万达淮安项目市调报告

淮安万达广场产品研讨会----商业管理公司淮安市概况•淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。•淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、青浦、淮阴、经济开发区、楚州、五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。2006年末全市户籍总人口532.77万人，城市化水平为38.4%，市区常住人口目前大致为90余万。淮安市经济状况•淮安市属于经济欠发达地区，2007年实现地区生产总值765亿元，比上年增长17.5%•城镇居民家庭人均总收入：13058元•城镇居民家庭人均总支出：12731元•城镇人均可支配收入12164元，其中人均消费性支出8213元•社会消费品零售总额：269亿元，其中批发零售贸易231亿元；餐饮业33.5亿元；其他4.5亿元2007年苏州13个地区经济指标2007年淮安市各县经济指标项目地理位置本案位于水渡口新区的金融区，水渡口新区位于淮安市东部，北靠古黄河，东接市经济技术开发区，南临里运河，西接老城区，处于“三淮”的中心区位。淮安市主要商业项目时代超市淮安市时代超市隶属于江苏时代超市，为淮安市最具人气的大型连锁超市，一楼租赁区整体品牌形象较为整齐，以休闲服饰、手机卖场、电玩、家居用品、配套服务为主。主要品牌有美特斯邦威，班尼路、佐丹奴、简单生活、圣迪奥等。租金为240元/平方米/月（含物管费）新亚商城新亚商城为淮安市龙头商业企业，定位为中档百货，汇集了杰克琼斯、百丽、华伦天奴等众多知名品牌，品类和品牌相对比较丰富，以联营扣点形式合作。总面积3.2万平方米，年销售额5.01亿元。淮安金马广场金马广场为新近开业的综合性商业广场，四、五楼引进了沃尔玛超市（未开业），一楼经营黄金、珠宝、化妆品，布局比较规整，二楼经营特色服饰，以个体经营为主，商品档次较低。租金为100－－200元/平方米/月。序号项目名称位置规模开业时间业态组合建筑形态经营状况评价（平方米）（年/月）1新亚商城淮海东路142号320001989.1百货5层商业较好2清江商场淮海北路214号200001992.5百货5层商业较差3金马广场淮海北路43号400002008年1月商业5成商业一般3易初莲花承德北路222号300002004.12超市、底商1层底商2-3层超市一般4时代超市淮海东路136号270002002.4超市、底商1层底商2-3层超市较好淮安商业步行街淮安市区的商业步行街主要有：1、淮海商业步行街，全长300米，主要以餐饮咖啡，酒吧、KTV等休闲娱乐业态为主，配合少量服装服饰专卖店，商铺租金为：80—240元/平方米/月（200以上不多）不等。2、乐园步行街，坐落在市中心淮海广场，内部为长约100米的室内步行街，主要以运动休闲品牌为主。外部为临界店铺，汇聚影儿国际、木林森、普普风等国内品牌，客流量少，经营情况一般。商铺租金为：内铺60——100元/平方米/月，外铺200元/平方米/月左右。3、慈云寺广场主要以小商品、礼品、工艺品为主，内部空铺较多，招租率不到20％，经营情况较差。4、淮海路周边街铺，以服装服饰专卖店为主，租金为200元/平方米/月。总体来看淮安的商业步行街经营不太理想，主要原因有以下几点：1、步行街规模较小，且营运管理水平较低。2、大多商户为个体经营者，自身经济实力和经营管理能力较差。3、步行街项目定位不明晰，缺乏合理的整体规划4、缺乏系统的营销推广5、硬件设施较差淮安商业浅析淮安商业发展还比较滞后，还没有较为成型的大型商业综合项目，商业主要以百货、超市、电器、底商等业态为主，商业主要集中在以淮海路广场为核心的中心商圈内。商业模式单一、总体消费能力偏低、品牌资源少，经营管理水平较低。淮安万达广场商业步行街定位功能定位：满足休闲娱乐、餐饮、购物、生活配套服务综合功能商品定位：大众消费品牌消费定位：以淮安市内为主，辐射整个淮安地区的消费群体步行街规模：租赁面积不宜过大，按每间商铺40—60平方米设计，最大不宜超过80平方米，总铺位数约250间左右。优势劣势淮安经济发展总体处于上升阶段，外来人口不断增加淮安是苏北地区交通枢纽，辐射范围广万达成功的商业地产模式和丰富经验距离市中心距离较近，交通便利政府对万达的大力支持淮安消费经济发展水平较低淮安消费购买力不高淮安市商业步行街大多经营惨淡本地商业品牌资源少商业人才紧缺机会威胁淮安商业市场发展正处于转型期目前淮安市场没有与万达同类型的综合性商业项目，项目所在地为新兴居住区域形成城市商业新中心、地标型商业淮安商业项目逐渐增多，但消费力增长缓慢项目打造新商圈，培育期可能较长品牌资源匮乏，城市商业水平较低步行街规划面积过大淮安市物管市场概况1.物业管理市场尚处于行业发展初级阶段，整体管理服务水平不高，服务企业基本为当地化；2.物业管理行业薪酬水平偏低，从业人员基本素质偏低，专业化知识缺乏；3.鉴于当地物管费收费标准偏低，结合万达城市综合体公共能耗在运营管理成本中所占比重较大的特点，应关注此项目系统设备配置的合理性；4.根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划严重不足，基本以乘出租车及非机动车为主，在合理设置机动车停车位的同时，充分考虑在项目地上及地下预留较为充裕的非机动车停车位；谢谢！