5月西安房地产市场研究报告

西安房地产市场报告2010年05月本PPT分享自：素材发展部周楚玲2报告结构第一部分宏观经济与城市规划第三部分2009年西安商品房市场分析第五部分总结第二部分2009年西安土地市场概况第四部分2010土地出让、成交及商品房住宅成交情况3第一部分宏观经济与城市规划宏观经济城市规划441.1西安GDP走势图2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势，工业生产加快回升，固定资产投资场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，货币信贷趋于稳健，物价运行基本平稳，经济形势总体回升向好，但经济回升的基础还有待更加稳固。551.2GDP、人均GDP增幅对比单位：元2001年—2009年西安人均GDP及其增幅171241956432351105762835723078132111520511766010000200003000040000010203040506070809年份人均GDP0.00%10.00%20.00%30.00%人均增长率人均（元）人均增幅单位：亿元2001——2009年西安GDP及其增幅24.16%16.00%19.71%15.22%7.54%16.45%14.51%18.97%24.17%050010001500200025003000010203040506070809年份GDP0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%增幅GDP（亿元）GDP增幅661.3主要城市GDP、人均GDP增幅及城市对比排名26位2009年全国主要城市GDP排名14901908083007501740049001800118664380417027196527450047430200040006000800010000120001400016000上海北京广州深圳天津苏州市重庆市青岛佛山武汉成都南京西安昆明单位：亿元09年西安市GDP2719.10亿元比上年增长24.16%，全国排名26位。人均GDP达到了32351元，全国排名36位，较2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP为4737美元，接近5000美元大关。按照世界银行的标准，人均GDP达到5000美元就意味着打到了中等收入国家平均水平。如果按照联合国的标准，如果人均GDP达到3000美元到10000美元之间，就意味着国民经济达到相当实力，现代化建设进入到关键时期。以上表明：西安城市经济实力稳步增长，城市潜力日益彰显。71.4西安各区县GDP占全市比重西安共9区4县，09年GDP比例占10%以上的有5个区。按排名，雁塔区504亿元，总量排名首位，占19.2%。莲湖区、未央区、碑林区、新城区分别占12.8%、12.7%、11.5%、10.7等。全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人均可支配收入18963元（与武汉、沈阳、成都基本持平），同比增长24.7%，全年居民消费价格(CPI)比上年下降0.3%。881.5各区县固定资产占全市比重雁塔区：总量首位，投资百亿打造鱼化工业园，打造10个商圈，计划到2011年，完成固定资产投资100亿元以上，引进企业100家以上，实现总产值60亿元以上，形成未来西安南城又一产业高地。未央区：总量第二，将重点建设张家堡商圈，大力培育三桥、北客站、六村堡、大明宫、徐家湾、龙首村等区域商业中心。莲湖区：总量第三，主要打造3个超广域商圈；4个广域商圈：及5个区域商圈。长安区：总量第四，近几年以西高新二次创业为依托，区域开发实现全面升级，并形成了以西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安外国语大学等全国高校为龙头的科教产业群；以陕西日报、华商报、陕西师大出版社、陕西省档案馆、国土资源西北勘察设计院等单位为龙头的文化科研产业集群；第四军医大学西京医院、吉源医院、陕师大附中、附小及幼儿园等服务产业，布局和配套功能齐全。2009年西安各区县全社会固定资产投资占全市比重周至县,2%莲湖区,11%雁塔区,26%未央区,13%长安区,9%新城区,8%碑林区,9%高陵县,5%灞桥区,5%阎良区,4%临潼区,3%蓝田县,2%户 县,3%雁塔区未央区莲湖区长安区新城区碑林区高陵县灞桥区阎良区户 县临潼区蓝田县周至县91.6西安基本情况行政格局1、西安市辖9个市辖区：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区。4个县：蓝田县、周至县、户县、高陵县。市人民政府新址定于未央区。2、辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为3582平方公里，建城区面积369平方公里。3、常住人口843.46万（截止2009年末），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万(截止2008年底)。西安另有7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称“四区一港两基地”，分别是：1、国家级西安高新产业开发区（简称：西安高新区）[1991年成立的首批国家级高新区]2、国家级西安曲江新区（西安曲江国家级文化产业示范区）3、西安沣渭新区4、西安浐灞生态区5、西安国际港务区6、西安阎良国家航空高技术产业基地7、西安国家民用航天产业基地10行政区划图111.7西安城市总体规划概述2008-2020总体规划2008年5月6日，国务院正式批复《西安城市总体规划（2008年—2020年）》。这是西安城市总体规划的第四轮修编到2020年。1、到2020年，西安市域总人口规模为1070.78万人，西安主城区城市人口规模将达到528.4万人，城镇体系将形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。2、全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。