合富辉煌-南宁海茵-国际花城项目推广执行方案-81DOC

致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日海茵·国际花城推广执行方案南宁合富辉煌房地产2007年5月10日致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日第一章市场分析一、南宁市总体市场分析1.1南宁市城市竞争力研究随着中国－东盟自由贸易区的创建，南宁由于其特殊的地理位置，由一个西南地区的边陲城市被推到国际枢纽城市的前沿，与钦州、防城港、北海等重要“东盟”核心城市，组成了一个“泛南宁”大都市圈。将凭借诸多优势，构建成一个面向东盟的区域性国际化城市。1.1.1南宁市区域定位及城市规划（2006-2010年）⑴城市性质定位：“面向东盟的区域性国际城市”根据《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》指出，南宁定位为：广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。⑵主导发展方向：向西、向东拓展，重点向南重点发展东、南区域及东、南轴线，减轻中心城区的压力，至2010年末，中心城区人口规模将达到208万人，城市建设用地总规模约为208平方公里，人均用地为100平方米。中长期发展方向确定为“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。⑶总体布局——“一主两副多中心”近期建设突出“一主两副多中心”的城市空间体系，采用“一轴两带”的空间发展模式，逐步形成沿东部、南部展开的布局形态。致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日1.1.2南宁市近期住房建设规划（2006-2010年）（1）建设规划目标从建设节约型社会和节能型社会的角度出发，引导住房消费观念，重点发展满足居民自主性住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房，保持房地产市场健康稳定发展。年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70％以上。（2）住房建设规划基本方针将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为城市产业和经济的发展提供居住配套。新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则，在满足套型建筑面积90平方米以致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日下住房（含经济适用住房）面积占年度新审批、新开工商品住房总面积比重70%以上的“总量控制”的前提下，可根据每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”，科学分类合理确定其住房结构比例。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（3）住房建设计划住房建设年度计划（2006-2010年）单位：万平米年度商品住房政策性保障住房合计普通商品住房其他商品住房经济适用住房廉租住房2006229.66116.71100.001.50447.872007215.70111.3070.003.00400.002008158.7598.0370.003.22330.00住房建设分区实施计划（2006-2007）单位：万平米分区普通商品住房经济适用住房廉租住房兴宁区29.1846.001.50青秀区171.9636.001.50西乡塘区61.1562.00——江南区49.0622.001.50良庆区69.23————邕宁区56.194.00——合计436.75170.004.50南宁市近期将实施重点向南的发展策略，扩大城市规模，完善城市功能，集聚产业和人口，推进城市空间布局的南向延伸及功能重塑，加快南北钦防城市群一体化发展步伐，从而不断提高该城市群在区域致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日经济循环中的综合竞争力。在住房建设方面，适应新的发展策略，青秀区未来开发仍占重要比例，但政府将在供应结构上采取一定的措施给予控制。1.1.3南宁市经济发展态势分析近年国内生产总值（GDP）2001-2006年南宁GDP走势324.8501.75722.66861.94619.12356.07010020030040050060070080090010002001年2002年2003年2004年2005年2006年——近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。如图，2000年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年始进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。近年城镇人均可支配收入致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日南宁市2000-2006年城市居民（六城区）人均收入（单位：元）7448790687969162953110078.2101930200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年如以上数据显示，2000年至2006年城镇居民人均收入正呈稳步上升态势。但从人均可支配收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，南宁人消费能力还相对有限，特别是对房产，本地还停留在一次置业或者二次置业，多次置业的人群还相对有限。从南宁的发展看，随着整体宏观经济的向好，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产支付能力会逐渐加强。