常州市孟河镇项目可行性研究分析DOC47(1)

1目录一、2005年常州房地产市场总结1、宏观经济运行形势2、宏观政策情况3、2005年城市建设成果4、2005年常州市市区土地市场情况5、2005年常州市房地产开发情况6、商品房住宅供需总体市场二、新北区开发现状分析1、新北区总体概况2、孟河镇发展现状及规划3、周边乡镇发展现状4、新北区2005年房地产市场总结5、孟河镇消费力市场调研情况三、项目开发经营可行性分析1、项目开发经营策略2、项目投资估算3、项目销售投资收益分析4、项目开发经营主要风险及对策分析四、市场结论与建议23常州市孟河镇项目可行性研究分析一、2005年常州市房地产市场总结1、宏观经济运行形势（一）GDP发展令人瞩目（二）人均GDP突破4500美元42、宏观政策情况2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。※3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率※3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》※4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施※5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》※5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》※7月21日，人民币升值※10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》3、2005年城市建设成果（一）道路建设外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。5（二）绿地建设2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。（三）定销商品房建设清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。（四）其它开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。（五）2006年工程目标认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。64、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市国土资源局）（一）市区土地出让总体情况2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。7（二）综述1）、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。82）、成交土地平均容积率提高2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。其中：城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。93）、土地成交价格升高土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005年的成交净地价格进行对比。通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土地主要为比较偏远的新龙开发区地块，2005年推出土地主要为发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。104）、土地购置、储备风险在增加2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交价格一直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的观望表露无疑。宏观形势不明朗、拆迁成本上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地的信心以及开发商对于储备土地的开发策略。5、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）（一）总体市场1）、商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看，2005年市区商品住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02％，其中新增供应总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00％；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14％。11122）、商品房住宅平均销售价格情况2005年市区商品房住宅平均销售价格4181.98元/平方米，同比增长14.15％，增长幅度较2004年下调十个百分点。1314二、新北区开发现状分析1、新北区总体概况常州国家高新技术产业开发区于1992年11月9日经国务院批准成立，规划用地面积5.63平方公里；1995年5月，在开发区的基础上设立了常州新区，地域面积扩大至115.88平方公里；2002年4月，在新区的基础上设立了常州市新北区，下辖3个街道、6个镇，总面积439.16平方公里，人口41万。常州国家高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内的全部长江岸线资源，具有建设深水港的天然条件，已建成国家一类开放口岸长江常州港；位于区内的常州民航机场已与国内20多个大中城市开通航班；沪宁高速公路、京沪铁路、338省道及规划中的沪宁高速铁路、沿江高速公路等穿区而过；藻江、德胜、新孟3条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，构成了四通八达、快速便捷的水、陆、空立体交通网。建区以来，通过大力实施“国际化带动、城市化推进、科教兴区、区乡共同发展和可持续发展”五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型经济，着力加快科技进步，大力推进城市化进程，全区经济呈现出快速健康发展的态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了30%左右的增幅。2005年，实现地区15生产总值162亿元，比上年增长24.14%；实现财政总收入32.98亿元，比上年增长29.04%；实现工业产品销售收入488.55亿元，比上年增长32.66%；完成固定资产投资162.03亿元，比上年增长29.75%；新批协议注册外资55001万美元；实际利用外资30038万美元，增长61.08%；实现自营出口12.84亿美元，比上年增长88.18%。经过近十年的开发建设，高新区已成为常州市最大、最富活力的经济增长点和对外开放的主要“窗口”、最大的高新技术辐射源和产业基地。突出表现在以下几个方面：一是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展的最大亮点。建区以来始终把招商引资作为经济工作的首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业959家，合同外资超过50.8亿美元，实际利用外资17.5亿美元。其中，总投资1000万美元以上项目220个，超亿美元项目6个。一批国际著名大企业、大公司相继落户，进区世界500强达19家，如日本的小松、普利斯通、三菱电机，美国的德州仪器、通用、亚什兰、伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳、东森媒体、台光科技、上扬光电等。二是产业集聚发展势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发产业布局，大力推进产业带建设，正在形成“一城四带”发展大格局。一城，即在高速公路以北规划建设高新区新的行政、商贸、文化、服务中心。四带分别是：沿长江，依托中国精细化工（常州）开发园区和滨江工业园正逐步形成化工能源产业带，重点发展精细化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托国家高新区，正逐步形成高新技术产业带，重点发展电子信息、半导体等；沿机场路，依托韩国现代、日本小松等，正逐步形成机电一体化产业带，重点发展汽车和工程机械及配件等；沿常州大西环线，正逐步形16成传统产业带，重点发展纺织、印染等传统产业。三是自主创新特色明显，有力增强了经济发展后劲。技术创新的源头工程建设不断加强，已建有江苏省农用激素、江苏省半合成抗生素、江苏省生化手性、江苏省数字化视听设备、江苏省有害生物防制等5家省级工程技术中心以及1个博士后工作站和2家企业博士后技术创新中心；高标准建设了软件研发中心、留学生创业园、“三药”研发中心和大学科技园等专业孵化器，创业服务中心孵化面积达8.9万平方米，先后被科技部、省政府评为“国家高新区先进孵化服务机构”、省先进科技企业孵化器。累计认定省高新技术企业141家，双密企业6家，高新技术产品245只，软件企业31家，软件产品119个，承担国家、省级火炬计划项目87项，逐步形成了电子信息、软件、智能仪器、动力机械、“三药”及其中间体、新材料等6个高新技术产品群，高新技术产品产值占全区工业总产值的47%。四是城市化进程不断加快，城市功能日益完善。通过大力实施“城市化推进”战略，基础设施累计投入超过70亿元，建成区面积31平方公里，形成了“五纵七横”城市道路主框架，供水、供电、供热、污水处理、通信等基础配套设施完善。区内相继建成了一批宾馆、写字楼、公寓、别墅、旅游休闲设施。社会事业日益完善，拥有河海大学常州校区、常州工学院、建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学成绩斐然，占地500亩的常州体育中心已经启动建设，部分场馆已投入使用。具有国际水准的大型主题乐园——中华恐龙园已被批准为国家4A级旅游景点，商贸、金融、教育、医疗、信息服务等城市功能日趋完善。172、孟河镇发展现状及规划孟河镇位于常州市的西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，238、338省道穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路、沪宁高速公路和312国道，是历史悠久、人文荟萃之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以费伯雄、马培之、巢崇山、丁甘仁为代表的孟河医派创造了“吴中名医甲天下，孟河名医冠吴中”的医盛时期。近代产生了中共早期领导人之一的恽代英。全镇总面积88.26平方公里，辖39个行政村，3个居委会,人口7.54万人。孟河镇规划：18孟河镇拥有良好的工业基础，工业已成为全镇经济中的支柱，全镇有工业企业1200余家，汽车摩托车配件、通讯器材、精细化工、纺织、机械等行业门类齐全，是中国汽车摩托车配件重点生产基地，建有华东地区规模最大的“江苏小河汽摩配件市场”，是闻名全国的“车灯之乡”。干燥设备、燃气用具、电光机械、玻璃镜片等产品分别获省部优产品称号，玻璃镜片、工具、窗纱、洗浴巾、熨衣板等产品已走向世界，镇工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾、香港和韩国等地区和国家的进区企业80多家。2004年全镇完成国内生产总值11.91亿元，工业总产值26.77亿元，销售收入25.48亿元，实现利税3.439亿元，财政收入8868万元，合同利用外资96.2万