中海房产项目市场定位报告(1)

中海房产项目市场定位报告第一部分宏观市场篇本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。一、苏州市房地产经济背景分析：1、苏州市概况1．1苏州市地理位置及行政区划分■地理位置苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。■行政区划分苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。1．2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口；■面积苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。■人口2003年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。1．3苏州市在全国和江苏省的地位近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2002年工业总产值已居全国大中城市第二位，仅次于上海。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。１.４苏州文化的过去、现在与将来：■英国的人类学家泰勒定义：文化为包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗等的复合整体。■城市文化，则带有一个地方特定风采。它延续着一个城市发展的历史文脉，不仅是一个城市文化的象征，更是一个城市的宝贵财富。■苏州文化的过去时——“上有天堂下有苏杭”苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在2500多年的历史长河里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产物，创造了苏南文化，使每个苏州人都为之骄傲。■苏州文化的现在时——仅重视文化遗留，继承与创新不多苏州曾经拥有深厚的文化不等于当前也在重视文化建设，而宣扬文化的真正价值也不同于时下为迎合商机所制造的文化泡沫。苏州很懂得去保护文化古迹，以此来保护文化。虽然文化古城的基础就是有文化遗存，但城市的文化不单是要保护这些遗存，而重要的是如何利用这些文化、挖掘其精神内涵，激励后人。■苏州文化的将来时：兴起一场文化复兴运动人类正在进入“以文化为轴心的时代”，文化的社会角色已经从“跟跑”转向“领跑”。对于一个文化积淀深厚的城市来说，必须在挖掘文化底蕴的基础上，提炼出更有吸引力的精神形态，不光是继承，也是创新，使文化的生命力更具穿透力，从历史活到现在。903.111540.681760.282080280205001000150020002500300019952000200120022003我们[盼望苏州的未来将兴起一场文化复兴运动，不单单在城市文化的硬件建设上，也在于地方文化的软件营建上，使古城的文化将发挥出真实作用，从而创造新的更灿烂的城市文化。2、苏州市宏观经济运行状况2．1苏州市2000-2003年全市GDP及涨幅2003年，苏州全市国内生产总值2802亿元，比2002年的2080亿元增长34.7%，人均国内生产总值4.77万元，较2002年增长33.61%，保持较高的增长率。表1：苏州2000-2003年国内生产总值（单位：亿元）年份2000年2001年2002年2003年国内生产总值1541176020802802比上年增长13.4%14.3%18.2%34.7%图1：苏州2000-2003年国内生产总值增长走势（单位：亿元）苏州GDP从1995年到2003年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨幅在20.15％左右。可以看出：苏州随着长江三角洲整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此其整体经济状况长期看好。2．2苏州市2000-2003年全市固定资产投资及涨幅，其中房地产开发所占比例及涨幅表2：苏州2000-2003年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）年份2000年2001年2002年2003年固定资产投资额516.34564.338101408.93比上年增长8.7%9.3%43.4%73.3%房地产投资额59.9166.77107.34177.94房地产所占比例11.6%11.83%13.25%12.63%房地产投资涨幅/11.45%60.76%65.8%苏州房地产投资比例在固定资产投资中所占比例一直处于上升的发展态势，1999～2003年平均增长12.33％。同时，房地产投资额涨幅亦在不断增长中，虽然2003年增长幅度与同年固定资产投资额增长幅度相比有所减少，但从2000-2003年房地产投资额平均涨幅46％的长期发展态势来看，其依然大于固定资产投资42％的平均涨幅。2．3苏州市2000-2003年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅表3：苏州2000-2003年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：万元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP2.6733.574.77涨幅/12.36%19%33.61%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元涨幅/13.38%9.7%16.42%苏州人均GDP2003年达到4.77万元，比2002年上涨33.61％，为历年来最高。从2000～2003年平均人均GDP涨幅来看，其21.66％的平均涨幅意味着人均GDP5年翻一番。从人均可支配收入来看，2003年达到12361元，比2002年上涨16.42％，从2000-2003年长期发展态势来看，平均涨幅13.17％，虽然2002年涨幅在10％以下，但2003年的上涨幅度高过15％，呈现加速增长态势。