常州跃进里项目报告

常州跃进里项目定位报告易居中国决策咨询︱E-HOUSECHINAConsultingDivisionOct.20081报告内容A.项目地块研究B.经济环境及城市研究C.常州房地产市场研究D.项目定位建议23项目定位的逻辑步骤常州房地产市场研究项目功能定位问题项目定位项目的开发建议项目的物业定位项目的价格定位项目最终定位机会地块研究和深入分析经济环境与行业研究项目功能定位、研究方向区域发展与城市研究Part1项目地块研究5地块概况/分析思路7周边商业研究周边住宅研究区位研究•项目在常州的地位•项目未来发展的可能地块研究451项目初步定位•确定项目在整个城市或区域中的地位和可能发展的功能•对项目的整体功能进行假设和分析论证•住宅分布及发展•居民档次•住宅的销售价格等8项目思考•项目的核心优势和劣势，如何加以利用和规避•项目的地块价值分析地块现状•地块四至及规划限制•项目周边规划状况2功能定位6交通研究•周围主要干道描述•公共交通与人流导入分析3•地块周边商业的业态、比例、经营状况•项目周边消费状况和居民档次•对假设功能区涉及的物业进行初步的选型和论证•对之后的研究方向和重点进行分析6地块概况/项目位置项目地处常州市钟楼区。钟楼区位于常州市区西部，是常州的中心区域，沪宁线中点；京杭大运河、沪宁高速公路、312国道、新长铁路分别穿城、穿境而过，距离机场仅有十分钟车程，目前是常州的经济、文化、金融、商贸中心。项目地块位于钟楼区中部，怀德路与劳动西路的交叉处。距离常州市中心商业区的南大街仅1.2公里。距青年广场商业节点仅600米。距离广元路附近商业仅为2公里。所在劳动西路沿街被称为火锅一条街，路旁商业集聚。直接受市中心商业的辐射影响项目处于常州市中心闹市区位置，随着市中心商业的扩延，商业气氛逐渐浓郁钟楼区项目地块中心商业区钟楼区7地块概况/项目区位与城市的关系：常州未来规划为南拓北展，南北的拓展加强了中心区域的枢纽地位，将进一步强化常州CBD核心地位，提升中心区域的稀有价值。随着常州市的发展，经济格局的改变，项目所在区位有着良好的发展前景本项目北展南拓本项目本案北展南拓中延与区域的关系本项目位于常州市钟楼区，与常州核心CBD板块仅一河之隔。本项目东西衔接常州市CBD中心区和钟楼经济开发区，又位于贯通常州城市南北的交通要道上。将逐步成为城市中心的重要组成部分。常州市中心经过长时间的聚集化发展，原市中心已经趋于饱和，未来中心区的扩展、部分功能的外转将是趋势；由于行政区域的界限与天然河道的阻隔，能够首先承接中心功能转移的区域一定是在钟楼区内且与有桥有直接连通；项目离南大街1.2公里，位于市中心商圈向外辐射必经之路上；根据城市发展的一般经验，市中心的商业高度集聚到一定程度，出于成本与功能上的需要，首先向外发散的必然是一些目的型的商业，如：宾馆、休闲娱乐、餐饮、精品百货等。地块概况/项目区位/与中心商圈的关系商圈拓展的趋势与项目优越的地理位置为项目内商业发展提供了前所未有的便利条件，也为商业的选型提供了方向。核心圈层通往次级圈层的各交通桥核心圈层次级圈层区划障壁9地块概况/交通情况交通可达性项目地处主城区中心位置，周边道路设施发达，常州市各区域通过延陵路、怀德路、兰陵路、劳动路、通江大道等交通干线，能够方便地到达本项目。本项目紧邻的怀德中路和劳动西路分别可通往新北、武进、金坛和潥阳地区本项目地块周边交通便捷，人流导入顺畅交通便捷性地块处于常州市中心1.5公里范围内，享受市中心成熟的路网配套，拥有15班公交和BRT线路通过，交通非常便利。随着劳动西路的西延，周边交通便利程度将进一步提高，出行与到达将更为便利宗地关河路劳动西路南北大街10地块概况/交通情况/公交线路红梅新村方向目前离项目地块最近的公交站点有四个，分别位于怀德路、劳动西路以及会馆浜路上。