南昌市精装公寓代表项目案例借鉴_35页_尚美佳

1持续系统的房地产整合解决之道南昌市精装公寓代表项目案例借鉴2持续系统的房地产整合解决之道一、案例样本选择目前南昌精装公寓具有代表性楼盘，了解目前南昌精装公寓的装修水平及装修情况。项目名称精装修标准档次划分洪客隆第一街区1500元/㎡中高海航白金汇2000元/㎡高恒茂国际华城2000元/㎡高力高皇冠国际2800元/㎡中高联发广场2000元/㎡中高（注：以上装修标准为项目对外公开数据）3持续系统的房地产整合解决之道1、洪客隆第一街区位置：洪客隆第一街区位于红谷滩区红谷大道与春晖路交汇处总建筑面积：约5.67万平方米规划业态有大型超市、SOHO、酒店式公寓、金钻商铺等4持续系统的房地产整合解决之道公共部分电梯大堂入户公共走廊入户走廊墙面入户电梯入户电梯公共顶棚入户电梯公共顶棚5持续系统的房地产整合解决之道室内洗手间内门洗手间水槽洗手间墙面洗手间淋浴房厨房橱柜洗手间浴缸6持续系统的房地产整合解决之道室内地毯、实木踢脚线内墙高级墙纸客厅落地柜客厅顶棚7持续系统的房地产整合解决之道室内卧室与客厅的幕墙空调口设置开关面板双层钢化中空玻璃窗8持续系统的房地产整合解决之道第一街区详细交楼标准外墙：石材干挂；窗子：双层钢化中空玻璃窗；客厅、卧室及玄关：内墙：高级墙纸、实木踢脚线顶棚：欧式艺术吊顶、高级乳胶漆、预留窗帘盒玄关：康利牌大理石（全国最大石材生产厂）地面：大自然地板入户及室内门：华府豪门实木配紧固门锁、防盗扣及猫孔窗：蓝光牌双层钢化中空玻璃铝合金窗空调：格力牌空调机电视：海尔32寸液晶彩色电视机洗衣机：海尔牌滚筒洗衣机冰箱：东芝168冰箱家具：生活大师（不同户型配置略有差异）床上用品：多喜爱电熨斗：松下电熨斗电吹风：飞利蒲电吹风灯具：香港金达水晶吊灯；西班牙雪花石吊灯，床头灯开关面板：TCL宽带网络、有线电视、电话线、端口到户保安系统：公共区域闭路电视监控；入户门磁及呼叫报警消防系统：公共区域消防栓；自动喷淋及自动报警橱位：橱柜：欧派整体橱柜抽油烟机：欧派电磁炉：美的微波炉：欧派水槽、水咀：欧派洗手间：墙面：进口米黄云石配高级防水墙纸地面：进口米黄云石吊顶：防水材料吊顶、高级乳胶漆浴缸：和成淋浴房：德立[中国唯一原创品牌]座厕：和成浴室柜：席丹热水器：海尔排气扇：TCL9持续系统的房地产整合解决之道第一街区装修小结：☆装修特点：由于是酒店式公寓，装修整体感觉品质感较强，色调较为稳重。有米黄色、深红色两种装修风格，在用材、用料方面，采用中高档用料、配以国内知名品牌家电、家具。☆市场反应：由于是在08年5月份推出，当时市场不好的环境下推出，销售速度受到影响，销售均价为7000元/㎡，目前已经销售完毕。☆装修借鉴：石材暖色调的电梯厅大堂体现高端物业形象，隐藏的空调通风口酒店设计体现高档，高档公寓需要走欧式经典装修风格。10持续系统的房地产整合解决之道2、海航白金汇位置：海航白金汇位于红谷滩区中心区红谷大道348号公寓：位居酒店综合楼A座的13～24层和B座的5～16层，私人酒店总面积约2万平方米，由面积约在38～92㎡之间的十种户型组成11持续系统的房地产整合解决之道精装情况入户公共走廊入户门玄关玻璃幕墙开放式整体橱柜厨房用具空间处理洗手间局部玻璃马赛克12持续系统的房地产整合解决之道室内布局顶棚：高级吊顶装饰；室内配照明灯具户内地面仿实木复合地板、玄关为进口石材户内墙面为高级墙布，局部木饰餐厅玻璃幕墙13持续系统的房地产整合解决之道海航白金汇精装公寓交楼标准私人酒店交房配置标准外墙：裙房为高档玻璃幕墙、石材、金属漆和局部铝塑板装饰；A、B座塔楼为节能保温外墙、淡金色日本原装进口SKK高档金属漆饰面，局部玻璃幕墙；高科技LED夜景灯饰；内墙：户内墙面为高级墙布，局部木饰；顶棚：高级吊顶装饰；室内配照明灯具；预留窗帘盒（窗帘由用户自理）。