优士阁开发项目前期总结

双井项目总结第一部分、前期工作总结小组成员：常军、徐延春、张绍华、史庆华二零零八年十一月第一部分、前期工作总结第一章、合同签署过程总结第二章、规划手续办理过程总结第三章、法律问题总结第四章、合作方关系处理总结第五章、转让款支付总结第一章、合同签署过程总结第一节、双井项目前期工作简介一、双井项目转让合同简介1、由我公司、北重厂、六公司三方签署转让合同2、转让范围：双井项目2号楼、3号楼（优士阁）其中：2号楼转让条件为3通一平（规划建筑面积41000M2）3号楼转让条件为结构封顶（总建筑面积90500M2）3、转让总价：6300万元+27150万元=33450万元二、双井项目前期工作简介第一章、合同签署过程总结第二节、三方合同的签署与执行分析一、三方合同形式的分析1、三方合同的合作形式如同“三国”的关系，相关制约，同时也相互依托2、由于在漫长的合作过程中各方利益关系，会使合作的三方关系错综复杂，带来很多矛盾3、需要有更高明的处理关系能力，才能执行好三方合同二、双井项目三方合同的签署分析我公司、北重厂、六公司三方（新开发商、土地方、原开发商）第一章、合同签署过程总结第二节、三方合同的签署与执行分析三、双井项目三方合同的执行分析北重厂想尽快转让开发双井项目，收回土地成本。六公司想借项目转让，将所有债务都集中到双井项目，占满利益。我公司想尽快开发回收资金。1、合同签署期：北重厂积极促成；六公司否认合同，后被迫承认。2、手续办理期：北重厂全力配合；六公司设置障碍，要钱。3、开工建设期：北重厂配合；六公司债权人，要钱。4、竣工入住期：北重厂配合2号楼，要钱；六公司债权人诉讼。5、收尾结算期：北重厂配合收尾谈判，六公司事不关己。第一章、合同签署过程总结第三节、项目测算过程出现的问题一、项目调研过程测算检讨1、项目调研阶段测算过程成本6130元/M2，销售7500元/M2。税后销售利润率3.8%2、项目调研阶段测算问题所在（1）、先有开发思路，再进行测算，（2）、研发部的职能关系二、初步分析测算的修正1、修正测算：成本7510元/M2，销售8500元/M2。利润率7.6%2、与原测算偏差分析（1）、原测算未计算公共配套费用，其他各项也保守。（2）、原测算均价成本并非以销售面积计算！（实际为7180）第一章、合同签署过程总结第四节、项目定位与计划的偏差分析一、新青年公寓定位的失误分析失误原因：原项目测算出现的误导；对开发节奏估计的过于乐观二、自由商务空间定位的出台由新版项目测算引发，为8500元/M2的售价寻找支持三、自由商务空间定位的细化是一个“行动学习”、“群策群力”的过程，逐步细化，完善四、项目发展计划的调整过程由客观项目进展引发，重新审度了项目实际情况，调整开发计划第二章、规划手续办理过程总结第一节、计划审批工作总结一、双井项目计划工作办理情况介绍1、将双井项目3号楼由原来的基建计划变更为商品房开发计划。2、巧妙地利用规划规模，增加了3号楼计划面积做了调整。3、利用六分公司不具备法人资质，在六分公司全力阻挠项目转让的前提下，迅速将立项变理至我公司名下。二、对计划工作的一些想法1、计划审批工作是一个项目最早的审批文件之一，是项目开发权属的确认文件，十分重要。2、从目前我国法律的执行情况来看，并不是以立项的变更来界定项目权属的转移，因此，我们不能认为办理完立项过户就安全。第二章、规划手续办理过程总结第二节、规划违章问题的相关分析一、规划违章问题的产生1、六分公司在开发建设3号楼时，先后取得71000平方米及83000平方米两个建设工程规划许可证。2、双井3号楼结构封顶时的建筑面积为90500平方米，存在7500平方米的超面积违章情况。3、我公司在受让该项目时知道此情况。二、规划违章问题的解决1、由于六分公司以前的不当作为，使市规划局准备据此重罚。2、我公司出面后，市规划局态度有所缓和。3、原规划办理存在问题，我们利用这一点迅速解决规划违章。