天津京铁_晟达塘沽车站北路项目营销提案_128P

新滨海新塘沽新中心——京铁〃晟达塘沽车站北路项目营销提案章节目录新滨海——宏观解读1新塘沽——区域市场分析2新中心——项目客群分析3新形象——项目定位4新生活——产品完善建议5新营销——整体推盘策略6新滨海滨海新区宏观经济与发展规划2000年至2006年滨海新区年均GDP以20％的速度增长。到2006年，滨海新区生产总值达到1960亿元，为2000年生产总值的3.5倍。滨海新区经济发展跨上了一个新台阶•2006年全社会固定资产投资完成864.29亿元，比上年增长23.4，投资结构进一步优化。滨海新区历年固定资产投资分析（亿元）184.34243.45280.89464.08565.47700864.29020040060080010002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年滨海新区历年GDP分析（亿元）562.4667.14820.52999.751250.1814901960050010001500200025002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市发展状况分析——宏观经济分析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年滨海新区人均GDP增长：15%滨海新区房地产已迈入快速发展阶段城市发展状况分析——宏观经济分析滨海新区未来经济发展展望1.在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成。2.因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影响，近年来滨海新区外来人口数量不断增加，但人均收入水平却始终稳步上升，这也充分体现了滨海新区强大的城市汇聚力。城市发展状况分析——宏观经济分析•塘沽区2006年固定资产投资有较大增长。•其中在市政设施建设、房地产投资方面有较大发展。•塘沽区国民生产总值近几年以18%左右的速度递增。•2006年达到98.72亿元，其中工业生产和科技研发成为重要的经济增长点。塘沽区固定资产投资（亿元）101.385.891.9139174177.98197.840501001502002502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年塘沽区国民生产总值（亿元）2631.241.253.173.884.7598.720204060801001202000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年项目所在区域价值研判——项目所在区域发展对比显示：滨海三区人均可支配收入基本保持一致大港与塘沽尤为接近，但从零售品消费来看塘沽远远高于其他区域。说明塘沽区消费能力要远远高于其他区域。滨海三区区社会零售品消费对比（亿元）020406080100汉沽9.3810.4612.2314.6716.9818.56720.508大港20.5324.7827.330.1533.5536.68539.826塘沽38.6742.2751.1963.9574.8182.36691.7622000200120022003200420052006滨海三区人均可支配收入对比分析（元）05000100001500020000汉沽6413737983459311102771124312209大港8876101441141212680139481521616484塘沽8592992411256125881392015252165842000200120022003200420052006项目所在区域价值研判——项目所在区域发展2003年-2006年塘沽区人口增长情况预计到2007年末，塘沽区常住人口将突破51万。塘沽区常住人口（万人）47.5948.1748.8549.4646.54747.54848.54949.5502003年2004年2005年2006年项目所在区域价值研判——项目所在区域发展收入的明显增加，将会使改变生活现状的速度加快。塘沽区从业人员月劳动报酬（元）1049116013131438020040060080010001200140016002003年2004年2005年2006年收入水平2004年-2005年塘沽区人均购房支出塘沽区人均购房支出走势（元）02000400060008000天津27622900塘沽378868962004年2005年从2002年开始，塘沽区人均购建房支出费用年年攀升，且在居民各项开支排行榜中名列前茅。特别是随着滨海新区各种利好政策的出台，臵业投资的人群逐渐增多所造成项目所在区域价值研判——项目所在区域发展塘沽发展方向塘沽区（开发区）——中心商务商业区重点发展金融保险、商务商贸文化娱乐、会展旅游。交通规划——1小时贯通滨海•中央大道贯通后，滨海三区的时间成本将会大大节约，可实现1小时贯通滨海。•塘沽区（含开发区）作为贸易集散地、临港区，道路的贯通对区域的帮助作用将会加大。中央大道预计将在2010年竣工滨海新区各功能区未来房地产发展方向•未来滨海房地产发展方向，以汉沽和塘沽（开发区）为主。•汉沽住宅的发展方向，为休闲式度假住宅产品，现已有项目为芦花庄园等，休闲度假项目也符合其区域发展定位。•塘沽（开发区）发展方向，以商务、商业项目为未来的发展主体，相应的住宅产品也同样是以现代、快速发展的状态出现，同样也是符合其区域的功能定位。塘沽（开发区）汉沽区滨海化工区大港区新塘沽区域房地产市场发展格局与现状2004-2007年塘沽新建商品住宅成交量走势解析141.4123.1114.66121.51001101201301401502004年2005年2006年2007年141.4123.1114.66121.51001101201301401502004年2005年2006年2007年141.4123.1114.66121.51001101201301401502004年2005年2006年2007年（数据来源：合富数据库）2004年以来，塘沽区的房地产市场发展态势良好，年均总成交量逐年递增。