张家港国金中心项目商业定位报告初稿

张家港国金中心项目商业定位报告初稿2010.10商铺服务部研究思路2报告整体逻辑架构张家港宏观经济概况消费者调研分析厂商访谈分析区域市场分析商业项目分析居住人口分析商业环境分析项目商业定位主题/功能定位楼层分布平面规划需求需求//竞争竞争分析分析报告终稿涵盖内容定位定位研究研究中观分析微观分析张家港未来发展规划财务财务分析分析租金测算商圈、档次定位报告初稿涵盖内容收益测算基地条件分析SWOT分析项目分析交通环境分析宏观分析竞争分析宏观宏观中观中观微观微观分析分析财务回报分析312345目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位41.11.21.3目录城市概况经济指标发展规划张家港区位及行政规划p张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市的地理位置优越，为张家港的经济发展奠定了坚实的基础。p行政区划：辖杨舍、塘桥、金港、锦丰、乐余、凤凰、南丰、大新等七县和现代农业示范园区，其中包括19个镇，359个行政村p全市面积：998.48平方公里p陆地面积：785.55平方公里5张家港区位图张家港市是个新兴的港口工业城市p张家港市是长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。p近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批国家卫生城市、首家全国环境保护模范城市等国家级荣誉称号。目前，正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。p张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察，与日本丸龟市、澳大利亚格莱耐郡结为国际友好城市，与日本水俣市及松冈町建立了友好交流关系。和世界上100多个国家和地区建立了国际贸易伙伴关系。累计建办1300多家外商投资企业，实际利用外资32亿美元，美国杜邦、陶氏化学、雪佛龙、韩国浦项、英荷壳牌、日本三菱、伊藤忠、旭化成、法国罗地亚、德国博泽等国际大公司在境内落户，其中世界500强企业超过了15家。6张家港港口p张家港港位于长江黄金水道下游南岸张家港市境内,西离南京港219.4公里,南与杭嘉湖地区相连,北通苏北各港。p货物吞吐：张家港市的张家港港现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。p张家港保税港区获批设：立张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。目前已有各类企业2500家，总投资22亿美元。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。p张家港被列为大陆对台湾首批开放港口之一。781.11.21.3目录城市概况经济指标发展规划张家港市张家港市20052005年年--20092009年年GDPGDP数据来源：张家港统计信息网，国家统计局中国县级市GDP排名（2009年）p从2005年到2009年张家港市GDP绝对值增长将近翻倍，年均增长超过16.5%，发展较快。2009年张家港市GDP在中国县级市排名第三排名县市级别省份GDP(亿)1昆山县级市江苏1750.082江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏14024常熟县级市江苏1230.75吴江县级市江苏850.26江油县级市四川820.17晋江县级市福建775.868河津县级市山西7509灵宝县级市河南70610樟树县级市江西70511宜兴县级市江苏680.6812绍兴县级市浙江655.2613慈溪县级市浙江626.2414龙口县级市山东62315荣成县级市山东613.516太仓县级市江苏612.0117邵武县级市福建600.6918大冶县级市湖北597.7819增城县级市广东574.3420滕州县级市山东5499张家港市张家港市20052005年年--20092009年人均年人均GDPGDP江苏省县级市人均GDP排名（2009年）数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p根据商业发展的一般规律，城市人均GDP达到1000-2000美元时，大卖场开始出现，人均GDP达到2000-4000美元时，专业市场开始出现，人均GDP达到4000美元以上，消费者更加关注餐饮、休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式将转向以购物中心为主导。2009年张家港市人均GDP在江苏省县级城市排名第二排名县级城市人均GDP（元）1昆山市250052.512张家港市1559003江阴市1425724太仓市130995.295常熟市115406.986吴江市1067767宜兴市63627.008扬中市62271.009丹阳市62205.0010靖江市54628.9911金坛市48704.0012溧阳市46179.4413启东市32244.0014海安县32104.0010张家港固定资产投资和房地产投资近年来稳步上升张家港市张家港市20052005年年--20092009年固定资产投资年固定资产投资数据来源：张家港统计信息网p2009年张家港市固定资产投资达到363.51亿元，较2005年增长55.7%；2009年房地产投资达到47.97亿元，较2005年增长65.4%，每年固定资产和房地产投资额呈稳步上升态势。这种增长态势即使在金融危机的2008年也没有减缓，说明当地政府和房地产发展商对于未来前景都比较看好。