360行民俗文化街项目开发1

龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议16第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议一、项目概况龟山脚下洗马长街临江面150亩可供开发的土地，是启动龟山景区建设的关键所在，是敲动龟山景区的杠杆。为此，我们为洗马长街的建设开发做了比较系统的概算和建议。二、布局建议及概算1、布局建议洗马长街龟山脚下是龟山景区兴建的核心项目，也是能否完成龟山景区开发的龙头项目和利益所在。洗马长街360行民俗文化街成功与否，直接影响景区的开发进度和力度。开发洗马长街有两种明显的侧重面。如果侧重景区建设与开发，这样投资较大，未来的收益不可预期。以房地产开发为主体，收效较快，利益近在眼前，但必将遇到政策的制约。考虑到项目的特殊性和重要性，我们站在三特集团的角度上，对公司的现实利益和长远利益进行了系统的讨论、测算与评估。谨慎的作出如下建议：第一种方案：景点开发和房地产开发占地面积各占40%和60%。建筑面积房地产开发占65%，即6.5万平方米，景点项目开发占35%，即3.5万平方米。第二种方案：景点开发和房地产开发各占35%和65%，即景点开发占地3.5万平方米，房地产开发占地6.5万平方米。景点开发建筑面积约3万平方米，房地产开发7万平方米。A、360行民俗文化街相对集中在铁门关一侧，街长200米，共两条街，约200个门面铺位。其中，需建一个能容纳300人观看表演的中心广场，2个容纳100—150人左右的小型表演场，还可以将表演场融入到茶馆中。建议两街三排建筑的民俗文化街高低错落，临街的高，第三排与第二排等高，将街顶建成可以封闭的灵活天顶，平常打开，必要时将其封闭。主要是解决因冬冷夏热手工艺和民俗表演无法进行的弊端。同时为了增加景点的吸引力，在公司愿意加大投入的龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议17前提下，可引进国内第一家天幕电影作为营销卖点聚人气。西侧靠近长江大桥的方位地势低，进深较宽，用于房地产开发，与半山腰别墅连成一个整体（部分别墅将建在景点区的山腰上），形成一个相对独立的高档住宅区。因势建地下集中停车场，供住户及景区游客共用。B、360行民俗文化街集中在铁门关侧，街长160米，建三条街，180个左右的铺坊，三条街内部循环。用小广场（表演场）进行有机的连接，形成一个整体。这样，用房地产开发的街面就有约200米，在延至山腰，进深有100多米，这样就把景区与住宅有效地进行了区隔，真正建成长江半岛第一高尚住宅区。2、基本概算（一）洗马长街可用于开发的土地面积为150亩，折算为100005平方米，按10万平方米计算。（二）洗马长街规划限高15米，最高建筑5层，最大容积率1.2（申报申请），但保底按1.0计算容积率，累计最大建筑总面积10万平方米。（三）1、洗马长街现有建筑4万平方米左右需要拆迁，按4万平方米计算。2、洗马长街地块上现有建筑物拆除补偿按3000元/平方米计算。需要拆迁费用1.2亿元人民币。3、受建筑市场不确定性因素及拆迁时间、难度的影响，我们的概算在原计划的1.2亿元的拆迁费的基础上浮动10%，计划拆迁费约1.32亿元人民币。4、由于得到政府的支持，开发洗马长街的各类规费及税费可能得到减免，在这里我们不做详细的税费计算。（四）根据龟山洗马长街地块的地貌及相关配套条件制约，绿化及交通干线等不应少于55%。我们在计算时按45%来做首层占地的基数。（五）概算：1、可供开发的土地10万平方米。2、可开发的总建筑面积约10万平方米（容积率1.0计算）。3、占地10万平方米，首层最大占地面积45%，即4.5万平方米。4、根据修新如旧仿古建筑的要求，每平方米建筑成本2000元/平方米。（10万平方米总建筑面积需约2亿元建设资金）。龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议185、拆除面积4万平方米，每平方米3000元计为1.2亿元。