京地区最受消费者欢迎的酒吧消费场所；租金：约6－15元/平方米/天；赛睿顾问3invest28赛睿顾问3invest29三里屯酒吧街优劣势分析优势1、比邻驻外使领馆周边，文化气息浓厚，酒吧文化易于形成，已发展到成熟阶段；2、经多年的培育，现成为享誉全球代表北京酒吧文化的商业产品；3、酒吧街的商业规模较为合理；4、区域内各酒吧商家未造成恶性竞争，共同推动整条街的公共繁荣；5、酒吧街进入商业成熟阶段，价值主要源于商铺租金收益；6、酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色的酒吧文化。劣势1、交通堵塞严重，不利于酒吧街引流；2、停车条件差，抑制消费；3、治安差，不利于长期经营吸引力。赛睿顾问3invest30三里屯酒吧街前景分析前景：酒吧街趋于成熟，已成为北京酒吧文化的标识，因此三里屯酒吧街未来前景依然看好。该项目突破口：对酒吧文化的深度发掘及延伸赛睿顾问3invest31本项目参照性分析结合三里屯酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点：1.注重对酒文化的发掘，使其适应未来酒吧街发展的趋势；2.本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点，否则缺乏发展空间；3.该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入考虑市场适应性；4.注重个性化酒吧经营风格。赛睿顾问3invest324、后海酒吧街赛睿顾问3invest33关于后海酒吧街区位：北京市什刹海；定位：特色文化酒吧专业街；地位：目前北京著名的两大酒吧街之一；规模：现有酒吧80多家；酒吧业态组合：音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧等；经营状况：通过2年多时间的经营打造，现处于稳定发展阶段；经营理念：以自然景色为依托，经营各色酒吧；商业环境：景色迷人，酒不醉人，人自醉；硬环境：门前停车