中信苏州太湖城项目投资评估与进展报告_42P

-PresentedbyGlobalCapitalInvestmentsGroup中信苏州太湖城项目投资评估与进展报告2008年8月6日由总裁苏大卫和投资部经理李逸嘉撰写-2-目录1.项目地理位置•2.项目总体规划•3.项目建议书•3.1酒店项目•中信方案•环投建议方案•3.2商业项目•中信方案•环投建议方案•3.3住宅项目•环投建议方案•4.环投工作成果•4.1主要经济指标•4.2:设计规划•4.3:引进国际团队•4.4:团队优势•5.后续工作•附录一:环投团队简介•附录二:机构投资人及酒店管理人简介3578891415162021262728293031323336-3-项目城市位置苏州北京上海苏州距离上海91公里苏州距离北京1171公里-4-项目周边信息西山出口（自苏州市区25分钟车程）东山出口苏州市区，距离项目36公里工业园区喜来登酒店高新区中茵皇冠金鸡湖国宾馆凯宾斯基酒店1号线西端出口距离项目约7公里高尔夫山庄游艇俱乐部本案距离上海虹桥机场129公里距离无锡机场43.4公里距离上海浦东机场176公里-5-太湖项目介绍（1）地块编号占地面积㎡容积率密度绿化率高度用地性质规划建筑面积㎡1137,219.81.520%≥40%50米商业205,829.7272,754.00.825%≥40%20米酒店55,100.2340,390.20.2510%≥40%20米住宅10,097.55458,626.90.825%≥40%20米46,901.52557,607.11.029.3%≥38.3%32米57,607.1656,092.41.020%≥40%33米56,092.4768,355.41.820%≥37%50米123,039.72865,309.71.820%≥37%50米117,557.469103,1190.8285,000住宅小计496,294合计659,474.5760,328.65-6-太湖项目介绍（2）2。酒店7.住宅8.住宅5.住宅6.住宅9.住宅1.商业2.酒店3.住宅4.住宅-7-酒店项目建议书-8-中信方案内容配置客房420间商务中心70平方米大堂250平方米零售商店50平方米康体设施1500平方米会议设施1个大宴会厅1个普通宴会厅500平方米5-8个会议室500平方米合计+预备功能区40%，餐饮全日营业咖啡厅200个座位中餐厅大厅200个座位（80个座位的零点餐厅、120个座位的团队餐厅），10个包厢大堂吧50个座位总餐位数550个中信认为作为峰会的配套酒店，主题宾馆首先是一个会议型酒店。位于太湖国家旅游度假区，主题宾馆又必须具备旅游度假功能，从而在非峰会期间提供旅游度假产品。因此该酒店拟定位为一个会议度假型酒店。中信洽谈过的酒店品牌有威斯汀和开元集团。地块2号占地面积72,754平米建筑面积55,100平米客房数量420造价（每间）100万房价（每天）700-800元土地成本待定总投资额(不含土地成本)4.2亿人民币星级五星级品牌待定-9-环投建议方案环投经过与酒店投资的管理人-洲际酒店集团的商讨，建议建造两个不同规格的酒店。五星级酒店适合参加会议的领导，商务精英和其他尊贵游客。三星级酒店适合阖家旅游团体。另外，可以选用洲际酒店集团旗下的洲际酒店或者皇冠酒店作为五星级的高档品牌；可以选用洲际酒店集团旗下的假日酒店或者假日快捷作为三星级的中档品牌。这样不但可以保证酒店服务的质量，也可以借助洲际集团的国际化品牌吸引更多游客。环球方案中信方案地块2号地块1号五星级房间数250420占地面积72,754平米占地面积待定均价(元）1000750建筑面积55,100平米建筑面积待定三星级房间数3500客房数量250客房数量350均价(元）4000造价（每间）100万造价（每间）60万当入住率为100%日营业额39万31.5万房价（每天）800-1200元房价（每天）300-500元当入住率为80%日营业额31.2万25.2万土地成本1.03亿人民币土地成本待定总投资额（不含土地成本）3.53亿人民币总投资额(不含土地成本)2.1亿人民币星级五星级星级三星级品牌洲际或者皇冠假日酒店品牌假日酒店或者假日快捷酒店一酒店二-10-投资流程：•中信房产愿意与环投世季综合旅游开发集团（CS4)结成长期战略合作伙伴，合作开发投资苏州太湖城项目，其中五星级和三星级酒店总占地面积是72,754平米,总建筑面积为55,100平米.