大型影乐宫商业项目定位报告

影乐宫·商业项目定位报告2010年08月20日商业改变中国。在中国，一种被束缚的商业能量在短时间内被无限地释放，亦将深刻地改变我们每一个人的生活。商业地产激活一座城市的商业力量。本报告旨在通过对影乐宫商业项目的相关资料和石家庄市商业发展环境进行综合调研，结合国内外先进的商业得出项目的总体评价和发展预期，同时在主题定位、业态组合等方面提出我们的初步思路，供发展方决策参考。前言一、城市&商圈二、项目基本概况三、形象&定位四、商业&商品五、招商&执行报告目录PART1城市与商圈石家庄城市商圈介绍5石家庄市区位和交通条件得天独厚，商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。石家庄商业随着长时间的发展与积累已形成了两大主商圈——东购商圈、北国商圈;两个副商圈；四个二级商圈。1-1城市&商圈——城市商圈介绍主商圈副商圈二级商圈天河商圈柏林商圈益友商圈怀特商圈东南商圈开发区商圈东购商圈北国商圈61-1城市&商圈--石家庄商业新格局7月中旬，法国家乐福控股保龙仓，踏响外地商业巨头进入石家庄的又一重音。未来两到三年，石家庄商业将迎来有史以来最富趣味的变化———外地巨头集中进入，商业体量剧增，城市各处聚集起面目各异的新商圈。东购商圈由新百、东购、天元名品等构成。这个商圈业态的构成和它的经营业态组合模式主要以购物为主。东购商圈紧邻新华集贸、南三条市场批发特点尤为显著。这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场所占份额来说，在石家庄处于一个重要的地位。7石家庄商圈之东购商圈1-2城市&商圈——东购商圈81-2城市&商圈——东购商圈北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。该商圈集吃、喝、玩、乐、购于一体。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄高档消费的需求。这个商圈顺应了石家庄向东发展的趋势。此商圈会随着东部的发展逐渐扩大。甚至会产生副商圈。9石家庄商圈之北国商圈1-3城市&商圈——北国商圈101-3城市&商圈——北国商圈111-4城市&商圈——石家庄东南之崛起石家庄商圈发展正在“开枝散叶”，综合石家庄各区域商圈不难看出，东南区域可谓是商圈云集，如现已成熟的怀特商圈、卓达商圈以及新兴初见规模的万达、凤凰商圈等。商圈的兴起乃至发展过程无疑代表了整个裕华区域的发展态势--东南区域商圈发展正日趋成熟。1-5城市&商圈——城市商圈介绍12石家庄商圈之怀特商圈怀特商圈可称为成长式商圈。因为“怀特”最早形成是体育大街两侧的餐饮为主，形成餐饮以后再加上“世纪公园”旅游休闲的特点，把周边的人气带动起来，后来怀特集团，建成了怀特国际商城、怀特装饰城包括步行街，成为20多万平方米的大的商业圈加餐饮有50万平方米。它的商圈特点就是从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个商圈。13凤凰商圈位于翟营大街与南二环的黄金交汇处，独拥建华南大街，是众美集团倾力打造的省会东南板块的综合核心。项目总占地面积约为62万㎡，总开发面积约165万㎡，建成后将涵盖高档人文住宅、5A甲级写字楼、四星级酒店、风景商业步行街、休闲广场、体育公园等综合性的城市建筑集群。商圈内商业建筑面积达23万平米，与一流的商业运营机构“雅海中关”携手，整合国内外品牌运营商，以集购物、休闲、娱乐、餐饮、医疗、教育为一体的新都市主义消费模式为规划理念，涵盖大型超市、百货商场、餐饮店，特色休闲店等应有尽有的配套与服务，立志于凤凰商圈打造成为引领石家庄商圈发展新风向的魅力商圈，为人们提供一站式休闲购物通道1-6城市&商圈——凤凰商圈142007年4月，苏宁电器看好东南商圈入驻卓达商贸广场；2007年12月，保龙仓将其连锁超市拓展到该商圈，从而使该区域有了第一家专业电器店和第一家专业超市店。