XXXX1112_北京_思源_首特住区项目_竞标_市场研究及初步

首特住区市场研究及初步定位报告第2页纲要一、北京市房地产市场现状与发展前景二、区域房地产开发环境三、区域市场分析及个案研究四、本案地块价值及SWOT分析五、本案定位初步建议第3页房地产宏观开发环境北京宏观经济仍然保持着高速增长势头，投资仍是拉动北京经济增长的主要力量0500100015002000250030003500400045000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP（亿元）161618102011217424612818313036124283增长率9.20%9.60%9.80%10.2011%11%10.2010.5013.201996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年第4页房地产宏观开发环境北京房地产投资平稳增长，预计未来有可能出现“投资过热”020040060080010001200140016000%10%20%30%40%50%60%房地产投资额377.4421.46522.07783.8989.41202.51473.3增长速度11.67%23.87%50.13%26.23%21.54%22.52%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年第5页房地产宏观开发环境房地产总体供需情况：商品房需求活跃，销售增长速度高于供应增长速度，但市场形势仍然是供大于求。商品房销售额与销售面积02004006008001000120014001992199319941995199619971998199920002001200220032004年销售额（亿元）050010001500200025003000销售面积（万平米）北京市商品房销售额（亿元）北京市销售面积(万平米)第6页房地产宏观开发环境•短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度•土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化趋势第7页2004年住宅宏观市场－供应量2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面积为2207.2万平方米，预示着本年未来一年住宅供应有可能持续减少。0100020003000商品住宅新开工面积522.99863.01850.681322.062236.542455.72503.52207.2商品住宅竣工面积483.31588.71908.261013.661393.41926.22080.823441997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年第8页2004年住宅宏观市场－销售量2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增长37.5％。0100020003000020040060080010001200销售面积（万平方米）241.9376.8484.7898.21128160417712286销售额（亿元）129.6181.5232409.3531.7716.7789.2108519971998199920002001200220032004商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。第9页2004年住宅宏观市场－整体价格400042004400460048005000520054005600均价5356.954815.044786.784557.244715.744467445647471997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2004年商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5%商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%第10页2005年市场供应趋势4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于投资的增长，2005年供应量将有所减弱。2005年供应量将有所减弱，但城市郊区集中供应趋势明显，竞争态势将加剧。第11页市场需求看涨由于奥运效应和北京经济的良性发展，外地入在京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%开发量及开发速度放缓将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨开发成本增加包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高2005年商品房价格走势整体趋势看涨，不同区域增长幅度将有所不同。由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。第12页纲要一、北京市房地产市场现状与发展前景二、区域房地产开发环境三、区域市场分析及个案研究四、本案地块价值及SWOT分析五、本案定位初步建议第13页区域开发环境概况过去南城市政设施薄弱而令开发商裹足不前，但目前这一状况将逐步得到改变。随着近几年北京城市建设重点转移，加大对南城的开发力度，增加对南城的市政投资，南城的基础设施滞后现状大为改观。目前，南城生活设施、市政配套及交通环境得到改善，且西二、三环之间的稀缺的土地资源也为区域的房地产开发带来契机。区域发展潜力大。