SM20130312南宁市城中村改造项目工作说明书

谨呈：保利地产南宁市城中村改造项目工作说明书目录一、世联地产/世联评估介绍...........................................1二、项目基本情况理解....................................................6三、世联可提供的服务内容.............................................8四、世联服务流程..........................................................13五、专案团队架构及岗位职责.......................................14六、世联地产提供咨询服务的核心优势.........................21七、世联顾问服务的质量保障方法................................25八、项目时间安排与收费...............................................28南宁市城中村改造项目工作说明书1一、世联地产/世联评估介绍世联地产介绍公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。1993年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。2006年，世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名员工。2008年，世联地产旗下拥有超过24家分支机构，服务覆盖全中国100多座城市的600家海内外机构，超过3000名员工。2009年，世联地产正式在A股市场上市。迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。承担过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了《世联10年城市地产系列丛书》等几十部专著以及《地产评论》、《楼市中国》等行业刊物。业务范围顾问业务——全国范围内提供服务世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问十年以来累计为中国100多个城市的1000多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。估价业务——全国范围内提供服务世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、工业、办公及住宅领域房地产估价服务。世联估价17年专业积累形成了强大的知识管理平台、EVS估价系统和资深专业技术团队，为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提供市场调查研究、项目投资、物业估价、土地招投标和房地产专业咨询等多元南宁市城中村改造项目工作说明书2化顾问式服务。我们致力于为客户发掘价值、降低成本、降低专业风险并实现客户的最大利益，解决房地产问题。务求以差异化产品响应市场，让更多的人享受真正的地产服务。代理业务——珠三角及长三角、环渤海一级辐射范围内提供服务世联代理致力于在客户中间树立注重口碑，值得信赖的合作伙伴形象。凭借16年700多个项目的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。2012年，世联地产已在深圳、北京、上海、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山、天津等多个城市开发物业代理业务，代理销售金额超过2200亿元。经纪业务——深圳范围内提供服务“世联行”定位在高端客户市场，拥有大量高尚住宅、写字楼、商业项目资源，同时拥有大量国内外投资客户，跨国公司客户资源。世联行以准确的市场定位和策略，科学的团队管理方式，优质的服务形象和口碑脱颖于各大区域市场。按揭业务——深圳范围内提供服务世联发起成立了深圳第一家专业从事住房按揭贷款服务的机构——深圳市盛泽按揭代理有限公司。其汇聚了按揭代理、公证、评估、担保、保险等地产相关服务，整合了各地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势，为广大业主提供快捷、专业、低成本的“一站式”房地产贷款服务。专业资质国家建设部核准的房地产一级评估机构中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位中国土地估价师协会注册许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务广东省估价师学会常务理事单位广东省房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位上海市房地产管理局核准的房地产评估机构世联公司网址世联地产：世联评估：世联主要出版物--《地产市场解读》--《估价师操作实务》--《现代物业管理》--《深圳房地产产权手册》--《深圳楼宇买卖手册》--《土地经济问题》--《世联观察·房地产游戏规则与生存环境》--《前线故事》--《认识》--《在场》--世联10年·城市地产系列丛书之—《新都市主义·CONDO与小户型》--世联10年·城市地产系列丛书之—《社区·大盘出路》--世联10年·城市地产系列丛书之—《CBD·写字楼与国际公寓》--世联10年·城市地产系列丛书之—《城界消失·旅游地产》--世联地产顾问丛书之—《规划的市场评价》--世联地产顾问丛书之二《城市更新之市场模式》--世联地产顾问丛书之三《联合开发·城市运营的出路》--世联地产顾问丛书之四《新城模式·国际大都市发展实证案例》--世联地产顾问丛书之五《公共住房浪潮·国际模式与中国安居工程的对比研究》世联荣誉_2007~2011中国房地产策划代理综合实力TOP10_2007中国房地产最佳综合服务品牌_2007中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