世联_郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿_99PPT

2019/9/6郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿谨呈：中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2中期汇报回顾问题1：对于本项目周边商业的细化研究，如橄榄城一期商业、10号地商业，本项目地块南侧临街商业。研究未来本项目周边的商圈结构，及各部分商业间的关系与影响；问题2：公寓产品的深入分析，本项目地块南部（回迁安置区），已开发2.5万平米公寓产品，本项目的酒店式公寓、LOFT公寓与其公寓产品的关系，土地使用年限对居住产品的影响等；问题3：微观区域消费力细化研究，2.5公里范围内2008-2010年规划经济适用房、回迁安置区的人口变化；以及项目核心商圈内的消费人群深入研究，如人群构成、消费特征、消费能力等相关数据的细化整理；问题4：关于百货，本项目百货业态表现相对低档，应保留弹性，应给出未来可能的操作方案，如OUTLETS、专业市场等方案的市场可行性如何，应给到百货未来可发展的几种方案，便于后期根据市场情况及时调整，保持弹性。以及集中商业可采用的操作模式：如Outlets、专业市场、购物公园等模式分析与建议。问题5：开发时序对公寓产品的市场实现性把握不强，故开发时序以超市+商业街启动，然后根据市场状况及整体橄榄城项目进程，开发住宅物业，最后启动集中商业与公寓。（超市+商业街---住宅---裙楼+公寓）问题6：财务分析与经济评价问题7：内部空间设计建议问题8：商业招商、运营模式在2008.12.15的中期汇报中，双方就市场研究及超市、商业街、商务会所部分的业态定位达成共识，遗留问题如右，本次汇报主要针对问题逐项进行。在终稿中，将根据本部分调整、补充中期报告，形成最终研究成果。3Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位4经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约7.5万人市场名称人口市场名称人口万客来5000华中酒批发城1200中陆商贸城10000冯庄农贸市场1000鞋城50000百货批发市场1200华中商业城1500盈合万贸城1600摩配城1500五金塑料城2000共计：约7.5万人加上周边学校，共计：约18万人经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里5橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计5-7万人►橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；►本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区\经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区南三环►王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：400万平方米安置面积62.5万平方米酒店3.5万平方米商品房189万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米6根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征原社区、村砦居民约7.5万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商贸市场的商户及从业人员约7.5万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生黄河科技大学2.5万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民约15-17万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。7万客来商户（经营者）：住在花都，有小型超市，但日常生活不方便；吃用本市场就有，大点的消费就去市里；朋友来了就去市里吃饭休闲；……摩配城商户（公司员工）：公司员工住的较远，生活消费一般不在这边；吃饭、休闲一般去市里，去哪里不固定公司有可能在这边买或者租公寓作为宿舍；公司那边负责业务的来了，吃饭、住宿、娱乐休闲等总会有的……五金塑料商户（雇员）：不少住在市场内，或者在附近村子里，平时做生意忙，下了班去市里不方便市场里的人比较忙比较懒，衣服之类的也希望在附近买，我一般去高砦……黄河大学学生：不怎么在校外消费，周末会去其他学校找同学；买衣服一般去火车站，休闲的为主；玩一般去网吧、溜冰，吃饭一般一二十元……村民（三环路南）：现在买东西不方便；有时候会去世纪联华；超市的东西比较贵，应该有菜市场会更方便……居民（三环路北）：周边买东西挺方便的；超市就去世纪联华，其他去市里；南边建个超市也会去吧，看那边方便、便宜……区域消费者访谈语录8核心商圈消费者研究小结从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：原社区、村砦居民——生活型商业；商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。9Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位10关键结论回顾城市商业环境南部城区未来发展趋势良好，但在可见时期内，区域的产业属性及居住密度变化不大；南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区；居住人口密集区域的规模性商业项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈形成互补；城市整体商业市场供应以社区商业为主，集中商业相对较少；升龙国际、中原新城以及王胡寨项目的入市，将对南部区域商业市场及商业物业市场带来巨大竞争。目的地型商业郑州家居建材市场已经饱和，招商资源相对枯竭，在这种市场环境下，虽然南部区域存在市场空白，但难以和郑卞路竞争，市场风险大。郑州餐饮、洗浴市场整体发展良好，目前市场增长速度快，商家扩张需求较为丰富；行业经营者对本项目区域认知较为积极、正面。区域商业市场区域现状商业以日常生活型设施为主，餐饮娱乐设施较少，经营档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级；区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等偏低；周边批发商贸市场带来大量商务活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需求仍未被满足。升龙商业广场为购物、餐饮、休闲娱乐为一体，将成为其周边辐射区域的消费核心区。11橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本项目规模：80930平米12“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求13“整合商业模式”——业态整合，以购物中心、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补其他社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器等专业店品牌折扣店大型超市购物中心购物中心、大型超市和品牌折扣店作为核心磁力业态，超市带来大量客流，充实购物中心客源，形成商业氛围；同时发展小型便利店和社区商业，实现了多业态互补、品牌良性循环发展。购物中心、超市小型便利店、社区商业购物中心品牌折扣店/家居、电器等专业店大型超市小型便利店其他社区商业中档中低档大众化14橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系LifestyleCenter（生活体验式商业中心）►核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；►大型超市；►餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心►次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；►一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业►针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业►社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；►周边500米居民的日常消费。LifestyleCenter邻里中心：次主力店►如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店►如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：►如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等15Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位16区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会业态选择说明LivingMall►综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居►利用地缘优势，填