共有15条公交线路通过本项目地块附近，可以方便的到达常州东、南、西、北个方向的区域，有效的加强了本项目与常州市各区域的连接宗地11路别起讫站点线长Km起点首末班时间运营间隔(分)首末高峰平峰B1武进公交中心站—新北公交中心站24.55:2021:002～34～6B11武进公交中心站—火车站公交中心站18.75:3020:302～34～5B12新北公交中心站-红梅公交中心站11.95:0019:303~45~6B13小新桥公交中心站—火车站公交中心站12.95:0021:303~45~61丽华一村－火车站10.55:2023:105～673花园公交中心站－政成桥8.64:4523:25359钟楼公交中心站－虹景金桂园13.94:5522:304612清潭新村－火车站6.15:0023:204622火车站东－邹区16.25:4518:158～910～1224清潭新村－红星美凯龙8.16:0020:0061031藻江花园－湖塘乐购超市13.95:0021:005834江南商场－奔牛金联村245:4018:20202039火车站－省建设高等学校12.56:2521:0061051公交一汽公司－荷花池公寓9.76:0018:00101552钟楼开发区科技工业园南站－人民公园13.25:3020:3068902花园公交中心站－火车站6.86:0021:006~77～10310火车站公交中心站－村前46.85:3018:003040－50258新闸镇政府－南大街10.36:0019:45810地块概况/交通情况/公共交通方向项目通过公共交通与武进区，新北区，火车站，钟楼开发区等区域连接，加强了地块的人流导入能力，为项目商业提供来自这些地区的充足人流。地块拥有便捷的交通和区位的巨大优势，如何将这种优势加以利用是值得思考的问题。12地块概况/交通情况/公交线路常州快速公交一号线“一主三支”组合线路运营模式将完全形成。形成沟通常州南北的大动脉。将常州的南北与市中心更加紧密的结合起来。项目东侧为BRT1号线的B1和B11的站点怀德桥站，直接与常州最南侧的大学城与北侧的新北区和小新桥实现快捷联通项目附近的BRT快速公交，为项目人流导入提供了新的渠道，有效提高了交通的便捷度。宗地结论•背靠南北主干道路，路网优越•通向常州各个方向的公共交通，出行便利•城市主要快速交通枢纽，快捷通达城市南北项目具备四通八达的交通条件，通达性和便捷性都非常优越。是人流导入和形成规模商业的必要条件13地块概况/地块现状地块分析：项目东部劳动西路路口至加油站为商业街，业态繁多，档次一般项目内部待拆迁区域大多为5060年代的简易住宅及民宅，部分营业用房项目南部为加油站和成人教育学院，其中学校建成较早，校舍较破旧。会馆浜路南侧有大量住宅小区，建成年代较早，沿街商业发达，但档次总体偏低项目西部怀德苑属开发较早的高档小区项目北部怀德路为城市主干道，沿街商业较为发达，路北侧为大量新建在售中高档住宅社区目前项目处于部分拆迁状态，南部已拆迁完毕会馆浜路沿街劳动西路路口成人教育学院加油站待拆迁住宅沿街商铺怀德苑14地块概况/项目基本情况项目四至为东临劳动路，南至会馆浜路，西接怀德苑，北依怀德路。项目南边加油站、学校等需保留。地块呈较不规整的多边形，南北较长，东西稍短，紧邻两条交通主干道。跃进里项目处于常州城西板块的闹市区，周边居住人口较为密集，地块拆迁工作仍在进行中项目指标可用建设用地面积约11.8万㎡容积率≤4.0可建筑面积47.2万㎡建筑密度≤35%绿地率≥25%土地用途商业、办公、居住混合用地建筑限高非居住建筑：10－24层以下；居住类建筑17－32层90㎡以下住房面积占住房总面积比重≥40%使用年限住宅用70年、商业用40年、其他用50年15地块概况/项目周边项目沿怀德路、劳动西路方向有大量商业，西部有部分新建住宅小区，东部劳动西路对面有办公楼华景大厦①②③④⑤⑥⑦编号名称概述①项目内现有住宅5060年代初建造的民宅②华景大厦与河景花园一同建设的商务楼，可商可住，目前出租情况不佳③河景花园9栋高层1栋小高层组成的小区，外围沿