第14页区域开发环境——房地产市场现状随着北京市规划逐步明确，南部地区功能性质的定位决定了南部住宅市场以外地商贸客群、北京中、低端消费客群为该地区的主要客群。目前，该区域的市场价格较低。但是随着南城基础设施的逐步改善，价格已经逐步提升；目前，南城该区域属于稳步发展阶段，由附近房地产项目朗琴园、格调等项目的销售情况来看，区域的升值越来越明显。同时，南城有较大的批发、建材、家装商业，带来了不稳定的人流、物业的混乱，滞后了高档物业的发展；随着区域环境的不断改善，中高档楼盘的开发，未来必将吸引中高档人群入驻。第15页区域开发环境——房地产市场发展前景相对于北部和东部地区，北京南城发展一直相对落后。刚刚制定的北京新规划，重点研究了北京南城、北城形成巨大差距的问题。从而高度关注南城的发展，规划中指出北京南城近期主要是注重质量的提高；由于马连道将被规划成新的城市商业中心，目前该区住宅项目已停止审批。这意味着区域内住宅产品具有稀缺性，同时所处地理位置优越，再加上住宅品质的提高，这些都对该区域的楼盘价格产生了影响。今后随着该区域住宅土地供应的“断奶”，楼盘的升值潜力看涨。第16页区域开发环境——交通分析两广路、南三环、南四环、京开高速、南苑路已经形成网络，交通环境的改善,拽动了北京城南整体升级.规划中的地铁7号线位于广安门外大街，从北京西站-南花园，途经广外、广安门、牛街等。区域的经济发展和路网体系的完善，使周边地段的房地产项目也随之升温，许多投资者纷纷看好南城，带动了这一地区经济的发展和房地产投资的升温。地铁七号线第17页区域开发环境——环境整治莲花河将于今年年底还清，它将成为继昆玉河后北京第二大观景水系第18页区域开发环境——产业规划CPD中央采购区核心区本案中央采购区(CPD)CentrePurchasingDistrict总占地面积８２公顷，其核心区位于宣武区马连道。规划建设中的CPD中央采购区将成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。以北京西南为门户，其影响力将扩展到几百公里的半径范围，需求人群的增多成了沿线楼市看涨的重要因素。第19页区域开发环境——产业规划丽泽商圈本案丽泽商圈丽泽核心区域将呈现出一竖三横的“丰”字形整体骨架结构、“三区四片”的城市用地布局。其功能将以大型公建为主，集办公、酒店、电子通信、金融、物流、文化娱乐、商住等于一体，建成后将成为首都新的经济、人文、生态商务区。目前该区域已拥有占地面积达３０万平方米的“ＡＵＴＯＭＡＬＬ北京汽车配件基地”。第20页区域开发环境——配套环境–环境配套日趋成熟，周边有莲花池公园、大观园、陶然亭公园等商业–华联商厦、马连道家乐福、茶叶一条街以及即将落户此地的欧倍德、宜家家居等。教育–有北京铁路工程总公司幼儿园、北京小学、广外一小、89中、133中学以及北京公安大学、中央音乐学院等医疗–宣武医院、广外医院等其它–毗邻西客站和六里桥长途客运站，是北京对外的一个重要的交通枢纽第21页纲要一、北京市房地产市场现状与发展前景二、区域房地产开发环境三、区域市场分析及个案研究四、本案地块价值及SWOT分析五、本案定位初步建议第22页研究区域界定及其样本选择研究区域界定：北至复兴门外大街，南到丽泽路，东至广安门滨河路，西到西三环。区域研究样本确定为：蝶翠华庭、荣丰2008、朗琴园、源屋曲、格调、顺弛.蓝调等。第23页调研区域住宅产品描述项目名称装修状况外立面装修小区主要景观配套楼体类型蝶翠华庭毛坯面砖无暂无蝶塔楼荣丰2008（非常空间）毛坯涂料，基层为石材普通园林会所塔楼朗琴园毛坯涂料普通园林、小瀑布水景双会所塔楼、板塔远见名苑毛坯涂料园林社区会所、步行商业街塔楼格调毛坯涂料小水景园林周边市政配套、附近有家乐福板塔结合信和嘉园毛坯面砖项目东侧有市政规划的公园周边市政配套、附近有家乐福板楼纯粹.建舍毛坯涂料无会所、商业板楼顺驰.蓝调毛坯涂料、面砖小区内有大型水景会所、商业塔楼、板楼源屋曲毛坏面砖、基座石材以“琴”为主题的园林会所、临街商业板楼第24页调研区域住宅供应规模调研项目总建筑规模约252万平米；调研项目中均以中等规模为主，建筑面积在12-40万之间；区域内目前除信和嘉园二期、格调二期、顺弛蓝调有部分存量以外；其余项目基本都属于尾盘销售。051015202530354045蝶翠华庭荣丰2008朗琴园远见名苑格调纯粹＊建舍信和嘉园顺弛＊蓝调源屋曲建筑面积（万平米）数据来源于房地产信息网，数据的统计时间间距是项目开盘至今第25页区域住宅容积率区域内项目的容积率偏高，均在2.6以上。9个调研项目中，仅“源屋曲一期”的容积率在2以下；00.511.522.533.54蝶翠华庭荣丰2008朗琴园远见名苑格调纯粹＊建舍信和嘉园顺弛＊蓝调源屋曲容积率数据来源于房地产信息网，数据的统计时间间距是项目开盘至今第26页区域住宅户型面积、比例及总价（一）项目名称一居室二居室三居室面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例蝶翠华庭73.74813％96-10460-6567%1429820％荣丰200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴园30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％远见名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格调62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％纯粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉园473120%70-10847-7250%121-14081-9430％顺驰.蓝调58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%数据来源于北京房地产交易所第27页区域住宅户型