卓达商贸广场投资３亿元、商业经营面积达10余万平方米2006年9月22日开业，其是继石家庄已有的东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是那时石家庄最大的单体商业项目。1-6城市&商圈——卓达商圈15项目东跨城市主干道建华大街，南临另一条城市大动脉槐南路，北至槐中路。同时紧邻高尔夫球场及石家庄规模最大的公园——40万平米的世纪花园等景观，西跨石家庄唯一一条内河——民心河，具有得天独厚的区位优势，区域规划环境优美，配套齐备。项目规划10.5万平米的“十字”金街及沿民心河两岸的水岸商业街区，坐享城市东南铂金地段，尽显城市中心财富魅力；五星级酒店坐落在项目核心位置，凸显项目非凡品质；高尚住宅区西跨民心河景观区，未来规划民心河公园位居其中，打造全新、领先的品质生活模式。2010年底，项目大型购物中心及五星级酒店将实现盛大开业，包括万千百货、万达影城、“大歌星”量贩KTV、神采飞扬等主力品牌商家签约入住，主力店数量之多将创造石家庄商业的新纪录。石家庄裕华万达广场建成后，将成为石家庄又一地标性建筑，将成为石家庄最便宜社区之一，所在商圈也将成为石家庄最具影响力的商圈之一。1-7城市&商圈——万达商圈16按照规划，石家庄裕华万达广场，大致可分为三部分：(1)槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区——商业中心区，该区域将包括一个建筑面积近28万平方米的商业购物中心及3栋共10万平方米的高档公寓，其中，购物中心将涵盖万千百货、万达国际影城、国际著名连锁超市家居超市、国美电器、神采飞扬电子游艺广场、大歌星KTV、一兆韦德健身中心等各类商业业态；(2)槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区，该区域将建设一栋超五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼；(3)槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区，建筑规模将达到111万平方米，而且，该居住区以100米的高层住宅为主，并且将建设包括小学校、幼儿园、医院等各类配套设施。1-7城市&商圈——万达商圈17在外来商业巨头纷纷由一线城市向二三线城市转移的大背景下，北人集团其实早早就开始着手谋求版图扩张。除了向我省其他地市扩张、并向县级市纵深发展外，更加紧了对中山路沿线的控制。7月初，北国股份宣布并购东尚。自此，中山路沿线自中华大街到育才街，这个石家庄市区“核心里的核心”，集中了北人集团最重要的几家大型百货店———新百广场、北国商城、东尚及先天下。此外，天元名品、勒泰中心(规划中)、新天地、西美、广安街中心线、建华百货———自西向东，石家庄本土商家聚集在中山路沿线。外来巨头选择地点多是避开中山路：沃尔玛签约金正缔景城，位置在裕华路靠近火车站，属桥西商圈(紧邻即万象天成，马来西亚百盛的石家庄店去年底在万象天成内开业)；特易购首家店靠东，将落户槐中路与东二环商圈；万达广场选址偏南，邻槐安路；万科据称选址和平路，在中山路的北面。1-7城市&商圈——严峻的商业形势如何确保成为商业“金”角项目运作的三点建议——高、专、快18•高起点定位•高品质规划•打造区域商业标杆，形成品牌【高】•专业化开发•专业团队的结构组合•确保项目在定位、规划、招商、销售、经营等各个环节实现专业化运作【专】•快速、高效运作•抢占先机【快】19PART2本案概况25小时电影主题shopping【项目基本概况】20项目位于石家庄市位于槐安路与东岗路之间，建华大街以西的中心位置，现河北医科大学西门对面宿舍北部。该项目位置地处东南高校区，周边为石家庄经济学院、医科大学、科技大学等众多高校。2-1项目基本概况—本案地理位置图本案212-2项目基本概况—本案商圈图本案位处万达商圈与凤凰商圈汇合处，位置绝佳，符合石家庄商业发展趋势新格局，是黄金商业位置，是众商家必争之地，有很高的商业发展价值万达商圈本案22优势S-（Strength）劣势W-（Weakness）威胁T-（Threat）机会O-（Opportunity）地处城市发展方向，商圈极具发展潜力多项优势资源，城市位置优越项目自身特色和主题业态石家庄多个新商圈正在崛起资源竞争异常激烈通过万达商圈凤凰商圈的带动引领可以以小投入自然升值相对于三大老商圈，商业气氛不浓厚城市消费方向尚需引导2-3项目基本概况—swot分析23PART3定位与形象25小时电影主题shopping24在众巨头商家纷争的天下，我们可有生存的空间？