XXXX安徽安庆菱湖国际休闲娱乐综合体项目可行性报告

致杭州温州商会安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告致杭州温州商会安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告对本项目的理解综合体案例借鉴项目定位理解政府设置的规划设计条件，确定本地块的定位方向。研究城市综合体最新的发展理念及模式，对本项目发展起到借鉴作用。从市场需求角度出发，阐述最适合项目发展的产品定位及目标客户定位。项目思路安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告1目录政府规划限定………………………3基地分析……………………………4市场调研分析………………………7城市综合体特征与价值……………10综合体发展模式研究………………14本综合体项目发展方向……………20项目整体定位………………………23综合型酒店定位……………………28湖滨名品街与游乐园定位…………39湖滨休闲风情街定位………………55第一部分：对本项目的理解第二部分：综合体案例借鉴第三部分：项目定位安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告2（一）政府规划限定Ø1#地块：地块性质：五星级标准酒店及配套商业设施建设规模：占地规模175亩，酒店建筑面积约6万平方米（300间以上标准客房），配套及商业建筑约2万平方米。Ø2#地块：地块性质：商业服务业用地（湖滨风景街）建设控制：占地31.5亩，容积率≤0.7，建筑高度≤12米，建筑面积约1.47万平方米。Ø3#地块：地块性质：商业服务业用地建设控制：占地105亩，容积率≤1，建筑高度≤24米，建筑面积约7万平方米。Ø4#地块：地块性质：居住用地建设控制：占地75.5亩，容积率≤3，建筑密度小于0.25，建筑面积约15.1万平方米。一、对本项的理解安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告3（二）基地分析项目所在区位u本项目位菱湖北路两侧，菱湖风景区东北侧。u南侧项目地：西南到莲湖水面，北至石化管廊带，东至龙眠山路。u北侧项目地：南至菱湖北路，西至景湖嘉苑，东至龙眠山路。u菱湖北路贯穿本项目，与振风大道相连，龙眠山路位于本项目右侧。项目东侧为高架，住宅发展不多。u石化管廊带隔断了到菱湖风景区的道路，对项目的环境有一定影响。一、对本项的理解安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告4（二）基地分析基地所在区域分析文彩花园皖江公园安庆市人民政府高速接引公路文化广场菱湖风景区u位处市政府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；u位处老行政中心，东部新城行政中心之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展酒店综合体的基础条件；u周边是菱湖风影区，景观资源丰富有文化广场、皖江公园、体育馆等，形成旅游休闲文化中心；u区域东北侧、东侧住宅处于初期发展阶段，入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺，但长远发展看好。一、对本项的理解安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告5（二）基地分析基地所在区域分析总结u地块周边为老行政中心，且坐拥菱湖风景区良好的景观资源，交通可达性好，随着周边楼盘的开发及环境的整治，区位条件优越。u地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但由于两面临湖，人流较少，不太合适做百货、超市等日常消费类零售业态，更合适做商务、休闲类业态，比如酒店、餐饮、娱乐、购物等。u地块周边居民区较少，且远离商业中心区，业态选择需要与人民路老商业区及周边新建的南铭商贸城形成错位发展，且能够吸引人流前来消费。一、对本项的理解安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告6政府大力支持安庆旅游业的高速发展加之政府大力打造，到2010年底，预计新建成2家五星级饭店、4家四星级饭店、6家三星级饭店，同时大力发展一、二星级饭店，全市旅游星级饭店达55家。形成大、中、小型结合，高、中、低档配套，旅游观光、度假休闲、商务、会议配套齐全的饭店接待体系。安庆酒店五星四星三星二星统计酒店数142310房间数3367382546852013平均房价400350200150年份海外旅游者人数(人次)国内旅游者人数(万人次)旅游总收入(亿元)2006129101012.945.92007144591114.252.92008161951225.660.82009181381349.169.92010（预计）203141484.180.4旅游业高速发展2009安庆市区星级酒店供应一、对本项的理解（三）市场调研分析酒店市场调研分析安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告7安庆碧桂园凤凰酒店安庆皖源国际大酒店安庆大酒店安庆迎宾馆安庆尊悦酒店安庆市随着文化旅游以及商贸城市的定位、政府的大力支持，旅游商务顾客的增加，其酒店业的发展空间比较巨大，而现有大型酒店数量有限，四星级酒店4家，五星级1家，在未来到2020年，政府规划建造7家大型宾馆。未来规划的大型酒店宾馆（三）市场调研分析酒店市场调研分析Ø从分析来看，现有星级酒店和政府打造的要求还有一定距离，而本项目要打造的五星级酒店，和政府要发展的方向是一致的，即满足政府要求，也符合安庆旅游业的发展前景。一、对本项的理解安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告8一、对本项的理解名称特点北正街餐饮特色大南门民俗文化特色湖心中路书刊特色ü安庆市的娱乐业态几乎集中于本项目东南面的人民路核心商圈内，其中一共有14家娱乐场所（包括夜总会、歌舞厅、KTV、保健中心、电影院）、快餐店1家肯德基、1家麦当劳、缺乏大型中式快餐店。ü菱湖风景区周边人文气息浓厚，而休闲餐饮门店、娱乐场所比较少，对游客十分不方便，同时也不利于安庆市旅游商业的发展。（三）市场调研分析旅游娱乐市场调研分析n安庆市沿菱湖风景区有很好的人文旅游资源，而旅游娱乐商业开发的比较少，存在市场的空白。n本项目开发旅游娱乐商业重点可以放在餐饮业和休闲娱乐业态（酒吧、KTV、咖啡馆之类），这样不仅可以带动菱湖风景区旅游产业的发展，还可以聚集本项目附近的人气。安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告9城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值、大体量，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。n这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的。办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体城市综合体概念解读二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告10比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业的比较二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告11城市综合体特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告12城市综合体特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：①物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合②土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用③内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性④建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……二、综合体案例借鉴（一）城市综合体特征与价值安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告13在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel+shopping+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office+……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotel+……apartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城启示：本项目为以酒店为核心功能的发展模式complex=hotel(主)+hopping+（次）+apartment(次)二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告14上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。上海商城定位于上海顶级国际化综合体五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场•核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。•功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。二、综合体案例借鉴以酒店为核心功能的发展模式案例研究（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告15大堂五星级酒店：PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。豪华公寓：位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅二、综合体案例借鉴上海商城案例（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告16关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：•定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；•五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。二、综合体案例借鉴上海商城案例（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告17以酒店为主要功能模式的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次二、综合体案例借鉴上海商城案例（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告18上海商城案例以酒店为主要功能模式的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租商业街出售/出租公寓一般出租特征基本为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大，商业街与酒店联系不大，面向本地客户为主二、综合体案例借鉴（二）综合体发展模式研究安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告19城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突启示：本项目为酒店+娱乐/运动+娱乐/酒吧+零售/专卖店+写字楼的用途组合能够融合各开发类型价值。二、综合体案例借鉴（三