JP04中海厦门集美项目投资可研报告

杏滨路与杏东路交叉口东南侧地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析※地块规划出让条件※区域规划与建设※地块环境分析※地块SWOT分析※土地市场分析※房地产市场分析※区域市场分析※市场总结※开发销售计划※成本估算※起拍价效益分析※投标报价分析※投标竞争分析※客群定位※形象定位※产品定位※价格定位※宏观经济分析※厦门经济环境※宏观政策分析※厦门政策环境1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析宏观经济启示：1、国内宏观经济运行良好，继续朝着预期目标平稳快速发展；2、实体经济呈稳定增长态势，规模以上工业增加值的增速一季度是14.4%，去年三季度是13.5%、四季度是13.3%，经济出现滞胀的可能性小。3、世界经济缓慢复苏，但失业率增长较高，国内经济金融环境存在较多不确定性；宏观环境第一章宏观经济环境分析宏观经济5月份CPI达到5.5%，创34个月的新高。随着农产品价格与工资水平的持续上升，未来较长一段时间内CPI将保持高位。5月份PPI为6.8%，较上月持平，不过下半年制造业将进入真正的高成本时期,PPI持续高位运行仍较大。5月PMI数据继续呈现回落走势，主要是受需求端放缓影响，但是产成品库存依旧处于处于较高位。宏观经济环境分析宏观环境第一章2010年10月份近三年来首次加息后，央行已四次加息；1-3年期贷款利率共上调了100个基点；宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；加息对房地产业长期发展产生重要影响，一般在加息初期难以体现，随着加息的持续积累，将有效抑制房地产需求和提高开发商成本。宏观经济2006-2011年1-3年期贷款基准利率变化6.036.36.576.757.027.27.477.567.297.026.755.675.45.66.16.45.8555.566.577.582006.04.282006.08.192007.03.182007.05.192007.07.212007.08.222007.09.152007.12.212008.09.162008.10.092008.10.302008.11.272008.12.232010.10.192010.12.262011.1.92011.4.6宏观环境第一章宏观经济环境分析2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。2010年，厦门第一产业增加值23亿元，增长3.2%，第二产业增加值1027亿元，增长21%，第三产业增加值1004亿元，增长9.7%；三次产业结构为：1：:50:49，与2009年相比，第二产业比重上升，第三产业比重下降；可见2010年经济增长主要由第二产业贡献。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济2001-2010年厦门GDP分析图（单位：亿元）76088310301162137520541623156015.10%8.0%11.1%16.1%16.7%16.0%17.2%16.0%050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2010年厦门三次产业结构1%50%49%第一产业第二产业第三产业厦门经济环境分析宏观环境第一章厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，2010年已达到29253元。比09年增长12％；厦门城市居民2010年人均消费性支出19961元同比上年增长1.1%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高厦门经济113651176812915144431640318513215032394826131292538.3%14.0%9.8%11.8%13.6%12.9%16.2%11.4%9.1%12%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%050001000015000200002500030000350002001-2010厦门人均可支配收入及其增长率人均可支配收入增长率2001-2010厦门人均消费支出及其增长率8490850494591073911849141621638017117179906.5%13.5%10.3%15.7%11%1996119.5%4.5%5.1%11.2%0.2%05000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0%20%40%60%80%100%120%人均消费支出增长率宏观环境第一章厦门经济环境分析2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5%；房地产开发完成投资396亿元，增长34.5%；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%；基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点。厦门经济宏观环境第一章厦门经济环境分析2010年其它主要经济指标类别财政总收入地方财政收入金融机构（中资）存款余额城乡居民储蓄存款金额526.亿元289.17亿元3961.84亿元1346.72亿元增长率16.5%20.2%25.3%16.3%数据来源：厦门市统计局2010年，厦门市财政总收入突破500亿元，达526.02亿元，为全市GDP的25.6%，增长16.5%。地方级财政收入289.17亿元，为全市GDP的14.1%，增长20.2%。财政总收入和地方级财政收入总量均比2005年翻了一番，五年分别年均增长20.9%和24.1%，；2010年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额4440.60亿元，比上年增长27.5%，比年初增加960.16亿元；本外币各项贷款余额3621.72亿元,增长21.1%，比年初增加632.08亿元。厦门经济宏观环境第一章厦门经济环境分析•1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标３月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。•2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。•3、调整完善相关税收政策，加强税收征管，二手房交易全额征税，•4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率１.1倍•5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求•7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导厦门版国八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析•一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。•二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交《购房人及家庭成员情况申报表》•三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。•四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。•五、交易时间认定:新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析市场走势——反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构——本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构——M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态——可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。厦门政策宏观环境第一章宏观政策分析城市发展特区扩大到全市2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。体制创新试点中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市厦门政策分析宏观环境第一章岛外新城建设岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。城市发展厦门政策分析宏观环境第一章经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；厦门限购“本地禁三，外地禁二”；效果有待观察；4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。厦门政策分析宏观环境第一章1土地市场分析2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析第二章：市场分析2007年—2009年厦门出让商住用地楼面价保持在4000—4800元/㎡；2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降主要受到国家宏观调控影响，另外岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。市场分析第二章2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；“高端化”已成为岛内住宅开发共性。市场分析第二章区域地块编号规划建筑面积（㎡）成交总价（万元）楼面价（元/㎡）受让人岛内2010P134946303102006271上海兆瑞2010P08162201656010210新景地2010P02302003048010093恒禾置地2010P149546934009784新景地2009G233384010470030940厦门恒兴集美J2009P014430001032002330万科J2009P