加上不确定因素10%的上浮，共计要求1.32亿元人民币。6、首层占地45%即45000平方米。7、总建筑面积10万平方米，其中40%用于旅游项目用，余60%直接用于地产开发。这样的比例既可以保证360行民俗文化街形成规模，又可以通过土地资本运作，获得开发旅游项目所需要的资金。①临街建筑（咖啡厅、酒廊、自助式产权江景酒店）层高5层，牌楼式风格长300米，深宽10米，每层3000平方米，总建筑面积为15000平方米。②区内第一条街，楼高三层。其中一面与临街房连体，长300米，宽8米，每层2400平方米，三层共7200平方米。③区内360行民俗文化街用房为三层（层高不少于4米），进深6—8米计，两条街，共需房产2.88万平方米，再加1.5万平方米临街面，共约4.38万平方米。④重新设计线路上山腰，最高至计谋殿。山腰建30栋250平方米/栋至350平方米/栋典藏版别墅，约1万平方米；山腰与民俗文化街相邻建酒店式公寓用于出售。总面积约5万平方米。8、晴川阁改造及龟山上景点改造费用粗略估计2000万元。9、总支出：①拆迁成本1.32亿元+②建筑成本2亿元+③改造费用2000万元累计投资3.52亿元。10、总收益：①临街商铺1.5万元/平方米*6000平方米=9000万元自助产权式江景酒店6000元/平方米*9000平方米=5400万元②区内360行民俗文化街按均价6000元/平方米*2.88万平方米=2.128亿元③30栋典藏式别墅每栋350万元/栋，计1.05亿元④5万平方米酒店式公寓按5000元/平方米，计2.5亿元累计总收入：①9000万+5400万+②2.128亿元+③1.05亿+④2.5亿=7.118亿元龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议19累计总收益：7.118亿元-3.52亿=3.598亿元注：景区内门票的长期收益未计算。（六）投入预估1、拆迁费1.32亿元2、总建筑费用的30%，计6000万元两项合计需1.92亿元。实际投入1亿左右就可以将项目完全运作起来。这样需寻找战略伙伴。最好的办法是将现有索道进行资产评估及未来的收益进行预算整合，让投资者看到实际的利益。与战略合作伙伴共同成立新的投资控股公司，共同开发龟山项目。（七）门票及景区管理1、早期为了聚人气，360行民俗文化街可以不收门票。但其它几个景点进行整合后，收取门票。待360行民俗文化街成为一个热门景点后，再将其整合进景区，收取门票。2、一开始就将360行民俗文化街整合进景区，收取门票。这样就要求在营销、公关方面不大力气，采取一些非常规的手段来造势，才能聚人气、添财气。3、聘请专业的景区管理团队托管、扬长避短。二、360行重点店铺设置1、七店——土产杂货店、古董工艺店、烟纸烟草店、文房四宝店、照相店、香烛供品店、刺绣店①土产杂货店：全国各地的土特产和杂货。现场制作部分土产。②古董工艺店：突出荆楚时期的古董和工艺，包括珍品和赝品。③烟纸店：专卖来自全国各地的香烟、烟斗，烟缸，烟纸，烟袋等，同时还有现场制作的实景。④文房四宝店：名家的纸墨笔砚。⑤照相店：展示武汉的历史风貌，采用原始的照相技术。⑥香烛供品店：专卖香烛供品。龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议20⑦刺绣店：引进苏绣、湘绣、闽绣，现场制作和专卖相结合。可卖绣花手帕、雨伞、枕头、床垫及刺绣的相关配套工具。营业面积：每间店占用营业面积不少于90平方米。2、八铺——裁缝铺、腊货铺、铁匠铺、竹匠铺、棉花铺、蜡染铺、当铺、皮货铺①裁缝铺：展现缝补的绝活，比如把碎布缝成时尚的衣服；还可以卖具有民俗特色的布匹、色彩齐全的针线以及相关配套的道具。②腊货铺：买腌制的腊鱼腊肉、火腿、咸菜及酱菜等，有散卖和真空包装。还可在店铺墙壁上用图片展示腌制的步骤及过程。③铁匠铺：旨在展示铁匠师傅精湛的手艺——铁、铝、铜不同质地均有代表作。店铺中有师傅打制的小到钥匙口，大到铁椅等的制品。还可根据客人要求实行定做，并刻上名字及祝福的话语。