地面：户内地面为富尔玛·富林牌仿实木复合地板；玄关为进口石材；门窗：入户门为高级木饰门，并配酒店高级IC卡门锁、防盗扣及望人镜；蓝光品牌双层钢化中空玻璃铝合金窗（可开启）；厨房：无独立厨房；敞开式德国帝森牌整体厨柜壹套；普伊康牌侧吸式吸油烟机壹台；配置不锈钢水槽，美标牌水咀；设排烟道；配红日牌电磁炉壹台；海尔牌微波炉壹台；卫生间：墙面进口石材墙裙、上部防潮防霉涂料、局部玻璃马赛克；地面进口石材；埃特板吊顶，防潮防霉涂料；英皇牌钢化玻璃淋浴隔断；美标牌座厕壹套、洗脸盆壹套；美标牌高级水咀和淋浴花洒壹套；海尔牌电热水器壹台；正野牌排气扇壹台；设排气道；配梳妆镜、毛巾架、纸巾架、皂盒；阳台：无电梯：广州日立牌电梯；轿厢内高级装饰。其他：（1）配置独立美的牌小型商用空调机壹台；（2）配置海尔牌32吋液晶彩色电视机壹台；（3）配置海尔牌滚筒洗衣机壹台；（4）配置海尔牌小型单门冰箱壹台（B座21、32室房型配海尔牌双门冰箱壹台）；（5）配置酒店用保险箱壹台；（6）家俬A、因房型不同家俬配置有所不同；B、各户均配有家俬：固定衣柜、鞋柜、床、席梦思床垫（卧具用户自理）、床头柜、电视机矮柜、书桌、书桌椅；C、除A座09、10、11、16、17、18室和B座26、27室房型外，其他房型均配置沙发、茶几；D、除A座10、11、16、17室房型外，其他房型均配有餐桌、餐桌椅；（7）消防系统：消防栓系统；喷淋系统；自动报警系统；（8）安保系统：公共区域闭路电视监控系统；电子巡更系统；室内设入户门磁和呼叫报警系统；（9）宽带网络、有线电视、电话线路端口到户，由用户自行办理相关使用手续，自行配置终端；（10）西蒙开关面板。14持续系统的房地产整合解决之道海航白金汇小结：☆装修特点：海航白金汇的装修风格为现代风格，采用暖色调，提供酒店式服务，用料、用材运用进口石材、高级墙布局部木饰，装修档次偏高级。均价为7300，配送全套家私家电，品牌为部分国外、国内家电品牌。☆市场表现由于是酒店统一管理运营，有较为稳定的租金回报，项目推出公寓在当时销售较好，目前海航白金汇的二手房销售价格为8900元/㎡左右，增值较快。☆装修借鉴：入户玄关的设计、装修中木饰的运用体现着装修的高档性，另外通过用料、色调的区别运用，形成户型内空间分割，让人感觉到丰富的空间层次感。酒店保险箱赠送体现了精装修的高贵性及私密性。15持续系统的房地产整合解决之道3、恒茂国际华城位置：恒茂国际华城位于西湖区广场南路205号公寓：一共5层（1层为商铺，2—5层为公寓）两台日立电梯，40-50多㎡每一户的面积户型都不一样16持续系统的房地产整合解决之道公共部分公寓大堂休息区公寓大堂顶棚及电梯口外墙高级墙纸、走廊地毯17持续系统的房地产整合解决之道公寓精装情况公寓入户门入户门背后火灾紧急疏散图公寓电梯大堂18持续系统的房地产整合解决之道洗手间大理石内墙玻璃墙设计热水控制表淋浴设备洗手间吊顶美标坐便器美标洗手池洗手间低柜西门子电源插座香皂摆放设置19持续系统的房地产整合解决之道厨房精装送抽油烟机及橱柜信达牌抽烟烟机石材墙面20持续系统的房地产整合解决之道卧室空间卧室上空吊顶局部软包装地毯高级墙纸配送软沙发局部玻璃幕墙运用配送衣柜21持续系统的房地产整合解决之道恒茂国际华城精装小结：☆装修特点恒茂国际华城精装修标准对外报价是2000元/㎡，但与海航白金汇的2000元/㎡的标准相比较，无论是装修用材、用料及灯光运用方面都有较大的差距。简约明快是国际华城现代风格的最大表现。用料上主要以光亮大理石石材为主，在氛围打造方面偏重商务性，包括公寓大堂及走廊都体现较强的商务性。☆市场表现09年上半年推出，没有进行大的宣传，但销售速度非常快。其优越的地位位置及高出租率成为众多投资客户首选的投资物业。即使其公寓装修并不突出，仍然以12000元/㎡的均价很快销售完毕。目前该公寓物业租赁价格在2000元/月左右，出租率良好。☆装修借鉴装修风格要根据客户群体实际需求而定，包括在用材、用料及家具采购方面体现客户实际需求。