XXXX伟业顾问天津保利光明道项目营销汇报99P

一席繁华·一宅天下城市高尚生活元素R谨呈：保利集团地产央企综合实力品牌价值第一名伟业成熟的别墅操作经验京津地区的别墅客户资源ToBeTheBestIntegratedRealEstateServiceProviderOFChina中国最优秀的房地产综合服务商［］渠道服务客资产品展示东丽湖万科城芦花庄园滨海湖吉宝生态城众里佰都中信天嘉湖吉宝新悦庭社会山华侨城东丽湖项目安利欧铂城宝坻景瑞英郡-午后英格兰海尔家国天下天房团拨湖项目融科贻景台万科柏翠园城投滨海宅城理东疆别墅亿卓武清一级开发项目国信武清项目华侨城华明镇项目泰达CBD项目融科泰丰项目联合置地团拨湖项目宝坻金厦项目宝坻知识森林岛客户思考营销战略及策略选择3412本体及竞争思考市场思考0目标理解5专业团队与保障汇报框架关于“保利地产战略规划”的三重理解目标理解京津间做龙头产品线全布局武清市场领跑实现京津城市间的战略布局，树立区域龙头地位实现京津城市间的战略布局，树立区域龙头地位五盘联动，产品线逐渐被移植天津，实现产品全布局成功布点武清后的新角色转型，实现新的价值飞跃目标理解关于“保利地产武清领跑”的三重理解品牌价值升级角色价值转型产品价值升级实现京津城市间的战略布局，树立区域龙头地位重新塑造保利在武清市场上的中高端品牌的感召力有“保利中端”向“保利中高端”的引领方向转型客户的全面升级，塑造本案在保利产品系中的位置市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用市场思考1II.武清区域市场思考I.宏观市场思考宏观分析宏观经济面运行良好，经济结构调整优化城建指标稳步提升，地产开发投资逐年走高整体宏观经济环境保持稳定健康运行1.1经济体量产业园区遍地开花，带动本地经济天津开发区：天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。支柱产业：第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等及其他高新技术产业第三产业-现代服务业，重点发展金融服务和现代物流业第二产业：天津第二产业比例较大，发展速度较快，08年工业增加值锁定4000亿，增速全国第二产业移民需求基础将大力拉动本地商品房第一居住需求宏观视角大力发展以第二产业为基础的第三产业华苑产业园区武清开发区中新生态城宏观分析1.1产业结构2004-2008年天津外来常住人口增长趋势图1023.67104310751115117687.34114.351391712248.53%10.96%12.93%15.34%19.05%02004006008001000120014002004年2005年2006年2007年2008年万人0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%常住人口外来常住人口外来人口所占比例•自08年开始天津外来人口增量首次超过北京、上海，其城市基础设施建设、城市规划、生产方式等诸多方面的发展成果,必将提升本市人口的承载能力,进一步扩大城市人口的容量•市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地;城市吸引力提升、产业移民带动势必促使外来人口和新移民的巨幅增加外来人口比例持续攀高增强购房基本需求宏观视角宏观分析1.1人口导入宏观视角城市规划外扩导向明显，中心城区挤压显著，外扩动因不断加剧津地产长期走势看涨住宅市场郊区化走势明显津地产持续增长，09年一改08年低迷，呈空前繁荣之势11个卫星城规划10个新家园规划宏观分析1.1地产发展武清区2001-2009GDP统计050100150200250300-0.2-0.100.10.20.30.4GDP增长率GDP91.7100.7118.1100.28114.54156.26168.9200252增长率9.81%17.28%-15.0914.22%36.42%8.09%18.41%26.00%200120022003200420052006200720082009•武清区区域经济发展迅速，连续4年快速增长，2009年增速超过全市整体水平•武清区固定资产投资连续4年保持高速增长，对于GDP的贡献较高武清经济增速较快，发展势头强劲，领跑远郊2008区域GDP（亿元）增长率（%）规模以上工业总产值（亿元）增长率（%）武清区200.0124323.5214.1宝坻区122.0521.3124.6349.7宁河县88.8636.2163.4125.9静海县140.1520.9590.6337蓟县139.8123.179.7513.1远郊五县经济对比2008固定资产投资（亿元）增长率（%）社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）武清区150.276767.7617.3宝坻区90.2538.964.0822.7宁河县122.47155.539.423.3静海县84.4971.437.29-49.2蓟县88.160.348.6329.8武清区2001-2009固定资产投资统计05010015020025000.20.40.60.811.2固定资产投资212224515677100150215增长率4.76%9.09%112.509.80%37.50%29.87%50.00%43.33%200120022003200420052006200720082009宏观分析1.1区域经济宏观经济面运行良好，经济结构调整优化城建指标稳步提升，地产开发投资逐年走高产业园区遍地开花，带动本地经济，催生第一居所需求大力发展以第二产业为基础的第三产业外来人口比例持续攀高增强购房基本需求天津地产长期走势看涨住宅市场郊区化走势明显武清经济增速较快，发展势头强劲，领跑远郊经济体量产业结构人口导入地产发展区域经济宏观分析1.1宏观分析小结武清之于天津现状——武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，从９０年代以来一直是天津郊县重点发展区域；未来——在最新城市规划中，武清位于天津城市发展主轴之上，具有重要的战略意义。