2004-2007年塘沽新建商品住宅价格走势解析（数据来源：合富数据库）2004年以来，塘沽区的房地产市场处于一路飙升的态势。从2004年的3800元/平米增长到2007年的5440元/平米，同比增长43.2%380040084350544030003500400045005000550060002004年2005年2006年2007年380040084350544030003500400045005000550060002004年2005年2006年2007年380040084350544030003500400045005000550060002004年2005年2006年2007年2007年塘沽区新建商品住宅走势解析新建商品住宅成交均价稳步增长，07年成交均价5440元/㎡,环比增长33.5%；新建商品住宅成交量符合市场规律，“金九银十”阶段为全年成交最高峰。全年累计成交1,413,968㎡，环比增长22.94%。2007.1-2007.12塘沽区新建商品住宅成交数据0500001000001500002000002500003000002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.12h01000200030004000500060007000面积/㎡均价（元/㎡）2007.1-2007.12塘沽区新建商品住宅成交数据0500001000001500002000002500003000002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.12h01000200030004000500060007000面积/㎡均价（元/㎡）159万刷新历史记录2007供给量168.6万平米2007消化量159.3万平米2007年塘沽城区新建商品住宅上市销售项目共21个，整体供给量为168.6万平米，供给套数为1.67万套，消化量为159.3万平米，消化套数1.58万套，消化率为94.5%！（数据来源：合富数据库）2008住宅项目分布图贻芳家园东海云天紫云绿洲祥和家园宏苑领海泰和新都弘基天城运通家园滨海名都碧海长住贻港城新馨家园欧美风情小镇蓝山国际贻成尚北新新家园心贻湾盛星东海岸2008年年初，塘沽城区上市住宅项目共19个。主要分布在上北板块、紫云板块和新河板块附近。响锣湾处于起步期，上市项目主要以商业、写字楼等公建类为主，纯住宅项目相对较少；渤海石油新村板块（东西沽）2007年刚刚启动拆迁，大量项目上市还需等待。天津的小洋楼（数据来源：合富数据库）区域项目名称地址建筑结构建筑类型弘基天城河北路与营口道交口框架高层碧海长住车站北路与津塘公路交口框剪高层运通家园河北路与杭州道交口框架小高、高层滨海名都福州道与中心北路交口框架高层贻港城车站北路以西，津塘路以南框架多层、高层新馨家园杭州道与新北公路交口框架高层欧美风情小镇5大街跨京山铁路立交桥西侧框架别墅、多层、高层水域未来城2号水库旁框架洋房、小高、高层盛星东海岸云山道与谐海路交口框架高层贻成尚北新北公路与塘汉路交口框架高层融科心贻湾二号水库西侧框架高层蓝山国际宝山道与丹江路交口框架高层天津的小洋楼新北公路与塘汉路交口南侧框架洋房贻芳嘉园3号路与港滨路交口框架高层祥和家园二号路与春风路交口框剪多层、小高、高层东海云天三号路与港滨路交口以北框架小高、高层紫云国际三号路与春光街交口框架高层响锣湾泰和新都河南路以东框架高层渤海石油新村宏苑领海东盐公路与振国道交口框架小高层洋货中心上北紫云新河老城区高层主导2008塘沽住宅市场（数据来源：合富数据库）386万拥进20082007年余量9.3万平米2008新增供给194.5万平米2008后续供给182.3万平米2008年，塘沽城区新建商品住宅已知项目供给量将近386万平米。其中203.8万平米为2008的铁定供给，包括2007年度尾盘销售量为9.3万平米，以及2008年新增供给量194.5万平米。同时2008年已知项目的后续供给量还有182.3万平米。（数据来源：合富数据库）391万蓄势待发住宅用地总成交量280万平米未开工宗地总量165万平米备注：数据分析包括本案2005年年末至2007年年末，塘沽共成交住宅类用地21宗，成交总面积为280万平米，截止到目前未动工开发的有12宗，总占地面积为165万平米；根据规划容积率计算：未来住宅总供给将达到391万！（数据来源：合富数据库）塘沽区房地产市场特点•地产发展边缘化城区土地供应日渐减少，近郊城区成为城市改造重点•响螺湾中央商务区2007年9月响螺湾中央商务区正式启动，响螺湾板块一夜之间升温•港口地产天津港港区有住宅土地成交，港口地产拉开序幕•塘沽西部大开发位于津滨走廊的塘沽西部地区，成为07年最具潜力的地产热土•生态住宅最受欢迎07年塘沽区上北居住区成交位列首位，生态环境成为制胜法宝•告别垄断，迎来品牌远洋、首创、万通、融科〃〃〃〃〃等国内知名地产商进入塘沽，地产格局即将改变新港板块于家堡板块响螺湾板块洋货中心板块老城区板块新河板块上北板块渤海石油板块解放路板块九大地产板块瓜分塘沽目前塘沽共形成了九大地产板块，其中新港板块和上北板块为新兴居住板块，同时发展区域成熟化；而新河板块和渤海石油板块为起步居住板块，处于发展初期。解放路、响锣湾和于家堡三板块为商业商务板块。洋货和老城板块发展较早，为目前九大板块中相对成熟的两大板块。我们项目的重点竞争板块为上北板块！九大地产板块各有千秋板块主要特征板块主要特征上北紧邻2#水库和森林公园老城区社区成熟，配套完善中心城区塘沽商业、文化、政治中心新河毗邻塘沽中心城区新港紫云公园、与开发区一路之隔海河南岸将建响螺湾商务区于家堡将建