零售业：家乐福、沃尔玛、特易购城市综合体：深圳华强集团，华润集团、万达广场综合百货：天元名品、勒泰中心（规划中）、新天地、西美、广安街中心线、建华百货石家庄还缺什么？3-1形象&定位—商业局面划分25皇家王朝世纪高尔夫大石门美食一条街辉煌ktv本案本案被娱乐项目所包围3-2形象&定位—商业局面划分26商业包围娱乐项目娱乐商业地产3-3形象&定位—周边综合评析【开创“电影情景主题式体验中心”模式】【项目开发定位】3-4形象&定位—主题定位美国的拉斯维加斯是一座以赌博业闻名的城市，20世纪90年代，当赌博业逐渐放开的时候，赌场生意在美国其他城市迅速蔓延。分析家们对拉斯维加斯的前景表示担忧：假如人们在离家仅仅只有一小时车程的地方就能找到赌场，他们还会继续穿越整个国家，不辞辛苦地到拉斯维加斯去玩一台赌博机吗?面对赌博市场的挑战，拉斯维加斯对自己进行了重新定位，使其不仅仅是一个赌博的地方，更重要的是变成一个人们向往的、充满体验的城市。今天，许多人带着家人来到拉斯维加斯，他们根本不打算赌博，而是要欣赏巴黎、曼哈顿、维也纳和古埃及的复制景色。这样，拉斯维加斯不再与遍布全国的更小的赌场竞争，它已经把自己提升到了更高的层次，即体验中心。28【项目主题定位】电影情景主题式体验中心【情景化购物】【欣赏式消费】【艺术化环境】3-4形象&定位—主题定位【项目形象定位】29【石家庄“东南版图”唯一电影主题购物中心】【占领石家庄东部中心主题商业领地】【项目应组合吸纳周围的有利因素】【城市第四大商圈非此莫属】【石家庄首例倡导“电影情景主题式体验”概念】3-4形象&定位—主题定位•该项目对业态组合、品牌定位、功能配套等方面进行系统规划，使之成为差异化的、具有竞争力的整体，更注重生活的品质化与生活享受，改善生活的格调与档次，让享受生活、追求生活品质的人都可以买到喜爱的商品或是学到更好的生活方式，构建无限延展的现代生活。•影乐宫商业——以优雅、舒适的生活方式为出发点，汇纳缤纷多彩的业态形式，将购物、餐饮、教育、文化、休闲、娱乐等融为一体，倾力打造和倡导一种电影主题式的消费新模式，带给所有注重鉴赏和品位人群一种全新的享受空间、一个休闲娱乐的好去处，创造一个健康、和谐的生活主场。【定位理念】3-5形象&定位—主题理念313-6形象&定位—建筑外立面建议3-6形象&定位—建筑外立面建议333-6形象&定位—建筑外立面建议Led显示屏电影情景在本案的体现装修风格——融入电影主题元素，营造颇具特色的购物环境；情景分区——设置主题分区：“光影地带”、“时光隧道”、“爱在普罗旺斯”包涵电影景象、地中海风情、未来印象、浪漫环境等内容文化展示——在通道上设置“电影文化大道”，提升商场的内涵与品质，打造商业文化典范；人性设置——引入智能停车引导系统、无障碍设计等。3-7形象&定位—产品规划爱丽丝梦游仙境主题的橱窗布景3-8形象&定位—装修风格建议户外景观示意3-9形象&定位—产品小品建议户外场景示意3-10形象&定位—产品景观建议3-11形象&定位—产品导视建议39PART4招商策略与执行计划25小时电影主题shopping现在摆在我们面前的物业和准备引进的各种消费品项，我们该从什么地方寻找突破口呢？招商时平均使用力量肯定不行，必须有所侧重。因此，我们最终确定了以点带面的策略，来开展招商工作。4-招商策略以点带面的策略有两方面的含义：（1）通过某一楼层商铺的成功招商，来带动其他商铺的招商。（2）通过主力店的招商来带动其他店面的招商。以酒吧和餐饮作为现行招商的重点品类。它符合整个街区的主体定位；大中型餐饮的引进具有一定的轰动效应，容易带动其他餐饮业的进驻。特色餐饮的引进容易使街区迅速成型，作为后续招商的市场切入点4-1招商策略42主力店的招商4-2招商策略—主力店招商43主力店的招商4-2招商策略—主力店招