世邦魏理仕金地国际广场项目定位报告

金地国际广场项目定位报告呈交:金地地产2007年11月CBRichardEllis|Page2项目开发建议商业市场办公楼市场酒店市场公寓市场宏观经济环境分析城市规划分析地块研究需求分析竞争/SWOT分析第一阶段：背景分析第二阶段：市场分析第三阶段：项目策划总体市场定位结合发展商发展战略各类型物业开发建议财务评估研究方法研究方法研究思路规划及分期开发建议CBRichardEllis|Page3服务内容此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。ƒ把握项目发展主题与方向ƒ构建项目物业种类、功能及规模ƒ明确各个物业产品类型及规模配比ƒ明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议ƒ提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等为了达到上述目的，我们将分析以下内容：ƒ分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性ƒ研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。ƒ选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势ƒ研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位ƒ为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析ƒ在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益CBRichardEllis|Page4ƒ宏观环境分析ƒ地块分析ƒ整体市场研究ƒ区域市场研究ƒ需求分析ƒ定位分析ƒ经济测算CBRichardEllis|Page5宏观环境分析天津市全社会固定资产和房地产开发投资额04008001200160020002000200120022003200420052006亿元010203040百分比%全社会固定资产投资额房地产开发投资额固定资产投资额增长率房地产投资额增长率经济概况ƒ经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平ƒ人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区ƒƒ固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势ƒ在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段ƒ经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平ƒ人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区ƒƒ固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势ƒ在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段CBRichardEllis|Page6宏观环境分析2000-2006消费品零售额与价格指数走势0400800120016002000200120022003200420052006亿元30405060708090100110社会消费品零售额居民消费价格指数2006年天津社会消费品零售额构成住宿餐饮业,5.4%其它行业,0.4%批发零售贸易业,84.2%批发零售贸易业住宿餐饮业其它行业经济概况ƒ天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3%ƒ天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力ƒ天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃ƒ天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱ƒ天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3%ƒ天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力ƒ天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃ƒ天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱CBRichardEllis|Page7宏观环境分析餐饮业零售总额0501001502002502000200120022003200420052006亿元餐饮业零售总额2000-2006天津恩格尔系数走势34.9%36.7%37.2%37.7%36.2%37.0%40.1%0%10%20%30%40%50%2000200120022003200420052006经济概况ƒ天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高ƒ按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕ƒ天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段ƒ居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展ƒ天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高ƒ按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕ƒ天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段ƒ居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展CBRichardEllis|Page8宏观环境分析2000-2006天津城镇居民家庭人均收支情况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002000200120022003200420052006元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入人均年消费性支出支出—收入比经济概况2000-2006天津城市居民人均家庭食品支出情况050010001500200025003000350040002000200120022003200420052006元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消费支出人均在外饮食消费支出比重ƒ天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％-78％之间。ƒ天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。ƒ预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长ƒ天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％-78％之间。ƒ天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。ƒ预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长CBRichardEllis|Page9宏观环境分析资料来源：天津市规划局本案城市规划分析ƒ《天津市城市总体规划(2005━2020年)》正式确立天津＂国际港口城市、北方经济中心和生态城市“的城市定位ƒ城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区＂的发展格局向外围延伸ƒ《天津市城市总体规划(2005━2020年)》正式确立天津＂国际港口城市、北方经济中心和生态城市“的城市定位ƒ城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区＂的发展格局向外围延伸CBRichardEllis|Page10宏观环境分析中心城区滨海地区城市规划分析ƒ滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。ƒ本项目所处位置作为连接市区和滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。ƒ本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。ƒ滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。ƒ本项目所处位置作为连接市区和滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。ƒ本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。CBRichardEllis|Page11宏观环境分析本案交通设施分析ƒ本项目所在位置临近天津东南半环和地铁9号线，优越的交通优势无可比拟。ƒ本项目所在位置临近天津东南半环和地铁9号线，优越的交通优势无可比拟。ƒ未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。ƒ未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。CBRichardEllis|Page12ƒ宏观环境分析ƒ地块分析ƒ整体市场研究ƒ区域市场研究ƒ需求分析ƒ定位分析ƒ经济测算CBRichardEllis|Page13地块分析地块位置东南半环‧地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处‧本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路‧西北角紧邻津塘路和地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一‧目前地块周边主要以老的居民区和厂房为主，商业存在市场空白点‧地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处‧本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路‧西北角紧邻津塘路和地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一‧目前地块周边主要以老的