3、廉租房和经适房纳入近期建设规划4、以历史文化名城为核心，形成“一环、三片、三街”等保护体系。优化主城区布局，凸显“九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”的布局特色。发展目标1．对外交通建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。2．城市交通建立以轨道交通、普通公共交通为主，多种交通方式相结合的城市综合交通系统。完善主城区道路系统，形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。12西安城市总体规划——主城区13西安城市总体规划——综合交通141号线计划2013年开通，2号线双向短轨通，2010年5月31日全线轨通。3号线2011年开工，2015年通车。151.8西安城市2009年市政—主要动态序号时间主题主要内容及影响11月6日高新区350亿元建拓展区目前，高新区已完成开发配套面积35平方公里。从今年开始，高新区已经启动其拓展区开发建设，面积约为45平方公里。高新区计划用10年时间，投入350亿元，融资200亿元进行拓展区的开发建设。21月6日18.8亿打造纺织新城5年打造西安东部新城区1月6日，西安市灞桥区政府和国家开发银行陕西省分行借贷10亿元，用于纺织城核心区5.3平方公里的综合改造。31月13日陕西省计划安排重点项目319个总投资1.25万亿陕西省今年建成投产项目、新开工项目与前期项目的数量和规模都要大幅度增加，力争固定资产投资突破6300亿元，增长30％以上。安排省级重点项目和重大前期项目319个，估算总投资1.25万亿元，其中今年投资1110亿元。42月3日西安火车北站或年底竣工将成亚洲最大客运站据悉，站房的规模将由原21.6万平方米增加到33.1万平方米，车场由1场10站台18股道增加为3场18站台34股道。西安北站有望今年年底竣工。52月24日今年西安市政建设“北倾”项目总投资超20亿24日举行的西安市政建设工作启动会上传出消息，今年81个市政建设维护项目投资超过20亿元。今年81个市政建设维护项目中，新建项目39个，其中为配合北客站和行政中心北迁，未央区项目较多。此外，由于今年是建国60周年，大批市政项目将于10月前完工。64月1日西郊要建占地500亩城市公园西安市决定在西郊地区建设一座占地约500亩的城市公园，公园的名称将公开征集。规划中的公园位于西安市西郊阿房宫遗址保护区东侧，西临西三环，北靠阿房一路，南接红光路。这是我市即将为全市人民建设的又一个集休闲、观赏为一体的森林式生态公园。74月12日西安市碑林区加快改造，今年将拆迁5个城中村12日西洽会上，碑林区与投资企业签订了7个城中村改造项目，这7个城中村分别是永宁村、草场坡村、南关村、边家村、黄雁西村、旅馆村和鲁家村，项目总投资达到61.7亿元人民币。84月20日西安浐灞获市政府支持413亿建国家级生态区20日上午，市政府常务会议审议并通过了《西安浐灞生态区国家生态区建设规划》，《规划》将分为两个阶段实施，总投资413亿元，分别从基础设施及环境建设体系、生态景观体系、生态产业体系、生态人居体系、生态文化体系及能力保障体系六个方面入手。96月21日北城建设投资将超2500亿，西安步入双核时代21日，09中国西安城市发展高层论坛在西安举行，副市长表示，在西安城市新中心所处的北部区域，在建或将要建设的各类工程总投资预计将超过2500亿元。106月25日《关中-天水经济区发展规划》正式发布25日，国务院新闻办公室举行《关中-天水经济区发展规划》获批新闻发布会。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。117月6日《西安分区规划》审议通过，细化9区建设用地7月6日召开的西安市政府常务会审议通过了《西安市分区规划》，它将为编制西安市的控制性详细规划提供技术支撑。128月6日西咸地铁计划2011年开工建设2013年开通运营随着《关中—天水经济区发展规划》的颁布实施，旨在帮助两市市民便利出行、投资31.5亿元的西安地铁一号线咸阳段项目已经完成初步对接，计划将于2011年开工建设，2013年建成投入运营。138月14日西安团结水库工程竣工，西北将现最大观赏水景团结水库环境综合治理工程主体工程日前竣工，有望于今年10月蓄水，整个水面将达850亩，超过兴庆湖，是曲江南湖面积的两倍，将成为西安市民休闲胜地。148月20日西安明年将建10个公园，增绿化面积400万平米西安明年将启动对大明宫遗址公园、世博园、木塔寺、阿房宫、清凉山、汉长安城郊野公园及航天基地中心3个公园、环城西苑三期工程10个公园建设。158月27日曲江新区要扩大一倍日前，西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》。《规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的土地。1611月25日2011年9月28日西安二号线将通车试运行24日，西安市地铁办召开300人参加的建设动员大会，确定未来两年的建设目标，并首次明确告知市民地铁通车时间。1712月21日西安2010年市级重点建设项目超300投资近5千亿西安市常务会议上通过，明年重点建设项目安排情况进行了研究，初步安排重点建设项目超过300个，总投资将近5000亿元，其中当年计划投资730多亿元，项目个数和年投资计划分别比2009年有较大幅度增长。161.9西安城市2010年1-5月份主要事件时间主题主要内容及影响2月9日今年陕西将建7.2万套经适房房价实行省级备案制经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。今年全省计划建设经济适用住房597万平方米，7.2万套。2月9日强拆6000平米违建2月9日，浐灞生态区管委会与灞桥区人民政府联合行动，组织公安、国土、城管执法等部门近600人，动用挖掘机、装载机等大型拆除机械，对地处浐灞三角洲的西安金融商务区规划范围内的4处违法建筑实施了强制拆除。意义：扫清商务区建设障碍。2月22日西咸一体化跨步推进“来往”交通更方便陕西省推进西咸新区建设工作委员会办公室暨西安沣渭新区、咸阳泾渭新区管委会挂牌成立，标志着西咸新区建设正式启动，两大千年古都西安