④竹匠铺：方式与铁匠铺类似。可现场用竹子制成工艺品专卖。⑤棉花铺：展现现场弹棉花、纺棉花的制作工艺，配有采摘棉花的过程及说明，提倡游客参与。还卖一些纯绵质的衣服、小包、布袋等。须注意的是这些工艺品要体现民俗的特色，与商场上卖的决不相同。⑥蜡染铺：可引进云南、贵州的蜡染技术，作现场的蜡染表演，现场卖。⑦当铺：主要是展现当年当铺的风貌，展示古代典当物品，举行现场小型的典当表演，例如用门票换铜板，可以在民俗街上买东西。还可以引进现实中的当铺，典当的估价师现场表演估价。⑧皮货铺：主要体现原始的皮货风格。比如现场切割皮带，告诉大家识别真皮以及各种皮之间的区别。“八铺”可把绝技绝活和店铺内的手艺结合起来，配上手工艺的图解和说明，使游客驻足观赏，并饶有兴趣的掏腰包，留做纪念。营业面积：每间铺的面积不少于100平方米。3、九坊——酿酒坊、豆腐坊、榨油坊、茶坊、纸扇风筝坊、玻璃制作坊、刻字印刷坊、陶艺制作坊、年糕坊（兼做麦芽糖）①酿酒坊：可酿制白酒、米酒、黄酒等。酿酒者边酿酒边把这些美酒给游客龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议21品尝。游客还可根据自己的需要进行购买。②豆腐坊：可以让游客参与其中做豆腐。还可卖豆腐花、臭豆腐，摆豆腐宴。③榨油坊：展现古老的榨油技术，麻油、豆油、猪油等等，现炸现卖，采取外观不易产生油垢的纸包装。④茶坊：主要进行名茶的买卖。同时进行中国、日本及韩国的茶艺表演，还可定时定期展示绝活杂耍表演。也可以做成茶馆的模式。⑤纸扇风筝坊：展示老艺人们糊纸扇、编风筝的技巧，还可现场定做购买。⑥玻璃制作坊：展示吹玻璃的技艺，鼓励游客自己参与制作。⑦刻字印刷坊：可让游客自己选定石雕、木雕，进行文字创作，让艺人为其定制印章等。⑧陶艺制作坊：可向众人展示陶艺的制作过程，还可把游客制作的产品留下来进行展示和出卖。⑨糕点坊（兼做麦芽糖）：可引进“德华”年糕、“五芳斋”的年糕小吃以及各地的糕点。同时，展示制作年糕的技艺。在各间坊里有专业人士现场工作，游客可以坐下来品尝，还可根据游客的要求，实行个性化定制的服务。坊里的制品必须是在全国各地有名的工艺，有说服力和影响力的品牌和作品。营业面积：每间店的制作与营业合在一起，每间坊面积不得少于120平方米。三、民间传统手工项目打铁、木匠、篾竹匠、漆匠、鞋匠、穿棕帮、串蓑衣、摇纱袜、解水晶、吹玻璃、刻图章、绣花、雕花、糊扇面、裱字画、制笔、磨砚台、织鸟笼、打麻线、搓丝线、剪纸、草编、面塑、泥人、织布等。建筑面积：每间工艺品店不少于60平方米，大至90平方米。制作与销售相结合（前店后厂）。龟山景区项目全案策划精装本第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议22四、国内名优特点小吃项目每种地方风味的小食项目相对集中。如湖南、陕西、山西、山东等，每个有代表性的地区10间或15间铺连成一片，并以各区域地名命名。如山西馆等。重点引进百年老字号的小食品品牌项目和品种。1、武汉地方特色：汤包、豆皮、馄炖、臭豆腐、热干面、云梦炒鱼面、东坡饼、麻糖、米酒、面窝、鸭脖子、糍粑、欢喜沱、烧麦等。2、其它地方特色：选取个省市具有代表性的小吃，加以引进。北京：焦圈、蜜麻花、豌豆黄、艾窝窝、炒肝爆、糖葫芦上海：蟹壳黄、南翔小笼馒头、小绍兴鸡粥天津：嗄巴菜、狗不理包子、耳朵眼炸糕、贴饽饽熬小鱼、棒槌果子、桂发祥大麻花、五香驴肉太原：栲栳、刀削面、揪片西安：牛羊肉泡馍、乾州锅盔、皮带面、肉夹馍兰州：拉面、油锅盔新疆：烤羊肉、烤馕、抓饭山东：煎包山西：刀削面江苏：葱油火烧、汤包、三丁包子、蟹黄烧麦浙江：酥油饼、重阳栗糕、鲜肉棕子、虾爆鳝面、紫米八宝饭安徽：腊八粥、大救驾、徽州饼、豆皮饭福建：蛎饼、手抓面、五香捆蹄、鼎边糊、肉棕、扁食台湾：度小月担仔面、鳝鱼伊面、金爪米粉海南：煎堆、竹简饭河南：枣锅盔、白糖焦饼、鸡蛋布袋、血茶、鸡丝卷、糊辣汤湖南：新饭、脑髓卷、米粉、八宝龟羊汤、火宫殿臭豆腐、姜糖广东：双皮奶、姜撞奶、鸡仔饼、皮蛋酥、冰肉千层酥、广东