年河南金澜置业高尔夫庄园高端项目提案_132p_营销策

金澜置业——高尔夫庄园项目提报发展商：金澜置业提案：策划部日期：2012年6月16日金澜将影响一座城市2011,平顶山最具价值地域,为鹰城核心层定制的唯一终极品质居所TnfluenceCity市场状况产品建议目标客户推广策略视觉表现目录目标与困惑贵公司是一家实力雄厚的新锐型企业；本项目为贵公司真正意义上的独立开发；在平顶山房地产开发领域的品牌知名度较低。背景风险最小化；利润最大化；通过项目开发带动企业品牌，奠定企业的品牌基础；如何成功开发，并在鹰城市场立足；如何做一个“里程碑”式的项目如何做成平顶山唯一且具标杆性的项目；对房地产开发整体流程系统缺乏整体把控；困惑目标市场状况宏观政策◆别墅政策◆平顶山市场状况跟紧的调控政策政策解读—新国八条政策解读—郑州限购政策对行业影响重点政策一：政府监管方面：房价目标施压地方政府【政策一】进一步落实地方政府责任各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。【政策二】加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。国家政策重点政策二：金融政策方面二套房首付款提至六成【政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。国家政策重点政策三：土地交易方面：保障性住房用地将单列【政策四】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。国家政策重点政策四：交易税费方面：二手房交易税按全额征收【政策五】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。国家政策•重点政策五：2007年，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。郑政〔2011〕13号文件主体内容共分六个部分十五条除了全面贯彻落实国办发〔2011〕1号文件中的有关税收、信贷、土地供应和限购等政策措施外，还结合我市实际提出了具体要求。限购范围：除经开、高新区外，郑州市（中原区、金水区，二七区，管城区，惠济区，郑东新区）实施限购政策。郑州限购令重点措施一：内容：自2011年3月4日起,对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。重点措施二：内容：居民家庭的认定和已有住房套数的认定居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。政策影响国家政策跟紧，在一定程度上促使房地产行业的发展速度过缓，销售价格处于徘徊状态。1、房地产开发投资速度将会逐步趋缓，呈前高后低的态势。2、商品房销售市场仍将低迷。由于宏观调控政策的力度不会减弱，限购政策既然房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计商品房销售市场仍将处于低迷状态，销售增长速度在1位数以内。3、商品房价格将进入徘徊状态。随着需求减少，供给增加，房地产市场供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。预计上半年房价涨幅会低度下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。政策影响对于卖方市场而言，限购政策导致开发企业减少部分资金回笼，局部出现捂盘看涨态度，同时，也会出现部分小开发企业因资金的短期面临停止运营状态。利好：1）对开发商，由于房产升值预期并未受到直接冲击，预计即使成交量大幅减少，但房价仍会缓慢稳步上扬，使投资亏损风险减小。（一个需要“凭票供应”的限购商品，必然是优质的紧俏商品）2）促使市场趋于理性，有利于避免因政策过重而导致市场拐点。3）限购必然只是暂时措施，对于资金充裕的开发商，可以选择捂盘待涨。弊端：1）对于资金紧张的开发商，没有任何侥幸的成交大幅减少，可能资金链断裂。2）对于投资比重、户型面积较大的非一线地段豪宅和远郊度假型别墅，成交可能遭遇冻结。政策影响利好对持有二套房的自住客，以及三套房以上的投资客而言，持有成本相对减少。弊端1）对持有二套房的自住客而言，改善需求受到限购影响。尤其是和父母共有的房产、售后公房、经济适用房是否作为限购认定，目前仍未明确。2）对持有多套房的投资客而言，由于限购令，若抛出房产，则意味基本要退出投资领域。若不抛售房产，又面临房产税可能加重的威胁，陷于左右为难之境。3）刚性需求客户提高首付比例，压力大。4）对于外地客户，限购令使购房者再度陷入观望态度，且有转移置业方向的想法。对于买房市场而言，政策导致80%刚性需求者（如打工者）无房可买或观望态度，尤其是投资者持币观望，投资市场低迷。政策影响对于一、二线城市而言（如上海、北京、郑州等），销售量下滑，采取“明码标价”策略相对。近日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求5月1日起商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。政策影响对于三线城市而来，三线城市外地客户回流，刚性旺盛，价格增长速度较快的发展态势。可以说，二三线城市（尤其是三线城市）迎来绝好发展机会。