总投资额(不含土地成本)约4.6亿人民币。•环投世季综合旅游开发集团在香港设立SPV，通过其香港的SPV收购中信苏州太湖城项目公司的股权（暂定70%）。•中信太湖城项目公司将转让70%股权给SPV。•环投世季综合旅游开发集团通过协议，将股权转让给其酒店管理的机构投资人和私募房产投资人，酒店管理的机构投资人和私募房产投资人通过SPV取得中信太湖城项目70%的股权。•环投世季综合旅游开发集团与中信房产共同签订太湖城项目开发管理合同，该合同通过其下述的酒店，商业，住宅进行招商引资，规划，设计,施工，销售,市场推广及管理，确保项目达到国际经营盈利水平。投资架构图：SPV境内酒店项目公司一酒店项目公司二境外五星级酒店三星级酒店70%环投世季综合旅游开发集团(C4S)及其关联公司30%中信苏州以及环投作为项目发起人和酒店开发管理人私募房产投资人酒店管理的机构投资人-11-项目投资流程•前期评估–环投负责项目的法务，财务前期尽职调查及评估工作。•意向确认–环投与机构投资人，环投与中信签署合作意向书。•商业计划书–环投根据项目目前的设计规划方案进行修改和调整以提升项目本身的竞争力及未来发展前景。•合作架构及融资方案--签署意向书，确定合作先决条件，制定时间表，设计投资架构等。•尽职调查–尽职调查。•正式合同–正式协议签署，缴纳保证金等。•项目执行--执行（包括外管局，商务厅等相关政府部门的预审及审批工作，参与前期项目规划设计，工程管理，销售管理，物业管理，及机构投资人退出机制，税务筹划等工作）。-12-酒店项目投资流程时间表（1）7/1到7/157/16-7/318/1到8/158/16-8/319/1-9/159-16/9-30前期评估意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行第一周第三周第一周第三周第一周第三周前期评估10/1-10/1510/16-10/3111/1-11/1511/16-11/3012/1-12/1512/16-12/31意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行2008年10月2008年11月2008年12月2008年7月2008年8月2008年9月第一期建设五星级酒店,预计2008年第四季度动工，2010年第一季度竣工。-13-酒店项目投资流程时间表（2）第二期建设三星级酒店,预计2010年第一季度动工，2011年第三季度竣工。7/1到7/157/16-7/318/1到8/158/16-8/319/1-9/159-16/9-30前期评估意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行第一周第三周第一周第三周第一周第三周前期评估10/1-10/1510/16-10/3111/1-11/1511/16-11/3012/1-12/1512/16-12/31意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行2009年10月2009年11月2009年12月2009年7月2009年8月2009年9月注：由于环投负责项目的前期评估和招商引资，所以环投的工作小组会在项目动工3-6个月前开始投入工作。-14-商业项目建议书-15-中信方案•中信将一号地块(土地面积约137,220平米,建筑面积约为20万平米)规划为商业用地,主要业态有购物中心,超市,银行,社区服务中心,邮政服务等商业配套。中信希望打造1.2公里的商业水街,正如其项目介绍书中所描述“得太湖水浸润,殷殷风华扑面而来.”