房地产市场报告-2020年上半年上海市场研究半年报

Contents目录P01市场分析篇P02市场展望篇P03土地市场商品住宅市场高端住宅商办市场行业观察篇政策研究土地观察租赁市场动态标杆企业策略营销策略1Abstract摘要P01市场分析篇土地市场上半年，上海共成交住宅用地73宗，建面801.9万方，建面同比+64.9%；含48宗商品住宅用地，成交建面合计530.2万方，同比+65.5%。上半年，商品住宅用地成交均价17830元/m2，同比-2.2%，溢价,5.2%，同比提升4.3个百分点；商品住宅用地集中于南汇、宝山、嘉定、青浦4区，其中南汇成交面积占比32%、成交金额占比约20%。瑞安、万科中建联合体、中海中环投资联合体等房企强化板块深耕，多盘联动。商品住宅市场上半年，商品住宅供应面积258.5万方，同比下降27.8%。商品住宅成交面积为345.6万方，同比下降4.5%，商品住宅成交热度不减。上海商品住宅成交均价为59082元/平米，同比上升7.0%，成交均价创历史新高。截至6月末，商品住宅可售面积为717万平米，环比下降0.6%，同比下降7.2%；出清周期为11.4个月，环比下降2.56个月，同比下降0.12个月。商办市场上半年，上海商业市场供应面38.29万平米，同比下降15.9%；成交面积43.90万平米，同比下降18.5%。办公供应面积45.71万平米，同比下降10.3%；成交面积44.06万平米，同比下降36.68%。2Abstract摘要P02行业观察篇政策两会不设全年经济增速具体目标，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”“六保”；国务院强调构建完善的要素市场化配置体制机制；自然资源部加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记；全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续两个月维持4月前值；上海印发《上海市土地交易市场管理办法》规范建设用地使用权交易，对失信主体实施“黑名单”，同时将加快集体经营性建设用地的出让和出租。营销策略2020年上半年销售面积TOP20项目主要集中于90-120平米面积段，整体来看，入市价格保持平稳。3Abstract摘要P03市场展望篇二季度以来，上海商品住宅供求同步放量，成交保持较高热度，新房价格涨幅明显；预计三季度积压需求仍将继续释放，成交可能不及二季度，但仍维持在今年较高水平，价格将逐步趋稳。45土地市场商品住宅市场商业市场办公市场1市场分析篇6住宅用地供应：上半年推出71宗宅地，推出建面同比涨幅超四成；商品住宅用地推出建面占比达76%，推出建面较去年同期增长125.7%备注：商品住宅（不含保障性住房用地）44.9735.8620.489.2439.7989.791801601401201008060402002015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06规划建筑面积（万㎡）月度均值2020年6月：各类土地：35宗，建面509.0万方，同比+66.7%，环比+87.5%住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+234.8%，环比+60.7%；含15宗商品住宅用地；商品住宅用地：15宗，建面195.6万方，同比+482.6%，环比+136.1%，浦东，嘉定，奉贤，松江，虹口，杨浦均有供应2020年1-6月：住宅用地：71宗，建面708.6万方，同比+41.6%；商品住宅用地：26宗，建面538.6万方，同比+125.7%图：2015年1月以来上海商品住宅用地供应面积走势7商办用地供应：上半年推出38宗商办用地，推出建面同比大幅增长22.8416.3115.3246.4111.0534.950.020.040.060.0140.0120.0100.080.0160.02015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06图：2015年1月以来上海商办用地供应面积走势规划建筑面积（万㎡）2020年6月：商办用地推出6宗，规划建面30.8万方，环比+20.2%，同比增长+85.6%；区域分布上，浦东新区推出3宗，嘉定，崇明，金山各推出1宗。2020年1-6月：商办用地推出38宗，规划建面209.7万方，同比增长+216.4%；2020年上半年，上海商办用地供应处于近5年相对高位，供应面积仅次于2018年同期。8住宅用地成交：上半年住宅用地成交建面同比增长65%，其中商品住宅用地成交占比达66%，成交建面同比同比增长66%备注：商品住宅（不含保障性住房用地）2001501005002502015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06规划建筑面积（万㎡）月度均值2020年6月：各类土地：42宗，建面528.6万方，同比+199.7%，环比+97.0%住宅用地：18宗，建面210.0万方，同比+308.4%，环比+82.0%；含18宗商品住宅用地；商品住宅用地：18宗，建面210.0万方，同比+690.7%，环比+174.3%，浦东，嘉定，青浦，奉贤，松江均有成交2020年1-6月：住宅用地：73宗，建面801.9万方，同比+65.5%；商品住宅用地：48宗，建面530.20万方，同比+136.2%住宅用地及商品住宅用地成交面积均达到2007年以来最高值。图：2015年1月以来上海商品住宅用地成交面积走势20.8514.9214.0850.289.9334.271601401201008060402002015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06规划建筑面积（万㎡）2020年6月：商办用地成交10宗，规划建面36.0万方，环比+22.3%，同比增长+116.8%；区域分布上，浦东新区成交7宗，嘉定，崇明和金山各成交1宗。2020年1-6月：商办用地成交37宗，规划建面207.34万方，同比增长+111.0%；受商办用地供应加大的影响，2020年上半年成交面积仅次于2018年同期。图：2015年1月以来上海商办用地供应面积走势9商办用地成交：受供应增加驱动，上半年商办用地成交建面增长111%土地成交结构：上半年住宅用地成交占比小幅提升，其中商品住宅用地占比显著提升，租赁及动迁用地占比下降；商办用地成交占比小幅提升图：2015年-2020年5月上海土地成交结构图17%28%52%7%51%31%22%41%29%23%27%10%4%15%9%14%9%8%60%2%65%20%12%10%13%16%16%32%11%7%30%24%35%13%16%3%37%44%52%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-6月2019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06商品住宅用地动迁房用地租赁用地商办用地工业用地2020年6月：住宅用地：占比40.6%，环比下降3.8个百分点#商品住宅用地：占比100%，环比提升11.1个百分点#动迁安置用地：占比0%，环比下降14.5个百分点#租赁用地：占比0%，环比下降0.5个百分点商办用地：占比7.0%，环比下降4.4个百分点工业用地：占比52.5%，环比提升8.2个百分点102020年1-6月：住宅用地：占比70.0%，较2019年提升3.7个百分点#商品住宅用地：占比51.7%，较2019年提升24.0个百分点#动迁安置用地：占比15.0%，较2019年下降16.5个百分点#租赁用地：占比11.0%，较2019年下降4.1个百分点商办用地：占比13.4%，较2019年提升3.1个百分点工业用地：占比34.6%，较2019年提升10.8个百分点住宅用地地价走势：上半年商品住宅用地成交楼面均价17830