呼和浩特青洲豪庭项目发展综合顾问建议书-83DOC

青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心目錄一.呼和浩特市宏觀環境1.1城市發展1.2經濟發展1.3人口變化1.4人民生活水準1.5宏觀政策環境二.呼和浩特市房地產市場分析2.1房地產發展歷程、主要特徵及未來走勢2.2房地產整體發展狀況2.32006年房地產市場情況2.4重點區域住宅市場研究——如意開發區三.呼和浩特市消費者需求調查與分析3.1問卷採取和回收統計及情況說明青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心3.2問卷調查資料分析3.3調查資料誤差評估四.呼和浩特市2007年房地產市場預測4.1呼和浩特市2007年市場走勢五.專案區域價值分析5.1專案區域城市功能價值分析小結5.2區域核心板塊分析小結5.3區域房地產專案現狀分析小結5.4區域房地產專案市場狀況分析小結六.專案形象定位依據6.1主力目標客戶群定位6.2產品力關鍵因素解析七.品牌策略和推廣進程設計7．1引導策略7．2策略核心青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心八.品牌形象規劃方案8.1方案一8.2方案二8.3方案三8.4方案四8.5其他備選方案九.廣告傳播基本思路十.銷售組織規劃10.1組織結構10.2組織功能10.3崗位職責10.4專案經理負責制10.5人力資源管理10.6計畫任務的制定與實施10.7推廣控制及評估青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心10.8銷售管理與協調10.9資訊回饋10.10簽約及後續工作10.11保底均價擬定十一.結束語青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心一.呼和浩特市宏觀環境1.1城市發展目前，呼和浩特市建成區面積已經超過150平方公里，不但遠遠超出了1974年編制的城市發展規劃，也超出了1996年《呼和浩特市總體規劃（1996-2010）》範圍。城市發展規劃落後於城市實際發展狀況，說明城市正在迅速發展。1.1.1城市發展概況城市規模不斷擴大，同時城市中心聚集度下降城市在聚集與擴散這一對矛盾力的作用下，而形成不同結構。呼市在歷史、經濟、政治、市政設施等各方面原因作用下，城市規模不斷擴大，現在市區面積已經超過2054平方公里。呼和浩特市政府已經搬遷到如意開發區；市法院、市工商局、市稅務局等已經搬遷到金橋開發區，市級商業中心主要是回民區中山西路，內蒙古大學、師範大學、農業大學等高校區集中在賽罕區。由於城市規模相對較小，政治、經濟、教育等功能區又比較分散，而且城市中心也缺乏支柱性產業，都使得城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量並不顯著，因此即使在城市聚集發展的歷史階段，在市政設施完善後，城市邊緣的發展受城市約束較弱。1.1.2城市發展動力城市開始進入郊區化發展階段。政治中心向東南遷移，新的經濟中心在西北部形成並逐步壯大，文化中心在城市中心地帶不變。城市的發展受到經濟、交通、政策、人口、產業等等各種內外因素影響，根據城市經濟學以及城市地理學方面研究，當人均GDP達到2500美元時，城市郊區化發展開始；達到4000美元時，郊區化發展顯著，而在之前，城市的發展主要表現為城市的聚集作用。目前，呼市人均GDP接近4000美元。在剛剛過去的2006年，呼市人均GDP已突破4000美元，開始進入郊區化發展，加上城市中心聚集度低，政府部門強力促進，城市開始快速擴張。政府辦公地點向城市東部如意開發區、南部金橋開發區搬遷，城市的行政中心正在向東向南偏移，在西北部，以呼和浩特市最主要的商業街——中山西路為核心，一個更具凝聚力的城市商業中心正在形成。青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心1.1.3城市發展規劃呼和浩特市未來的城市發展規劃重點是改造舊的城區，建設新的城區；調整工業結構，發展園區經濟。根據呼和浩特市的規劃，城市發展是以中心城區、衛星城和中心鎮三級體系佈局，逐步形成以中心城區為核心，衛星城為骨幹，中心城和一般鎮合理佈局、功能互補的城市群。近三年來，市政基礎設施和公用設施建設步伐不斷加快，舊城區正逐步改造，新城區開發建設進展順利，城區面積從78平方公里擴展到超過150平方公里，大大拓展了首府城市的發展空間。中心城區要控制密度、增強功能、優化環境。積極調整第二產業結構和土地利用結構，有步驟地淘汰技術落後、污染重、有礙城市景觀的工業，逐步將部分工業企業外遷，重點發展金融、商貿、資訊等現代服務業。以園區經濟為“龍頭”拓展中心城區規模。在市政建設方面，影響較大的二環路的建設和“兩河”改造（紮達蓋河與東河-小黑河）。目前二環路已基本建設完工，東河一期3.1公里改造在2003年全部完工,成為城市景觀新亮點，小黑河改造可望於2007年自治區成立70周年時完工。青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心1.2經濟發展呼和浩特市近五年來經濟快速增長，GDP年增長率一直保持在20%以上的高位，增長速度不但達到了呼市近期最高水準，而且在全國35個省會城市和計畫單列市中也位居首位。2005年，呼和浩特市GDP達到743.66億元，與2004年相比增長了45.2%，根據最新的統計資料顯示，在剛剛過去的2006年，雖然呼和浩特市經濟增長有所放緩，但GDP仍會突破900億，繼續保持20%以上的增長率。2004年呼市人均GDP為20,105元，2005年達到28,757元，2006年突破34000元。雖然增長速度快，但與東部大城市相比，無論人均GDP，還是GDP總量和財政收入，呼市仍然落後較多。2006年初的資料顯示，在全國35個省會城市和計畫單列市中，呼和浩特市人均GDP排在第12位，GDP總量排名第28位，地方財政收入排在第31位。