-16-环投建议方案•主题商场（约8万平米建筑面积）–包括百货，专卖店（比如GUCCI,LV等奢侈品牌,ZARA,ONLY等时尚品牌），奥特莱斯品牌折扣店,餐饮，美容美发，实现游客的一站式消费购物.•娱乐休闲设施（约5万平米建筑面积）a)借鉴世界餐饮城，美食之都等概念，酒吧，引进欧美,东南亚等各国风情类型餐馆.b)嘉年华类型的主题休闲娱乐公园,可以借鉴迪斯尼,美国梦幻乐园的模式,引进摩天轮,过山车,大型水幕电影,水上乐园等.c)国际文娱大剧院，引进知名国际演出团，比如太阳马戏，时空之旅,国外交响乐团的定期的表演,游客可得到视觉和听觉的双重享受。•健康疗养中心（约5万平米建筑面积），引进中医养生堂，瑞士美容整形技术，国际体检测中心，SPA，游客可以在大自然的环境中调养身体.•社区配套，（约2万平米建筑面积）可以建造大卖场，银行，邮局，诊所等,完善项目的配套服务.-17-娱乐设施建议（参照云顶）缆车太湖缆车是华东最长最快速的缆车，全程3.38公里，最高时速每秒可行使6米。沿途下望，尽是清翠茂密的雨林，花草树木尽收眼底。云顶缆车每小时可以载送两千人上山。游乐园华东地区最大的游乐园，设有适合一家大小的各种新奇玩意，其中包括“冲天剑”，360度旋转的“急转旋风”，以及耗资2200万人民币，亚洲独一无二的“超人飞”。超人飞是利用5架大风扇作业，用每小时198公里的风速把人吹起，这可是真正的飞行，一圆空中飞行的梦想。•太湖剧场—ArenaofStars太湖剧场是众巨星云集的地方，常年都有亚洲欧美国家顶尖的表演团体登台演出，如柏林爱乐乐团、女子十二乐坊、太阳马戏、时空之旅、话剧发胶星梦都在这音响及灯光设备一流的场地献艺。•湖畔饭店汇集6地50多种风味，中、西、日、印、娘惹及马来西亚本土特色美食，这就是CoffeeTerrace自助餐的特别之处。这家餐厅还备有6个开放式的厨房，分别有专业厨师亲自为您献上热腾腾的美味佳肴。-18-投资架构图：投资流程：•中信房产愿意与环投世季综合旅游开发集团结成长期战略合作伙伴，合作开发投资苏州太湖城项目，其中主题商场建筑面积约为8万平米,休闲娱乐设施建筑面积约为5万平米,健康疗养中心建筑面积约为5万平米,社区配套约为2万平米。•环投世季综合旅游开发集团在香港设立SPV，通过其香港的SPV收购中信苏州太湖城项目公司的股权（暂定70%）。•中信太湖城项目公司将转让70%股权给SPV。•环投世季综合旅游开发集团通过协议，将股权转让给其酒店管理的机构投资人和私募房产投资人，酒店管理的机构投资人和私募房产投资人通过SPV取得中信太湖城项目70%的股权。•环投世季综合旅游开发集团与中信房产共同签订太湖城项目开发管理合同，该合同通过其下述的酒店，商业，住宅进行招商引资，规划，设计,施工，销售,市场推广及管理，确保项目达到国际经营盈利水平。SPV境内商业地产项目公司二商业地产项目公司四境外休闲娱乐设施社区配套70%环投世季综合旅游开发集团(C4S)及其关联公司30%中信苏州以及环投作为项目发起人和管理者私募房产投资人酒店管理的机构投资人商业地产项目公司三商业地产项目公司一主题商场健康疗养中心-19-商业地产工作流程时间表(1)一期主要的业态是特色休闲娱乐与餐饮，由于酒店需要商业部分的衬托才能够吸引客源稳定经营，故环投建议该项目的商业部分分期开发，即商业部分的F&B和酒店同时开工建设，随同酒店同时开业，7/1到7/157/16-7/318/1到8/158/16-8/319/1-9/159-16/9-30前期评估意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行第一周第三周第一周第三周第一周第三周前期评估10/1-10/1510/16-10/3111/1-11/1511/16-11/3012/1-12/1512/16-12/31意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行2008年10月200