XXXX年山东青岛唐岛湾项目背景分析报告

·机密·中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司2010-04-08©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组2/53一、青岛唐岛湾项目模拟招商概况（模拟招商情况反馈详情表）…………………………………………………………………………………………………………04二、青岛商业实体项目调查情况反馈表………………………………………………………………………………………………………………………………………………………13青岛商业实体市场调研简析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1401-青岛唐岛湾项目实地调查表-海上嘉年华…………………………………………………………………………………………………………………………………………1502-青岛唐岛湾项目实地调查表-唐岛湾步行街………………………………………………………………………………………………………………………………………1603-青岛唐岛湾项目实地调查表-金沙滩…………………………………………………………………………………………………………………………………………………1704-青岛唐岛湾项目统计汇总表-佳家源商厦…………………………………………………………………………………………………………………………………………1805-青岛唐岛湾项目统计汇总表-佳世客商厦…………………………………………………………………………………………………………………………………………1906-青岛唐岛湾项目统计汇总表-利群瑞泰购物广场…………………………………………………………………………………………………………………………………20三、青岛宾馆酒店项目调查情况反馈表………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21青岛宾馆酒店市场调研简析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………22·目录·山东青岛唐岛湾项目背景分析报告-附件©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组3/5301-青岛唐岛湾项目实体调查表-世纪海丰大酒店……………………………………………………………………………………………………………………………………2302-青岛唐岛湾项目实体调查表-蓝海金港大饭店……………………………………………………………………………………………………………………………………2403-青岛唐岛湾项目实体调查表-世贸海悦大酒店……………………………………………………………………………………………………………………………………25四、青岛写字楼项目调查情况反馈表…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………26青岛写字楼市场调研简析……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2701-青岛唐岛湾项目实地调查表-中建紫锦广场………………………………………………………………………………………………………………………………………2902-青岛唐岛湾项目实地调查表-地丰长江中心………………………………………………………………………………………………………………………………………3003-青岛唐岛湾项目实地调查表-华林广场………………………………………………………………………………………………………………………………………………3104-青岛唐岛湾项目实地调查表-汇智广场………………………………………………………………………………………………………………………………………………3205-青岛唐岛湾项目实地调查表-建国大厦………………………………………………………………………………………………………………………………………………3306-青岛唐岛湾项目实地调查表-汇商国际………………………………………………………………………………………………………………………………………………3407-青岛唐岛湾项目实地调查表-城市桂冠………………………………………………………………………………………………………………………………………………35五、青岛扫街调查表…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3601-青岛唐岛湾项目扫街调查表-佳家源商厦…………………………………………………………………………………………………………………………………………3702-青岛唐岛湾项目扫街调查表-佳世客商厦…………………………………………………………………………………………………………………………………………4203-青岛唐岛湾项目扫街调查表-利群瑞泰购物广场…………………………………………………………………………………………………………………………………47©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组4/531、青岛唐岛湾项目模拟招商概况©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组5/53青岛唐岛湾项目模拟招商概况项目简介：唐岛湾游艇会位于唐岛湾东北海岸，处于开发区商务核心区，是开发区政府重点打造的唐岛湾滨海风景旅游度假区的核心组成部分。项目紧靠滨海公路（漓江东路）及滨海公园：西侧紧靠唐岛湾滨海公园、市政府及五大广场，南侧为海湾景观步行街，通过该道路可直接步行到金沙滩、银沙滩、石雀滩等亚洲著名的景区，北侧为滨海公路（漓江东路），直接贯穿滨海大道，与海底隧道直接通联，出行极为便利。唐岛湾游艇会是青岛市、黄岛区政府重点建设的工程项目。总用地面积335790㎡，地上总建筑面积429749㎡。规划有住宅、公寓式酒店、滨海/社区商业、游艇俱乐部等多业态。