11张家港仍然是一个“二、三、一”型城市，第二产业是城市的支柱产业12年份第一产业(亿元)增长率第二产业(亿元)增长率第三产业(亿元)增长率200612.483.70%542.5418.60%286.619.10%200713.330.20%669.1318.80%367.5620.50%200814.772.80%782.9513.70%452.5916.50%200919.985.60%870.329.90%511.715.20%张家港市张家港市20062006年年--20092009年各产业产值及增长率年各产业产值及增长率20092009年张家港市各产业占比年张家港市各产业占比p2009年张家港市第二产业产值870.32亿元，占GDP总值的62.08%，以冶金、纺织、化工为代表的第二产业是绝对的支柱产业；但从近年来的发展数据可以看出，第三产业的增长率要超过第二产业和第一产业，张家港正在处于经济转型的过程中张家港近几年人口数量保持低水平增长p张家港市户籍人口数从1997年到2005年连续九年实现人口零增长，近几年人口也仅持续缓慢增长态势。数据来源：张家港统计信息网，2009年张家港市各行政区区人口数尚未公布2008年张家港市各行政区人口情况（单位：人）132009年张家港市人均可支配收入在全省县级市排名第三江苏省县级市人均可支配收入排名（2009年）张家港市张家港市20052005年年--20092009年人均可支配收入年人均可支配收入数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网p2009年张家港市人均可支配收入达到27548元，较2005年增长61.3%，上海2009年人均可支配收入为28838元，说明张家港市已经处于全国上游水平。城市排名县级城市人均可支配收入（元）1吴江市276152昆山市276093张家港市275484常熟市273205太仓市273206江阴市271197扬中市232278宜兴市232019金坛市2168110丹阳市2079911溧阳市2077412靖江市1952613启东市1836814海安县1821114江苏省县级市社会消费品零售总额排名（2009年）张家港市张家港市20052005年年--20092009年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额p从2005年到2009年张家港市社会消费品零售总额绝对值增长超过135.9%，年均增长超过19%，一方面反映张家港市民的生活水平在迅速提高，另一方面也说明了商贸零售业的快速发展。2009年张家港市社会消费品零售总额在全省县级市暂排名第五城市排名县级城市社会消费品零售总额（亿元）1江阴市348.122常熟市304.593昆山市298.054宜兴市249.885张家港市226.186吴江市148.367启东市145.948丹阳市128.519溧阳市125.110海安县114.3511太仓市98.1512金坛市9613靖江市80.9414扬中市58.7数据来源：张家港统计信息网，江苏统计信息网15宏观背景研究小结张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，已成为新兴的港口工业城市。处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。张家港市是江苏省沿江开发区的重要城市，在全国县级市的经济排名中名列前茅。张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察。2009年全市实现GDP1402亿元人民币，过去五年绝对值增长98.8%，人均GDP突破23000美元，达到中等发达国际平均水平。2009年，张家港市人均可支配收入27548元，社会消费品零售总额226.18亿元，市民富裕程度和消费均在国内处于上游水平。城市地位高、对外交流频繁经济发展迅速居民富裕程度高无论从张家港的地理位置、交通状况、经济水平等各个方面来看，张家港都显示出良好的发展趋势和强大的竞争优势，张家港不只是江苏沿江经济开发区的重要组成部分，也逐渐成为长三角经济圈的重要成员，而优越的条件正吸引越来越多的海内外资本进入张家港，并给张家港带来了巨大的商机，张家港的经济环境也为商业地产项目的发展提供了必要的条件。地理位置优越，交通发达16171.11.21.3目录城市概况经济指标发展规划p规划中形成的“一城、双核、五片”空间结构，通过生态廊道、交通廊道、基础设施廊道分隔，构成生态化、组团式的市域空间格局。p“一城”指张家港市作为高度城市化地区，城乡差别相对较小，产业布局在全市域范围展开，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市p“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心p“五片”指市域内已基本形成的相对集中的地域，即杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。五个片区作为张家港全市域相互联系的有机组成部分，分别承担不同的城市功能，共同构成起张家港大城市的整体框架。A:杨舍城区：现代化城市中心，怡人的城市空间、居住环境，花园式水乡城市B:金港城区：现代化港城、化工城C:锦丰片区：现代化钢城D:塘桥片区：现代化轻工业城E:乐余片区：自然生态水乡张家港城市发展总体战略（2003-2020）18p张家港市具有得天独厚的优良国际商港－－张家港港，距离经济开发区15公里。该港口与世界上40多个国家的150多个港口有货运往来，也是华东地区主要的中转港。张家港港口的仓储、装卸费用低，通关手续方便快捷p对外交通方面：紧临黄金水道—长江，水运便利，是重要的对外港口；沿江高速公路将张家港与上海的距离缩短在1.5小时的车程；苏虞张一级公路将张家港到苏州的路程缩短到58公里；204国道贯穿南北，连接南通和常熟；S338省道连接无锡、泰州；S228省道连接苏州p对内交通方面：“五纵五横一环”，“五纵”包括国泰路、港城大道、长安路、金港大道和华昌路；“五横”包括张扬路、人民路、暨阳路、沙洲路和南苑路；“一环”是指环城大道。p张家港的地理位置优势明显，境内交通四通八达。p张家港便捷的对外交通体系和立体快速的内部交通网络，使得张家港的位置优势更加的突出和明显。一个城市的交通网络的发达是这个城市经济快速发长的基础，而张家港在交通方面的优势已经领先于许多