第二章、规划手续办理过程总结第三节、规划审批工作总结一、建设用地规划许可证在完成法院对规划手续的冻结后，迅速办理完成用地证过户。二、建设工程规划许可证1、在处理完规划违章及法院冻结后前，提前办理人防、消防、环保、交通、教育等项的审批。2、在处理完规划违章及法院冻结后，利用市规划局不愿翻旧帐的心理，以原证更改盖章的形式，变更了规证的开发商及面积。三、规划验收1、为保证A座的如期入住，超常规地进行了甩项（C座）验收。第二章、规划手续办理过程总结第四节、土地权属工作总结一、土地出让手续1、利用变更开发单位后的83000平方米的规划证，迅速签署土地出让合同，并缴纳部分出让金。2、利用朝阳法院的冻结令，免除了大部分滞纳金与资金占用费。二、销售证1、在“华远京通”变更为“华润京通”的过程中，各项手续不齐备的前提下，取得了销售许可证。2、变更A、B座一层及地下一层为商业面积的销售许可。3、解决了由于分摊原则的变更对的销售备案工作的影响。第二章、规划手续办理过程总结第五节、开工手续工作总结一、开工手续存在的问题1、六公司只办理了71000平方米的建设工程开工证。2、由于超面积违章，给朝阳质检站带来很大的麻烦。二、开发手续的办理1、考虑到开工手续办理的困难，公司领导全力支持了这项工作。2、通过努力，使双井3号楼的开工证审批极端简化，仅以“变更”方式办理，免除了施工图审查及招投标等耗时的程序。3、通过上层路线，在取得建设工程规划许可证后48小时内，取得了变更了建设单位及建筑规模的新的建设工程施工许可证。第二章、规划手续办理过程总结第六节、规划手续办理工作的相关启示1、对受让项目原手续情况了详细了解的必要性。2、在特殊情况下“群策群力”的重要作用。（1）、充分了解各参与方的立场及利害并加以利用。（2）、充分分析项目处境并大胆实施非常规手段。（3）、项目团队紧密沟通能节约时间与成本。（4）、重要工作节点上，公司领导能给予巨大支持。3、重要工作的变更（如分摊原则）要慎重。第三章、法律工作总结第一节、引言我们必须清醒地认识受让在建项目所面临的法律问题的复杂性、重要性，旗帜鲜明地提出法律风险防控工作的最重要性。必须了解清楚原项目所有人的资信状况、债权债务问题。具体来说就是原项目所有人的债权人有多少，他们对原项目所有人的债权数额有多少，他们与原项目所有人的关系如何，他们可能会采用那种手段来行使债权。第三章、法律工作总结第二节、与六分公司与北重厂订立受让在建项目合同的风险防控一、相关工作1、完成第二中级人民法院对2层的查封的解除工作。2、完成第二中级人民法院对1至12层的查封、对规划的冻结解除。2、完成海淀法院对13至15层的查封、对规划的冻结解除工作。3、完成朝阳法院对13至15层的查封、对规划的冻结解除工作。二、总结1、订立严谨的合同是必要的，但也不能过分依赖合同。2、了解对方资信状况及债权债务情况十分重要。3、增加风险防控意识与手段十分重要。第三章、法律工作总结第三节、对原项目建设总包方建雄公司风险防控一、事件过程1、签署总包合同，但建雄集团拒不执行工程师指令。2、与建雄、六公司签署《三方还款协议》。3、取得现场控制权。4、建雄申请仲裁，双方解除总包合同。5、建雄诉讼我公司，要求还款。二、总结1、争议解决方式选择恰当，目的明确，快速有效。2、现场证据不足，使仲裁及诉讼过程中我方不能提供充分证据。第三章、法律工作总结第四节、对六分公司的债权人--申请执行或查封优士阁项目的债权人的风险防控1、六公司对建雄集团的欠款（签署三方协议）。2、金坛公司的申请执行（向法院缴纳执行款）。3、中航勘的申请执行（向海淀法院缴纳执行款）。4、部分购房人的申请执行（向朝阳法院缴纳执行款）。5、博宇弘城设计公司申请执行（向东城法院提异议）。6、恒远基业公司的申请（向二中院提出异议）。7、一建公司的欠款（北重厂牵头下还款解决）。8、特警学院的官司（目前正在市高法上诉）。第三章、法律工作总结第五节、对六分公司的债权人--原富邦苑业主及其他债权人的风险防控一、无理取闹、寻衅滋事的原富邦苑业主等债权人在我司合法取得项目销售许可证后，我司合法的经营行为应该受到法律的保护。