在內蒙古地區，GDP總量和僅次於包頭市，位居第二，人均GDP和地方財政收入排在鄂爾多斯市和包頭之後，居第三位。呼市历年GDP(单位：亿元)143156.4179.1236.5316.7406.2512.08743.6690012.0%9.5%14.5%19.3%31.4%28.3%26.2%45.2%21.0%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01000.01998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%国内生产总值(亿元)增长率呼市历年人均GDP(单位：元)585163127187939212493159982010528757346158.2%7.9%13.9%30.7%33.0%28.1%25.7%43.0%20.4%05000100001500020000250003000035000400001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%人均GDP(元)人均GDP增长率呼和浩特市历年地方财政收支情况(单位:亿元)21.3736.7349.3470.1743.3161.3272.1292.230204060801002003年2004年2005年2006年地方财政收入(亿元)地方财政支出(亿元)青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心1.3人口變化城市總戶數增加，平均每戶人口遞減，家庭向小型化方向發展。呼和浩特城市人口總數在近幾年持續穩定的增長，2003年至2005年人口自然平均增長率為6.4‰，人口增長速度相對於1998～2002年平均每年9.2‰的自然增長率有所減緩。2006年呼和浩特市常住人口260萬人，在全國35個省會級城市和計畫單列市中，呼和浩特的總人口數較低，排在第29位。呼市的總戶數一直在增加，從1998年的81萬余戶，增加到2006年的96.03萬戶，城市總戶數增加，平均每戶人口遞減，家庭向小型化方向發展。人口和家庭戶數的增加將刺激房地產市場的發展。需要特別提及的是，以上人口資料只是根據戶籍的統計，未記入流動人口。據呼和浩特市人口和計劃生育工作領導小組公佈的資料，2005年呼市流動人口達382,722人，主要集中在四個主要市區。流動人口增加是城市化進程的必然，他們也是購房的主力軍。呼市总人口数变化图（单位：万人）260258.6254.7253.9253.5251.8249.2247.8244.42352402452502552602651998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年呼市总户数变化图（单位：万户）96.0395.4293.6493.0091.1988.6685.6484.2981.7470.0075.0080.0085.0090.0095.00100.001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年呼市平均每户人口数变化图2.712.712.722.732.782.842.912.942.992.552.62.652.72.752.82.852.92.9533.051998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心1.4人民生活水準在崗工人工資平穩增長，城鎮居民可支配收入高於全國平均水準。隨著經濟的發展，呼和浩特市人民生活水準不斷提高。2005年，呼和浩特社會消費品零售總額達到305億元，城鄉居民儲蓄年末餘額達到379.6億元。2006年，呼和浩特市城鎮居民年人均可支配收入達到14055元，在全國35個省會城市和計畫單列市排名第14位，並且高於全國平均水準。在崗工人平均工資也平穩增長，2006年為22533元，幾乎在2003年的基礎上翻了一番。2002-2006年呼市城镇居民年人均可支配收入单位:元6996802310166125391405502000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2003-2006年呼和浩特市在岗工人平均工资单位:元1971522533230402688299261078713324149661666313092145901905879699133945811518500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年合计平均国有单位城镇集体单位其他单位1.5宏觀政策環境宏觀政策總體上支持和鼓勵房地產市場的發展，同時提高拿地成本、抑制投資過熱，並在產業運作過程中加強引導和調控。1.5.1土地政策方面對土地市場治理整頓的力度將加大，嚴格控制資質、手續和交易過程，拿地成本和門檻進一步抬升，用地指標愈加顯得珍貴。主要包括有：呼市對房地產市場土地供應加強調控：•分批次審批→一次性申報•從2007年起，城市農用地轉用和土地徵收由此前的分批次審批，調整為每年由省級政府匯總後一次申報，待國務院批准後由省級政府負責組織實施，再由城市政府具體實施。1.5.2金融政策方面將以降低金融運作風險和利率控制性調整為基調，作為宏觀調控的措施手段，視多類利益的博弈，局部鼓勵與緊縮均衡存在，綜合房地產投資考慮，抑制過熱是現行策略。主要包括有：2007年房地產的政策調控正式啟幕2007年2月1日起：（正式實施）•土地使用稅提高2倍•土地使用費提高1倍2007年3月18日起：（中國人民銀行）•一年期存款基準利率上調0.27%提高2.79%•一年期貸款基準利率上調0.27%提高6.39%2007年10月1日起：物業稅開始實施1.5.3產業政策方面青洲豪庭項目發展綜合顧問建議書啟天高級項目顧問中心對於建築性能標準的控制要求將提高，指導性建議和調控性手段將陸續出臺；交易管理進一步完善，資訊化建設加快，稅收管理加強，經濟適用房制度和廉租房制度將有本質化的進展。為求穩定住房價格，對房地產市場的引導和調控加強，主要包括有：對於建築性能標準的控制要求提高指導性建議和調控性手段陸續出臺