建成后将形成以游艇旅游度假为核心特色及高端住宅、星级酒店、沿海特色休闲商业为一体的，中国北方最著名的、最适合人居的高端滨海风情度假小镇。它对开发区的整体形象的提升将起到关键性作用。根据项目特点，针对性提出项目推介三个点：即城市名片亮点、区级商业中心、社区品质提升与配套。围绕其三个点，进行了品牌商家招商触摸。为使品牌商家提前入驻，推动、提升地产业绩，使后期招商工作落到实处，在调研访谈的同时进行了有实际意义的招商推介，分别采取了以主带辅（以主力业种带动辅助品牌）、以外激内（以外地品牌商激活本地品牌商）、联营及合作开发（以多种经营模式共建市场）等形式进行触摸。模拟招商后商家的反映如下：一、品牌商家反映的共性问题1.需要了解项目的建设周期、业态规划、详细招商方案、招商政策（政府）条件（开发商）、租期、免租期、物业配套等。2.需要了解开发商给予项目的市场培植期，周边人流、人气，入驻率及配套情况。3.对本项目市场的建设形成褒贬不一，本区品牌商看好市场的未来，预计3年后形成市场，青岛品牌商对开发区还未形成概念（指消费力）。©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组6/53二、对本项目有意向的商户（按业种类别分）1、餐饮业态（1）正餐开发区商家：青岛蓝海大饭店（中高端），渔夫（中高端），小土豆（中低端）。青岛市区商家：青岛饭店（中高端），净雅（中高端）、东来顺（中高端）及青岛市餐饮协会携行业内多个品牌愿赴实地考察项目。本司战略合作伙伴关系由外引入全国连锁品牌商家：俏江南、大鸭梨等。（2）西式快餐开发区商家：麦肯连锁（面包、蛋糕、比萨），天使香气（面包、蛋糕、比萨）青岛市区商家：肯德基（得来速店，需1000㎡，车道及停车位）、麦当劳（得来速店，需1000㎡，车道及停车位）（3）咖啡馆青岛市区商家：SPR青岛市品牌商（全国连锁品牌商家）本司战略合作伙伴由外引入全国连锁品牌商家：金汉斯、上岛、两岸、迪欧2、娱乐业态（1）影院本司战略合作伙伴由外引入全国连锁品牌商家：横店影视城、奥斯卡影城（2）夜总会开发区商家：圣世华歌夜总会、三方水（快乐城堡）夜总会、宝岛会夜总会（该店要详细考察）、维也纳KTV、0532迪厅青岛市区商家：当代购物广场欢乐城©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组7/53（3）会所开发区商家：英派斯健身会所青岛市区商家：丽池会所、韩国会所、银海健康休闲会馆本司战略合作伙伴由外引入品牌商家：奥瑞特健身会所，利美健健身会所（4）酒吧青岛市区商家：苏荷、VIVI（5）足浴重庆家富富桥、上海良子3、其它业态（1）婚纱摄影开发区商家：玛雅、境界摄影会馆本司战略合作伙伴由外引入品牌商家：台北新娘、上花桥（2）幼儿院开发区商家：金色摇篮、天启星青岛市区商家：哈佛（全国连锁）进入项目触摸招商前，本司为项目配套可能打造超市业态，已发出邀请进入项目考察的品牌如下：——家乐福、沃尔玛、华润万家、大润发©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组8/53青岛唐岛湾项目模拟招商情况反馈详情表注：开发区本地商户※，青岛市商户●，由外引入的商户▲经营业态序号业种品牌商家访谈时间被访谈人职务入驻本项目意向及原因商家需求餐饮1正餐※渔夫3.17刘总经理有意向进入本项目，目前两店生意好，有能力开发第三店1.面积5000㎡2.商业环境定位高端2正餐※蓝海金港大饭店3.17下午张总经理有意向进入本项目1.参股开发准五星级酒店业态、定单制2.需与开发商洽谈定夺3正餐※小土豆3.17晚赵总经理有意向进入本项目1.面积200-300㎡、2.商业环境定位高端、3.租金价格优惠4正餐●净雅酒店3.18晚副总经理愿关注本项目并索要详细资料深入接触后确定——5正餐●青岛饭店3.20上午青岛餐饮协会秘书长/兼饭店行政总监愿配合本项目招商需求并组织行会内代表性酒店考察项目1.详细的规划定位及招商政策2.明确强调了免租条件6正餐●东来顺3.18晚副总经理可关注本项目并索要详细资料，深入接触后确定是否进驻——7正餐▲俏江南赴青岛调研前沟通北京总部张总监愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料8正餐▲大鸭梨赴青岛调研前沟通拓展部李经理愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料9西式快餐▲肯德基3.19上午区开发总监王同进同意随本司进入项目考察1.得来速餐厅2.面积1000㎡，车道及停车位10西式快餐▲麦当劳3.20上午区开发总监刘震、郁浩同意随本司进入项目考察1.得来速餐厅或常规店©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业二组9/532.面积1000㎡车道及停车位11西式快餐※麦肯连锁3.14下午加盟商店主周老板有意向进入本项目希望有优惠招商条件12西式快餐※天使香气3.14下午加盟商店主王经理有意向进入本项目租金有标准及免租条件周边入驻率13日式料理※日本料理3.13晚料理店老板关注本项目及周边面积在200－300㎡；内部自己设计装修；要有车位14咖啡馆●SPR3.18晚青岛弄海园店赵店长同意考察项目先索取电子邮件项目详细资料15咖啡馆▲金汉斯赴青岛调研前沟通北京拓展部总监王总愿随本司考察项目先索取电子邮件项目详细资料16咖啡馆▲上岛赴青岛调研前沟通山东区域经理黄总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策17咖啡馆▲两岸赴青岛调研前沟通肖总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策18咖啡馆▲迪欧赴青岛调研前沟通肖总愿随本司考察项目索要详细规划及招商政策娱乐19夜总会※维也纳KTV3.15下午刘总愿关注本项目1.开业前本行业所需人气、人流必须具备2.所需面积详谈20夜总会※0532迪厅3．14店长愿关注本项目1.开业前本行业所需人气、人流必须具备2.面积1000㎡以内21夜总会※圣世华歌夜总会3.17店经理愿关注本项目1.开业前本行业所需人气、人流必须具备2.入驻本项目需一定免租条件22夜总会※三方水（快乐城堡）