2．4苏州市2000-2003年社会消费品零售总额及涨幅表4：苏州2000-2003年社会消费品零售总额及涨幅（单位：万元）年份2000年2001年2002年2003年社会消费品零售总额348.17391.54451.6526.1涨幅/12.46%15.34%16.50%苏州社会消费品零售总额2003年达到526.1万元，从2000～2003年中稳定上升，平均每年涨幅为14.77％，表现出苏州社会消费品零售市场的消费能力在逐年上升。2．5苏州市2000-2003年财政收入及财政储蓄总额表5：苏州2000-2003年财政收入及财政储蓄总额（单位：亿元）年份2000年2001年2002年2003年财政收入158.27208.90291.82409.9财政储蓄总额803.793711641470从苏州财政收入来看，自2001年起，平均每年增加100亿元左右的财政收入，意味着苏州财政收入的稳步增加，从侧面反映苏州整体经济运行的良好态势。而在财政储蓄方面，在2000～2002年3年中每年增长约100亿元，而在2003年，这一增长有了较大的变化，比2002年增长了300亿元，增长量相当于前3年增长的总和。3、苏州市房地产政策概况■为了保护苏州市区内园林景观和整体规划，市区内禁止建造高层建筑（十层以上）■各区内楼盘多层结构封顶、小高层完成40%—50%后，房地产开发商才能得到预售证。而新区，、园区和吴中区内的高层标准由各地政府机构制定。■园区内将职工原来按月发放的购房补贴改为增加单位缴存住房公积金的形式来落实，园区内职工住房补贴到位率大幅度提高，（基本为月工资的30%）同时园区内公积金只能在园区使用，这样大大推动了园区的房产市场发展。■2002年苏州城建投入达80亿元左右，创历史新高。针对苏州大规模的城市规划，随着大量拆迁户的进入，使当地的人群构成以及城市规划从乡镇向都市居住区转换。■在进行商品房买卖的同时，买方须按购房款的2%交纳契税，买卖双方都须交纳0.5‰的印花税和房地产交易综合服务等费用400元。■2003年末苏州政府开始酝酿“期房限转”政策至今，一直没有明确规定出台。二、苏州市房地产市场情况1、苏州市土地市场概况及分析苏州市政府实施第一次土地使用制度改革是在1994年，国有土地从无偿划拨转为有偿使用，2001年苏州市的土地使用制度进行第二次重大改革，从协议出让到招标拍卖，相继出台了《关于深化土地使用制度改革促进城市化进程的意见》、《苏州市土地储备实施方法》、《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》等一系列配套文件，并迅速组建了“苏州市土地储备中心”，使土地储备和招标拍卖成为我市土地管理中的新制度，目前对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标和挂牌出让方式供地。2003年全市拍卖、招标和挂牌交易经营性用地596宗（工业用地除外），共计1651万平方米。据测算，2003-2004年拍得的房地产项目的地价成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。2004年以来园区地价依然呈上涨势头，4月雅戈尔等企业拍得的6块地块，最高楼面地价达3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均楼面地价2979元／平方米，同比去年上涨了60％以上。由于土地价格的比价效应，2002-2003年拍得的土地今明两年上市的房屋的均价将有所上升。苏州市2004年第二次土地拍卖会上，18宗地块中两块土地因无人问津而流拍。这种情况主要因为国家金融紧缩政策正在产生影响，项目开发贷款的自有资金最近刚刚提高至３５％，使地产商在举牌竞拍地块时更谨慎。苏州国有土地储备中心有关负责人表示，苏州市政府表示2004年将房价增长控制在10％，市土地储备中心要通过提高土地供应量进行房价调控。同时，最近银行出台的贷款限制规定，一定程度上控制了投资性买房，房产商买地建房将面临更大的风险，使得开发商购地趋于理性。2、苏州市商品房市场概况及分析种种迹象表明，苏州目前的房地产市场已从2002年的供不应求向供求平衡甚至供过于求急速转变。随着国家宏观调控政策的施行，房地产企业购买土地，开发房产将面临着更高的风险。(1)供应量图2-4：苏州市自1998年以来整个房地产市场呈稳步增长趋势：1.2003年，苏州市房地产市场依然保持强劲增长势头。其开发投资完成177.94亿元，比上年增长65.77％，施工面积达到2576万平方米，同比增长76.7％，竣工面积达到779.2万平方米，同比增长39.82％。2.2001年至2002年，苏州市的新开工面积由496.7万平方米猛增到986.44万平方米，2003年仅上半年就达到527.04万平方米，其上涨趋势不断。当前新开工面积也就是未来的潜在供应，以此趋势判断，未来一两年内苏州房地产市场的供应量将趋于逐渐放大的发展态势。3.2004年一季度苏州市施工面积2404.47万平方米，新开工面积510.53万平方米，分别较去年同期增长114.9％、117.4％，竣工面积则达到121.05万平方米，同比增长230.6％，商品房预售面积为499.78万平方米。如果以2003年苏州年销售商品房面积计，将要消化至少１年以上，供应增长幅度超过需求增长幅度，苏州未来房地产市场的销售去化将面临一定的的压力。(2)需求量图5：1998年以来，苏州市房地产业全市销售面积每年以平均14.7%的速度增长，由1998年的297.26万平方米增长到2003年的575.44万平方米，达到历史最高水平。其中2003年住宅销售面积498.99万平方米，同比2002年增长7%，需求稳步增长，逐步攀升。(3)成交价格图6-71.1998年以来，苏州市商品房平均销售单价一直保持稳步增长。2.到2002年，商品房现房的销售价格更是有一个跨越式的增长，增幅达到34％，到2003年依然保持强劲增长势头，已达到2553.17元/平方米的历史新高。3.到2003年，苏州市中心区域的预售单价已经超过3500元/平方米，同比增长9.7％。4、目前苏州每年有近10亿外资进入，加上近年来旧城改造力度的加强，市场需求持续上涨，最直接的表现是房价的飞速上涨。