10--2006年国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产T0P10研究组2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10--2005年发证机构：世界品牌实验室2005中国品牌年度大奖地产专业品牌TOP10--2005年《世界经理人》中国100最佳雇主--中国地产AAA级信用企业南宁市城中村改造项目工作说明书4--2004年3月深圳报业集团深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介--2004年9月中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003-2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司--2004年7月中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司世联评估介绍世联评估是世联中国的子公司：世联评估1993年始创设于深圳，总部设于深圳，下设北京、天津、上海、广州、东莞、华房数据等七家分公司，面向全国提供全面的土地房地产评估专业服务。长期的专业积累形成了我们强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为政府、金融与投资机构、工商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估、可行性研究、土地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化评估服务。截至到2009年底，历年累计评估总值达10025亿元，累计评估规模逾11亿平方米。公司资质：国家建设部一级房地产评估机构中国土地估价师协会注册许可机构中国房地产估价师协会副会长单位世联中国世联中国顾问策划代理销售经纪业务金融按揭深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司上海分公司估价业务广州分公司东莞分公司天津分公司佛山分公司华房数据南宁市城中村改造项目工作说明书5世联评估的服务体系：世联评估的竞争优势：宏观立意服务全国除深圳总部外，在北京、上海、广州、天津、东莞各大城市均设有分公司，服务的城市遍布全国16年经验积累丰厚16年房地产经验，历年累计评估总值达9092亿元，累计评估规模逾11亿平方米流程控制质量保证专业知识自身团队专业估价技术人员130多人，其中中级以上技术人员近50人，30多名中国注册房地产估价师和近20名中国注册土地估价师以三级评审制度保障项目的高质量完成，执委会制度实现项目的全程流程控制平台强大技术雄厚世联EVS估价信息网络平台是运用世联在中国房地产行业十余年的物业评估经验，从1998年开始建设数据库，现有案例数量超过300万条，并以约10万条/月的速度不断更新世联评估价值评估服务评估咨询服务咨询顾问服务数据服务金融机构不良资产处置评估咨询楼宇按揭评估咨询房地产开发项目开发贷款评估咨询固定资产项目贷款评估咨询经营性物业抵押贷款评估咨询金融机构不良资产处置评估咨询楼宇按揭评估咨询房地产开发项目开发贷款评估咨询固定资产项目贷款评估咨询经营性物业抵押贷款评估咨询为企业前期投资决策提供支持项目可行性研究规划和建筑设计方案经济评价项目土地取得策略研究城市更新改造研究为企业前期投资决策提供支持项目可行性研究规划和建筑设计方案经济评价项目土地取得策略研究城市更新改造研究原始数据系列数据库系统系列标准报告系列原始数据系列数据库系统系列标准报告系列旧改拆迁服务征地拆迁评估拆迁审核旧改拆迁咨询征地拆迁评估拆迁审核旧改拆迁咨询核定市值工商物业评估抵押价值评估保险理赔评估抵押价值跟踪评估核定市值工商物业评估抵押价值评估保险理赔评估抵押价值跟踪评估南宁市城中村改造项目工作说明书6二、项目基本情况理解项目基本情况：项目情况：本项目涉及南宁市东北部三个城中村改造，分别是东沟岭新区“中心区”，降桥村降桥坡一二组，鸡村三、九队，其改造规模和改造难度存在区别，我们首先要对三个城中村进行研究，然后按优劣排序提出最适合启动的项目。三个项目目前的大致情况为：东沟岭新区“中心区”：位于南宁市东北部，是以南梧大道、厢竹大道、狮山公园以东围合形成的一个带状地块，项目规划总用地约1655亩，其中国有土地约209亩、集体土地约1446亩。其中1300多亩已经办理农用地转用手续，规划的文体中心用地197亩和行政办公用地中零星集体土地没有纳入储备，没有办理农用地转用手续。降桥村降桥坡一二组：位于兴宁区三塘镇昆仑大道高速路口以西200米处，分为一组和二组两个村民小组，村民连片居住且相对集中。由于该坡大部分土地已被南宁市以及城区收储和征用，目前两个村民小组加起来仅剩余173亩土地未被征用，扣除安置小区预留用地72亩、三产预留用地36亩之后，可出让土地约65亩，拆迁面积约27万平方米，涉及村民约165户，人口约600人。鸡村三、九队：位于南宁市东北面，属兴宁区朝阳街道办事处辖区，厢竹大道以北，沙江河自北向南从其中穿过，汇入竹排冲，距市中心约4公里。村民住宅多以砖混结构楼房为主，多为4～6层，有少量砖木结构平房。经估算各类建（构）筑物面积约为28万平方米。各类建筑处于自发状态，缺乏整体规划，违章建筑大量存在，质量普遍较差。且楼房间距小，不符合建筑设计、消防等相关规范，存在各种安全隐患。世联对于类似项目的理解:必需对项目所在区域未来发展作出准确研判从城市发展的角度去审视项目，从城市功能的完善去论证项目的发展。只有符合城市发展阶段，体现区域功能价值的物业类型，才具有较高的市场实现性。才能更加深入的进行市场分析，找出项目的市场机会点，针对性的提出项目发展策略，从而明确更新单元未来发展方向及其功能配比。项目定位基于对市场现状及未来的准确把握处理好与周边项目的竞合关系式项目的成败关键因素，面对市场竞争，找准市场机会点，作为项目的市场切入点，是项目未来成败的关键。而市场机会是不断变南宁市城中村改造项目工作说明书7化的，因此如何科学判断未来市场变化情况，综合考虑