上海杨浦旧仓库改造项目定位分析

杨树浦路仓库改造定位分析功能初步定位项目主题定位方向分析项目主题建议业态组合及布局建议项目招商策略项目初步财务分析区域规划“提篮桥历史风貌及现代商业街区”：提篮桥历史风貌和现代商业街区的南侧基地内设置体现21世纪外滩风貌高达200米的上海之光摩天轮（可能实施），形成该地区鲜明的城市形象。除此之外，提篮桥地区还有着与商贸相融合的犹太民族舶来文化。杨树浦路项目周边市场上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌保护规划给区域带来旅游契机现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域带来了商业前景提篮桥地区办公和商业市场现状均不佳；商业较为集中的区域为犹太人聚居区，主要业态有服饰商店、美容美发、餐饮、休闲娱乐等提篮桥历史风貌保护区及现代商业区规划将给区域内商业市场的发展带来较多机会；对于提兰桥仓库项目，若部分改造为创意商业市场前景更为看好。杨树浦路项目价格分析周边办公和商业项目租金现状项目改造后的价值预判提篮桥老式商务楼和老厂房改建办公项目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；区内挂牌出租商铺数量不多，街铺主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之间。简单的改造并不能使项目租金水平获得较大水平的提升；项目改为创意商业和创意办公的综合体，更能独立于目前的市场环境，跳脱目前的区域价值。杨树浦路仓库建筑改造条件楼层数：3~6层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，也可多种产品组合。层高：3.8~4.3米之间，改造产品适应性较广，但目前市场上存在的改造为博物馆类展示功能的产品在层高上的要求较高，本案无法满足。地块形状：组团状建筑，由三栋主建筑和几栋辅助建筑组成。这样的建筑形态为产品的规划提供了较大的发挥空间。标准层平面：总建筑面积为16212平方米，由多幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。杨树浦路仓库功能改造方向研判规划方面：“提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。市场方面：杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。建筑改造方面：杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面窄，进深较长，仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。主题研究思路由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未进入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目的研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究寻求主题定位方向：北外滩文化挖掘北外滩区域发展方向研究北外滩行业发展契机北外滩文化“外滩X号”：在百年外滩的万国建筑群内，惊现了ARMANI的专卖店，CARTIER的专卖店、JeanGeorges法国餐厅、依云水疗，西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉煌？“港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥德堡号古商船已经从这里的码头把中国的文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中展现。北外滩的发展方向“绝对上海CBD”：北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一，与外滩和陆家嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。“上海滩最佳视角”：形成与外滩、陆家嘴一体化的国际化景观，摩天轮选址北外滩（可能实施）再次证明在北外滩可以看到上海滩最佳景观。北外滩行业发展契机上海国际客运中心、“上海之星”文化旅游街区、滨江绿地建设工程等，都将出现在北外滩的开发画卷之中。“上海港国际客运中心”：邮轮经济登陆北外滩！三个7万吨级国际大型邮轮泊位和国际客运码头已建成，客运综合大楼将在2006年底基本建成，上海国际港务集团大楼及相关商业配套设施将于2007年下半年和2008年初陆续投用。总结港口文化旅游契机规划动力核心地位我们有理由相信，外滩和陆家嘴今天的辉煌就是北外滩的明天，更幸运的是，北外滩的历史人文及产业特色奠定了独特的北外滩风景线。核心CBD、璀璨江景、邮轮经济、大力改造项目定位要体现：历史与未来的交错、传统与流行的融合、美景与内涵的辉映。“the15th北外滩”——中华精粹文化创意坊（暂拟案名）“北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大上升空间，提升项目的期望价值；“the15th”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。中华精粹文化创意坊的内涵传承中国历史文化：从这里追溯15世纪郑和下西洋以来，中国海港对外交流的文化积淀。让中国的文化从这里走出去。推广中国产品精粹：景德镇陶瓷、茶叶、丝绸、唐装、旗袍、红木家具等代表中国文化的商品展销；满汉全席、特色地方菜肴、茶道等体验式休闲娱乐消费，中国传统文化艺术的展现。营造创意氛围：提倡传统商品的改良、渗透人性化概念、让中国的商品荣登世界的厅堂。弘扬中国品牌：鼓励带有中国传统文化内涵的国内自有品牌的发展，提供对外交流展示平台。建立中华奢侈品工坊：“外滩3号”的中国版，种植中国本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平台：长期举办中外商贸、文化交流展会，让上海走向世界，让世界走进上海。JamesEnglishman给爱人给父亲给朋友在上海港国际客运中心下了游轮之后，沿路打听到北外滩最有名的购买中国精品礼物的地方——the15th北外滩进入中华精粹文化创意坊果然琳琅满目的中国精品而这个古董，一定要自己收藏哇，还有更精彩的！怀旧唐装改良唐装the15th北外滩唐装店王老板一把裁缝剪刀走遍大江南北，最终把他驰名中外的唐装定制店落户中华精粹文化创意坊James在王老板店里订做了这款195CM身高的唐装，满意地穿回英国！之后王老板陆续接到来自英国的订单。“the15th北外滩”——中华精粹文化创意坊不应是简单地营造一个商业的经营场所更是铸造为中国艺术精华的研发、培训、展示、交易、零售的创意平台。使得本项目的创意产业基地成为一个完整形态，构成呈现中华文化艺术的创意高地。PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原创设计培训零售交易展示古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器唐装旗袍针织刺绣中国酒类、茶叶茶具新概念餐饮、酒吧、茶坊中国传统理疗养生馆、瑜珈馆原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪中国民族舞培训学校等行业组合规划组合建议4号楼4~6层业态：新概念餐饮1~3层功能：展示和交易业态：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、瓷器玉器等1号楼新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南、鲜墙房传菜酒家等国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、瓷器玉器等3~6层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆等1~2层：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2号楼休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。展示\培训\休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。业态：甜品作坊、面包屋等4号楼5号楼办公空间：品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间6号楼3号楼室外围合空间（7号）功能：推广的舞台、展示的窗口、文艺的领地本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下：•商业——1号楼6871㎡+2号楼5243㎡+4、5号楼（38㎡+31㎡）=12183㎡•办公——6号楼3305㎡+3号楼416㎡=3721㎡•公共空间——7号楼308㎡办公,23%公共空间,2%商业,75%业态组成比例项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。配套类目标商户类别目标客户所需面积（平米）物业要求甜品满记甜品15-300水（管径2寸）、电（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）许留山100面包房面包新语15-30水(管径5寸)、电（45KW）山崎面包茶坊耕读园150-200水(管径2寸)、电（50KW）唐韵寒舍茶叶、茶具天福茗茶50-100电（30KW）黄山茶叶书屋书吧汉源书屋100-300电（30KW）家居展示允典红木等200电（30KW）理疗养生馆思妍丽300水(管径大于2寸)、电（45KW）美丽田园新概念中式穹六餐厅500水(管径大于5寸)、电（150KW-350KW）、煤（50立方/小时-100立方/小时）、烟道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普罗旺斯300伍京堂150便利店罗森80-100水（管径2寸）、电（30KW）喜士多以上商业客户在沪上各自领域均为行业内的领军人物，如能成功引进此类商家，对提升项目的知名度能起到很关键的作用。并且，本项目作为一个新兴的创意产业基地，如需要引入此类商家，在租金上须有一定的优惠，建议前期招商上可以通过较优惠的租赁条件来吸引商家。类别目标客户所需面积（平米）物业要求提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目2~3年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。租赁优惠政策商铺面积优惠政策•100平米以内：3个月免租期•100-300平米以内：5个月免租期•300-500平米以内：6个月免租期•500-1000平米以内：8个月免租期创意类目标商户——本项目的第一亮点客户群目标商户策源招商渠道艺术装饰品、原创设计工作室、民间艺术家原创作品、民族舞蹈培训学校、中式服饰设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等等相关产业。以上这类行业经营客户基本无固定的工作场所，故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入的挖掘。中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等可以利用豫园股份有限公司庞大的客户网络，向本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目推广。民间艺术家、原创工作室、广告设计策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中心，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目在沪上的影响力。舞蹈学校、模特培训、艺术等我司与上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可以通过浙商会等向业内发布招商信息。复星复地豫园商业资源浙商协会商房联平台资源创意产业中心每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。举例——商房联资源多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者创意类目标商户——招商提供有吸引力的优惠条件前期承租能力低——？行业不聚集，客户相对分散策源的招商手法不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤”的成功经验——即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主动上门。复城国际SP活动简介：•识珠拥翠•ESPRIT活动•留旧·创新城市对话•周大福活动海上海SP活动简介：•2004ADC创意作品世界巡展•风云上海当代艺术交流展•“海上海LOFT·空间想象”酒会ESPRIT秋冬时装发布会巡演活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）活动日期：06年5月20日，活动亮点：珠宝品牌周大福在[骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。“周大福”新品发布会活动名称：“留旧·创新城市对话”——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）阮仪三教授、荷兰历史建筑保护基金代表等