任何人不得擅自侵犯我司的合法经营权。如遇此情况，公司应立即请求公安机关依法保护我司及我司员工的合法权益，遇有紧急情况立即通报，请公安机关迅速制止一切危险情况的发生。二、提起诉讼的原富邦苑业主等债权人在正常应诉的情况下，也应该警惕一些身份、地位特殊，社会关系复杂的债权人，防止其利用特权和社会资源影响法官及相关职能部门的裁判，阻碍事态正常的发展，产生不可预见的结果。第四章、合作方关系处理总结第一节、与六分公司关系处理总结一、六分公司在项目转让中的利害分析六分公司由于项目运作的问题，存在着大量的债务。六公司想借着项目转让之机，将全部债务都挂在双井项目下，尽量多吃多占，使自己得以有喘息之机，另寻发展。二、战役过程描述1、合同签署阶段：不想转让，不配合手续办理（立项过户）。2、手续办理阶段：主要目的是要钱，以制造查封为手段。3、工程进展阶段：逃避1号楼责任，债权转移。4、项目收尾阶段：杀手锏（特警学院）。第四章、合作方关系处理总结第一节、与六分公司关系处理总结三、我公司的应对策略分析1、合同签署阶段：我公司与北重厂联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，促使其总公司同意办理了立项的过户。2、手续办理阶段：我公司通过与法院的联络，掌握了六公司执行案件的详细情况，从而控制了六公司的转让费。3、工程进展阶段：我公司利用法院查封与协助执行等，回避了大部分执六公司债权转让协议的债权人。4、项目收尾阶段：特警学院一案正在上诉期间。*、由于六公司的原因及项目情况的复杂，公司领导率领项目部、法律部人员，提出双井项目“五步走”的重大设想，有效地指导了双井项目的工作，事实证明，“五步走”的战略构想是符合实际的。第四章、合作方关系处理总结第二节、与北重厂关系处理总结一、北重厂在项目转让过程中的利害分析北重厂是想通过项目转让，将自己的土地成本及预期利润回收，急于寻求合作，因此积极配合项目转让工作。二、战役过程描述1、合同签署阶段：与我公司联手，利用六公司不具备法人资质的弱点，通过努力促成了项目转让的事实。2、手续办理阶段：积极主动配合办理各项转让手续。3、工程进展阶段：积极配合现场施工，售楼处、变电室等事件均全力支持了我公司（虽然在过程中也有小算盘）。4、项目收尾阶段：主动扒进结算谈判工作，并主动推动六公司配合结算，其目的为“少扣钱、能交差”。第四章、合作方关系处理总结第二节、北重厂关系处理总结三、我公司的应对策略分析1、合同签署阶段：我公司与北重厂紧密协作，促成了项目转让，建立了良好的可信任合作基础。2、手续办理阶段：利用北重厂着急的心态，要求其做了很多配合。并重点做了北重厂重要人物的工作，同时了解了对方更多的信息。3、工程进展阶段：大力发掘北重厂土地方的优势，解决了许多现场施工中的问题，使项目得以良好进展。4、项目收尾阶段：利用对方“能交差”大于“少扣钱”的心态，及以前做的铺垫，争取到了较大的赔付额（目前尚未签署协议）。第四章、合作方关系处理总结第三节、与建雄集团关系处理总结一、建雄集团的利害分析由于六分公司欠建雄集团工程款约为7600万元，因此，回收欠款就成了建雄集团唯一重要的任务，为此任务建雄集团肯定会使用各种手段。二、战役过程描述1、不配合阶段：建雄集团不配合工程，而是坚决要求得到欠款。2、总包合同签署：建雄集团被动地配合工作，并拒不执行指令。3、冷战阶段：建雄因一偶然事件失去现场保安控制权。4、诉讼仲裁阶段：建雄主动诉讼仲裁。5、法律诉讼阶段：建雄诉我公司至法院，要求支付500万元。第四章、合作方关系处理总结第三节、与建雄集团关系处理总结三、我公司的应对策略分析1、不配合阶段：我公司主动与之联络，建立一定的信任关系。2、总包合同签署：签署总包合同后，就使我公司与建雄之间存在了合同关系，虽然建雄制造了不少障碍，耽误了工期，但总体上来看这一步棋还是十分必要的。3、冷战阶段：借保安事件取得现场保安控制权是关键一步，