天津市区武清天津市域空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局；一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区；武清天津城区滨海新区区域思考1.2武清的城市战略地位武清处在京津大通道轴向位置，是发展轴上四个关键节点之一（北京、武清、天津、滨海新区），是京津一体化实现的必经之路。武清之于京津武清天津城区滨海新区北京城区区域思考1.2武清的城市战略地位武清之于京津天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能。特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步确立；京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势；武清具备承担京津大通道重要节点的潜质。区域思考1.2武清的城市战略地位武清之于京津——北京，面临奥运的巨大发展机遇，城市高速发展；——天津，城市定位明晰：“环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市”，其发展受到国家空前关注；——滨海新区，作为北方第一大港，处于京津大通道的出海口，天津市加大对其的投资建设力度；——武清，目前发展落后于其他节点城市，开始受到政府重视。天津最新规划中尤其重视武清的城市发展；现天津市党委书记（原深圳市市长）上任伊始，就亲自到武亲视察武清——承载京津大都市圈的未来！区域思考1.2武清的城市战略地位概述：武清开发区1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。开发情况：1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期开发完毕，，二期招商建设中。至2004年底累计投入基础设施建设资金13.5亿元。现状：建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、英华学校、创新大楼等配套服务设施；引入了海关等各种管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。交通：京津塘高速公路、京沪高速公路正线在开发区设有出入口，距离北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。武清现状武清区海关天鹅湖度假村天津英华学校开发区税务局武清现状１：城市基础设施建设基本完成，硬件较为成熟。区域思考1.2武清自身的发展规划产业：经过15年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大产业格局；主要企业：丹佛斯、伊都锦、娃哈哈、完达山等。武清开发区产业主导产业类别行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（％）汽车及零部件制造815217.510.3机械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.1生物医药146241.64.2电子信息5131926.121.7合计15093851.3463.7其它--36.3武清开发区主导产业10%9%18%4%22%37%汽车及零部件制造机械制造新型材料生物医药电子信息其它武清现状武清现状２：产业发展具备一定规模和水准，并为武清带来了产业人口区域思考1.2武清自身的发展规划武清最新规划人口和用地规模：《规划》综合考虑土地、水资源、生态环境承载力以及经济社会发展目标等因素，提出到2020年武清区常住人口规模控制在100万人。其中，城镇人口达到75万人，城市化率为75％。新城人口达到60万人，外围乡镇城镇人口15万人，城市化加快国务院批准的《天津市城市总体规划（2005－2020年）》将武清新城定位调整为：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。区域思考1.2武清自身的发展规划一带：运河风貌带，以大运河开发为带动，推动旧城改造，发展商业、商务及文化娱乐，形成城区的经济带、文化带、景观带。双中心：雍阳西道城市主中心和城西次中心。其中，雍阳西道城市主中心，以新城现状中心区为基础，完善行政办公、文化娱乐、商务、商业等功能，形成新城的城市主中心。城西次中心，是新城重点拓展区，建设研发创意、管理服务、文体娱乐等城市公共设施，形成新城次中心，成为未来武清展示城市建设水平和都市生活环境质量的标志性地区。两轴：东西向雍阳道城市发展轴和南北向翠亨路产业发展轴。其中，雍阳道城市发展轴横穿新城东西部区域；翠亨路产业发展轴纵贯城区，连接南北站口，带动北部物流、南部客流为主的服务产业功能区发展。依托运河资源、城市&产业双轴联动，建成城市主副中心一带：运河风貌带两轴：城市发展轴/产业发展轴双中心：城市主中心/西城副中心四大功能区：高新技术产业区；国际物流产业区；中心商务区；行政办公、文体医疗和生活区；武清新城核心区规划：区域思考1.2武清自身的发展规划①④②③④高新技术、国际物流、中心商务、居住生活四大功能相互补1以武清开发区和逸仙科学工业园为基础，建设高新技术产业区；2依托武清海关和天津港优势,以武清开发区三期为载体，以供港疏港为重点，建设国际物流产业区；3在京津城际铁路客运站周边建设中心商务区；四大功能区：4建设和完善行政办公、文体医疗和生活区；区域思考1.2武清自身的发展规划发展目标东拓西扩新城阶梯式开发、逐级泛化延展新城划分为14个居住区总计居住用地1377.69公顷，主要集中于河西板块区域思考1.2武清自身的发展规划2009-2010.3月全市与武清区新建商品房成交对比分析050100150万㎡05000100001500020000元/㎡全市成交28.656.31241081281071341431221091241358637.488.5武清成交0.892.819.088.947.946.269.019.88.247.087.39.534.23.49.4全市均价698467186556668069237207771376897665802578348122909788199267