街建有二层商铺，出租率低④怀德苑分多期完成的高档小区，内部景观较好⑤中意宝第小高层、高层混合社区，社区内有时代超市⑥项目东侧商业被称为火锅一条街，餐饮集聚，业态以餐饮为主，部分服饰夹杂其中⑦会馆浜路商业社区配套商业为主，业态齐全而多变，以满足周围社区需求为主尺度，500M16地块概况/项目周边/在售住宅项目项目周边住宅项目主要有中意宝第、香江华庭、朗诗国际社区和翡翠湾楼盘名称售价销售情况客户描述产品特点中意宝第5428元/㎡33月内销售843套企事业单位普通工作人员中等户型，性价比高翡翠湾6000元/㎡原区位住户，私营业主创新夹层户型香江华廷4988元/㎡315/512/10个月企业客户、政府人员朗诗国际社区9457元/㎡96/186/3月企业客户，尤其是私营企业主、生意人是客户的主力恒温恒湿恒氧的高科技住宅小区翡翠湾华景大厦香江华廷中意宝第朗诗国际社区铂领公馆宗地项目周边项目售价在5000-5500之间，项目档次普遍较高，居民大多为企业主、公务员等。周边居住氛围浓厚，西侧为大型居住区。产品设计上大同小异，特色明显的项目售价普遍较高尺度，2000M商业分级区域商业研究按照消费档次，我们将商业从低到高分为五个档次：维生类消费、基本消费、休闲类消费、形象消费和精致消费；在本区域主要有前四个层级的消费形态，因此不对精致消费进行分析；对各个不同层级的商业比例、经营状况等进行分析，反映消费者的档次及消费习惯；地块三面临路，其中两条为城市干道——怀德路、劳动西路，一条为次级道路——会馆浜路；地块靠近怀德路一侧人行道路宽阔，商业较为繁华，餐饮类业态较多而且经营状况较好；地块靠近劳动西路一侧人行道路狭窄，商业众多，档次偏低，经营情况一般；地块靠近会馆浜路一侧为相对偏僻的道路，商业呈现两级分化，道路两侧大多为低档的维生类消费业态，靠近社区区域为基本类消费形态；评价•启示一•地块临近主干道商业较繁华而且餐饮呈现一定的业态聚集，可见区域的商业价值可观；•启示二•地块临近主干道的日常商业档次偏低而且经营状况一般，可见区域的自身消费能力有限；•启示三•区域整体的能级为基本消费层级，休闲类有一定的市场空间，客户推测大多为中等收入人员地块概况/周边商业维生类消费基本消费休闲类消费形象消费品牌消费高档餐饮休闲娱乐中档餐饮中档服饰日用百货低档日用其他低档餐饮装潢建材•为满足个人形象和档次进行的消费，为较高档消费；•业态为品牌专卖、高档宴请餐饮等；维生类消费•消费档次为低档，仅仅维持低档的生活需求；•业态为低档餐饮、日用、建材、五金等；基本类消费•消费档次为中档，满足中档层次的日常需求；•业态为中档餐饮、超市菜场、水果、美容等；休闲类消费•满足消费者对于精神层面的消费需求；•业态为KTV、洗浴、商务餐饮等，商家外部形象好；形象类消费商业消费介绍地块概况/周边商业基本类消费怀德路沿街商业怀德路商业包括：银行、超市、烟酒专卖、服装、药店、日常餐饮、食品等地块概况/周边商业会馆浜路商业基本类消费怀德路沿街商业包括：超市、烟酒专卖、服装、药店、日常餐饮、食品、家电维修、日用品等地块概况/周边商业地块概况/项目周边/设施配套项目北侧怀德路对面为第五中学及第四医院，沿怀德路向东沿路为怀德路绿地，至延陵路与青年广场商业节点相接。项目东侧西瀛里、青果巷沿线，是以簸箕巷旅游商业中心为起点的都市绿化长廊。项目的东南侧与东侧分布着一些新近建成的大型居住区，南侧劳动西路广化街前为清潭体育中心项目以西为以怀德苑为代表的住宅区。其中有一大型超市——时代超市，一个大润发超市在建，未来将形成较完备的居住配套。除距离项目1.2公里的市中心提供的完整配套，地块附近的配套也相对完整21第五中学第四医院怀德路绿地簸箕巷绿地东沿河绿地三吴第一楼地王商业中心西瀛里绿地簸箕巷旅游服务中心河景花园横兴弄小区世纪明珠苑清潭体育中心清潭体育中心地块概况/未来市政规划情况项目周边规划无大型利好规划22规划出让土地劳动西路延伸段宗地道路项目东北侧劳