呈现“大城市价增量跌，小城市疯狂热销”良好局面结论国家宏观政策对房地产市场依然采取打压政策，防止房地产行业过热过快发展，中央政府在今年调控力度上不断加大力度可见一斑；预计在未来2年内，房地产市场严格调控依然不会松动；◆别墅市场用地依然未松动，并将持续。◆平顶山目前别墅市场几乎为空白，市场物业形态主要集中在高层、小高层；稀缺产品为多层和别墅；目前市场售价较高为九天城项目，价格达到7500元/㎡；◆目前在售楼盘，均为期房销售，除在营销模式和品牌有所区别之外，其产品规划设计、景观、物业、建材等均无太大差异；且市场多为高层项目，对我项目无太大参考价值。产品建议宏观政策◆别规划建议产品组合景观规划建筑风格户型功能物业服务规划建议项目概况：项目位于新华路北段金牛山风景区内。总占地约225亩。以别墅为主的高端居住区。建议：电梯洋房+小高层建议：高尔夫练习场建议：独栋+双拼建议：独栋+双拼+叠加建议：星级酒店、会所产品组合产品规划建议：☆项目规模：如有可能项目周边土地储备可扩大一倍，分为多期开发；房地产最关键的是地段，对稀缺资源的占有将对企业及市场形成独有的排他性；项目所投入配套设施较多，建筑开发成本较高，扩大土地成本实现利益的最大化，且土地储备是开发企业的根本之道。☆配套设施：根据项目性质，围绕高端项目所需要的配套设施，有主次的开发建设。其中重点配套为：五星级度假酒店（会所）、高尔夫练习场、马场、游泳池。其他配套设施作为辅助配套有选择添加。☆建筑风格：摒弃目前平顶山市场上的建筑风格，采用市场上没有的建筑风格，形成一支独秀；☆产品规划：鉴于本项目开发成本较高，考虑到商业利益的最大化，建议在产品配比上实现多种物业形态并存的产品组合。独栋、联排、洋房、小高层等多物业满足不同客户需求度的产品组合。产品组合配比表物业形态户型面积比例总面积（约）套数（约）别墅独栋260-290㎡30%27500㎡98套双拼180-220㎡花园洋房复式180-220㎡40%36600㎡300套四室160-200㎡三室110-140㎡两室80-90㎡小高层四室140-160㎡30%27500㎡230套三室110-130㎡两室80-90㎡项目居住占地面积11.45公顷，容积率0.8计算，总建筑面积约9.2万平米；项目居住占地面积11.45公顷，容积率1.0计算，总建筑面积约11.4万平米；项目居住占地面积11.45公顷，容积率1.2计算，总建筑面积约13.7万平米；建筑风格建议纯正血统的英伦风格最美地中海，沉醉西班牙景观规划建议绿化坡度设计做到绿化坡度式的极致，达到层次感丰富、四季常绿的绿化境界。树多花多草少改传统的“草多花少树少”为“树多花多草少”。园林-五重垂直绿化•绿化：五层垂直绿化第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。大乔木小乔木、大灌木灌木草坪、地被花花、小灌园林-高覆盖的立体绿化•绿化争取达到硬质铺地在20%以下，使社区满眼都是绿色。•在项目内，可以看到，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。园林-色香味形声全感官接触！•色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化。•香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。•味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。•形：成树树形要美，在运输时是全冠移植，植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果。•声：水声是景观内运用的重要小品，经常设置在社区入口，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到”景观的声音“。道路示意图面包渗水砖人行道铺装塑模彩砖1、柔性结构、铺设快捷、对软基不均匀沉降实用性强。2、便于地下管网铺设3、改善周边环境。4、块型组合、可形成丰富多彩的图案，色彩亮丽、典雅，易融于周边环境，使环境更加和谐。5、易于路面局部更换、速度快、无需保养、维护便利。花台+理石台面理石路面铺装色泽纹路能保持自然原始的风貌，加上色泽调配变化，能将石材质感的内涵与艺术性展现无遗。符合人们崇尚自然，回归自然的文化理念文化石围栏+理石台面文化石色泽纹路能保持自然原始的风貌，加上色泽调配变化，能将石材质感的内涵与艺术性展现无遗。符合人们崇尚自然，回归自然的文化理念。理石台面，质感佳。48欧式风格地灯与社区整体风格融合，黑色外观与铁艺等装饰保持统一。49木质垃圾箱色系与陶花罐、绿植底盆等其他装饰统一。栽种鲜花，满足公共空间配套功能的基础上，增添情趣。行道灯体现人性关怀。户型功能建议产品创新之——宽景house组合示意空间进行有机错落布置，最大程度的增加别墅感受。重点：可以贡献0.8左右的容积率。可以控制套型的总面积，来控制总价。增加套型的丰富多样，增添卖点。方便拆成90平米以下小户型。玄关客厅及餐厅卧室厨房卫生间楼梯间二层套型之一层平面一层地下室一层套型特色：•前后庭院。•南北通透，平面布局合理。产品创新之——宽景house一层平面玄关客厅及餐厅卧室厨房卫生间楼梯间二层套型特色：•单面庭院配置•南北通透，•一层跃二层，一定的别墅感受。产品创新之——宽景house二层平面玄关客厅及餐厅卧室厨房卫生间楼梯间三层四层三、四层套型特色：•跃层设计•南北通透，•单项庭院配置。三层四层平面产品创