22持续系统的房地产整合解决之道4、力高皇冠国际位置：皇冠国际位于西湖区南昌大桥头·西湖区政府西侧产品：集五星级酒店、甲级写字楼、SOHO、江景豪宅于一体的高档复合地产项目23持续系统的房地产整合解决之道田园风格高级墙面砖环保复合地板植物图案个性墙纸洗手间高级防滑墙地面砖24持续系统的房地产整合解决之道时尚风格品牌橱柜高级环保复合地板品牌卫浴高级成品衣柜25持续系统的房地产整合解决之道前卫装修风格26持续系统的房地产整合解决之道皇冠国际三种风格的精装标准田园风格时尚风格前卫风格27持续系统的房地产整合解决之道皇冠国际精装修小结：☆装修特点皇冠国际的精装修公寓虽然有三种风格，但从精装修交楼标准来看，三种风格的装修材料非常相近，只是在局部来表现差异。如论其田园、时尚还是前卫风格均是现代风格的表现。用材、用料方面，地面均采用复合地板、墙面乳胶漆、墙纸混用，在卫生间应用了防滑地砖，增加产品价值；精装修配送部分家具、家电。在家电、家具方面采用品牌橱柜增加质量保障，给消费者信心依靠。市场表现☆市场表现力高皇冠国际的soho公寓在2008年10月份左右推出，销售均价在7500元/㎡，由于碰到楼市寒流，销售速度一般。但是一过09年，皇冠的公寓销售异常火爆，价格也不断攀升。☆装修借鉴一套精装标准，通过局部细节的差异打造，可以形成适合不同需求的装修风格。这样装修成本即可控制又可以尽量的给客户提供多元化的选择。28持续系统的房地产整合解决之道5、联发广场位置：联发广场位于红谷滩区红谷中大道与绿茵路交汇处产品：由48层的5A甲级写字楼、40000㎡商业广场及精装公寓组成29持续系统的房地产整合解决之道公共部分公寓电梯入口公寓电梯大堂公寓公共走廊30持续系统的房地产整合解决之道灰色系风格进门入口客厅壁柜书柜客厅旁饭厅31持续系统的房地产整合解决之道红色系风格进门入口客厅红墙设计客厅壁柜卧室橱柜32持续系统的房地产整合解决之道蓝色系风格条纹墙纸国产品牌橱柜马赛克墙砖运用33持续系统的房地产整合解决之道黑色系风格客厅玻璃幕墙防火门及木饰包装防滑地砖34持续系统的房地产整合解决之道联发广场精装修小结：☆装修特点联发广场的精装有四种色系风格，分别是灰色、黑色、红色、蓝色风格。四种风格的精装公寓的档次性不够高。在用料、用材方面选用比较中低端材料，与均价9000元/㎡高档公寓的品质要求不符，对外报价为精装标准为2000元/㎡，实际装修成本在1000元/㎡左右，打造的品质感与洪客隆第一街区有一定的差距，亮点不足。☆市场表现1月16日开盘，推出近200套公寓，目前已销售140套左右，取得了不错的销售成绩，目前红谷滩主要以商业跟写字楼供应为主，住宅比较稀缺，目前红谷滩的住宅均价在6000元/㎡左右，而联发广场通过精装修制作公寓溢价，提高了售价，而销售速度并没有受到很大的影响。☆装修借鉴避免在精装标准出来后，后期装修时工作的缺失，包括用材、用料的选择方面，尽量与精装标准保持一致，这样可以避免后期交房客户验房的诸多问题。35持续系统的房地产整合解决之道精装公寓案例借鉴总结通过对第一街区、海航白金汇、恒茂国际华城、皇冠国际、联发广场五个带精装公寓的分析，目前精装公寓精装标准对外报价在2000元/㎡左右，实际精装成本在1500元/㎡左右，主要部分如墙面装修基本采用高级乳胶漆、墙纸为主，地面采用瓷砖、复合地板为主，橱柜、洗手间基本上采用国内品牌居多。目前市场上高于7000元/㎡的公寓基本上以精装的形式出现，购房者对精装的接受程度越来越高，销售速度良好，带精装的公寓比周边的住宅产品价格普遍高于2000-3000左右，而精装修带来的附加值为500-1500元。项目名称精装修标准（对外报价）销售均价同期周边毛坯住宅售价精装修贡献附加值去化洪客隆第一街区1500元/㎡7000元/㎡5000元/㎡500元较快海航白金汇2000元/㎡6800元/㎡4200元/㎡600元较快恒茂国际华城2000元/㎡11000元/㎡7500元/㎡1500元快力高皇冠国际2000元/㎡7500元/㎡5000元/㎡500元较快联发广场2000元/㎡9000元/㎡6100元/㎡