近年南宁市三大产业特征南宁市2001-2006年三大产业增加值对比2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-3季度第一产业（亿元）51．1693．012695．6525107.67119.5771.71第二产业（亿元）102．56122．4527148．4583193.39230.99189.86第三产业（亿元）202．35237．2496258．4163318.06372.1332.56南宁的产业特征以第三产业为主导产业。2005年，南宁市第一产业增加值为119.57亿元，同比增长8.2%；第二产业增加值为230.99亿元，致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日同比增长15.9%；第三产业增加值为372.1亿元，同比增长13.3％。综述：在“十五”中，南宁市的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高，增速更快，运行环境更健康。可以预见未来南宁市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境。1.1.4南宁市2006年经济运行情况2006年，南宁市各项经济预期目标顺利实现，全市生产总值（GDP）预计将突破860亿元，经济总量稳居全区各市之首。（1）经济总量领跑全区各市。南宁市经济增量继上年首次突破100亿元后，2006年又实现新的突破，经济增量达138.6亿元，经济总量稳居全区各市之首。据预计，2006年南宁市生产总值（GDP）将突破860亿元，达861.94亿元，增长15.1%，比上年加快1.7个百分点，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。（2）财政收入稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。（3）工业强市效益突显。去年南宁市工业发展速度非常之快，全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济发展的作用日渐增强。去年南宁市规模以上工业总产值495.02亿元，比上年增长致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日33.72%。年末，全市已拥有规模以上工业企业772家，比上年增加147家，其中，工业产值超亿元的企业104家，增加29家，提前一年实现建设百家亿元企业的目标，成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的城市。（4）城镇居民人均收入过万。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。（5）百姓荷包鼓了，使得消费市场更加“热”。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和55.34%。综述：2006年南宁市全市财政收入、农业生产、工业发展、投资进展、市场贸易、城乡居民增收明显加快，且物价水平得到有效控制，南宁市经济运行态势良好，为07年经济发展打下了良好的基础。1.2南宁房地产投资发展态势分析1.2.1南宁房地产发展现状综述（1）房地产投资总量继续快速增长致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日2001年-2006年南宁市房地产投资总量走势(单位:亿元)18.5623.8839.4866.04105.11139.070501001502001年2002年2003年2004年2005年2006年2001年至2006年，南宁市的房地产投资总量一直呈上升趋势。2003年前稳步增长，自04年开始呈跳跃式发展。特别是到05年，房地产投资突飞猛进，总量超过100亿元。2006年，南宁市房地产开发累计投资139.07亿元，同比增长32.31%，开发供应量充足。（2）经济适用房建设继续快速发展2006年，全市房地产投资完成139.07亿元，增长32.31%。其中经济适用房投资8.05亿元，增长16.14％，经济适用房快速发展是我市房地产的一个亮点，稳定了房价，推进了房地产健康发展。（3）一手商品房销售面积及价格持续增长2006年全市商品房销售面积488.31万平方米，同比增长30.14％，平均销售价格为每平方米2977元，环比增长0.69%；2006年二手房成交面积86.83万平方米，同比增长13.44％；二手房每平方米1999.82元的平均销售价格，同比下降3.61％。1.2.2南宁房地产供求情况分析（1）2006年南宁市土地供应量2006年土地交易市场出现了一个井喷现象，土地供应面积急剧致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日增加。据南宁市国土资源局数据显示，2006年南宁市总计出让土地43宗，其中成交地块42宗，未成交1宗。在成交地块中纯住宅用地4宗，供应面积201.522亩；住宅、商业用地22宗，供应面积1511.11亩；住宅、商业、办公用地14宗，供应面积1104.458亩；住宅、办公、商业、仓储用地和商业、办公用地供应各1宗，供应面积分别为303.577亩、24.09亩；未成交地块面积92.2亩。合计供应土地面积3236.957亩。由于南宁土地市场还是处于一个不太健全的机制环境中，根据我们的监测，政府前期修路扩建以“卖地”作为补偿，因此在市场上囤积着相当一部分的隐性土地源。比如2006年药用植物园通过内部运作给航洋国际的8000亩以及保利集团获得的1700亩土地等，远远大于目前官方提供的土地供应面积。可以预计，按照06年这样庞大的土地放量，在今后的两年内，南宁的房地产市场将进入一个高速发展的新时期，住宅用地的供应依然是热点。（3）2002-2006年南宁市房地产供求情况致：南宁市房地产开发经营公司文号：海茵国际花城项目（2007006）由：合富辉煌房地产日期：2007年5月10日2002-2006年南宁