惠州汤泉项目出让收购案

惠州汤泉高尔夫项目出让/收购方案一、背景介绍二、编制说明三、出让/收购方案对比一、背景介绍三大资产主体A惠州汤泉高尔夫俱乐部有限公司高尔夫俱乐部会所B惠州市来盛房地产开发有限公司汤泉春天高尔夫酒店骏园春天高尔夫公寓C惠州市澳达地产发展有限公司156亩用地946亩已征地资产主体资产主体（实景）a.高尔夫球场d.高尔夫会所e.骏园春天高尔夫公寓c.156亩用地b.汤泉春天高尔夫酒店f.946亩用地abcdef三大资产主体股权结构图汤泉高尔夫俱乐部注册资本：1000万美元来盛房地产注册资本：4779.6万元澳达地产注册资本：204.84万元香港龙显投资汤泉实业台商许凯南港商杨亨显骏园投资马小灿澳达实业(深圳）42.7%44.8%0%4.2%28.57%75%25%股东结构项目证件高尔夫球场土地证酒店土地证来盛工商认证骏园投资营业执照会所房产证高尔夫营业执照委托授权书二、编制说明方案项目出让价备注出让一澳达房产156亩商住用地2.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。出让二澳达房产156亩商住用地3.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让三（整体打包）汤泉高尔夫俱乐部营业执照1.项目由天正代理,整体出让价：8.2亿元。2.该项目在行业内整体出让报价：10亿元。经营许可证：期限30年，现剩余11年。800亩高尔夫球场土地土地使用权30年，到2026年12月止，剩余14年会所5层，共13040.94平方，独立房产证来盛房地产产权式酒店及24,761平方高尔夫物业独立产权证澳达房产156亩商住用地已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让价项目指标序项目数据1用地性质商住用地2容积率1.53总建筑面积1,102,5514156亩建筑面积（㎡）156,0785别墅（㎡）7803950%6高层（㎡）6243140%7商业及公建（㎡）1560810%8地下车库（㎡）150009946亩建筑面积（㎡）946,47310别墅（㎡）52056055%11高层（㎡）37858940%12商业及公建（㎡）473245%13地下车库（㎡）60000测算成本依据序号项目单价计算基础1收购成本3.6亿元156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元）2土地指标费25万元/亩946亩用地（指标费）3土地出让金300元/㎡946亩用地（楼面地价）4综合开发成本2000元/㎡含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、建安成本、不可预见费等，不含装修与财务费用。5管理、运营费用4%总销售额售价预测楼盘名称五矿哈施塔特佳兆业东江新城瑞亨半山1号光耀城钓鱼台悠兰山保利山水城雅居乐白鹭湖区域博罗博罗博罗惠阳博罗博罗博罗惠城产品类型别墅别墅别墅、洋房别墅、高层高层洋房别墅、多层别墅、多层别墅、高层主力户型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145别墅：270-320洋房：100-130别墅：170-240销售单价（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000别墅：7000-8000洋房：5200别墅：12000-15000项目特色奥地利小镇五星级酒店体育公园湖景湖景超高层高环山环山高尔夫、湖景从本案周边楼盘可以看到，五星级酒店、高尔夫及湖景对于售价有较大影响，可提升约20%-30%。本案独有18洞高尔夫球场，五星级酒店、温泉等豪华配套，结合周边的市场情况，别墅均价设定为13000元/㎡，高层均价设定为5000元/㎡。三、出让/收购方案对比出让/收购一：156亩用地2013年2014年开发首期50亩启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元下半年开发项目二期100亩用地销售项目二期，产生销售收入约9.4亿元项目税后利润约为4.3亿元开发计划2012年方案一投资测算156亩用地收购成本为2.6亿元；项目单方综合开发成本约为2,000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1收购成本26,0001,666元/㎡156亩2开发成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、运营费用5,3674%总销售额4合计65,582方案一销售预测别墅均价按13,000元/㎡，高层销售均价按5,000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为13.4亿元，税后利润约为4.3亿元。序号项目小计（万元）单价（元/㎡）计算基础（㎡）1别墅101,45113,000元/㎡78,039㎡2高层31,2165,000元/㎡62,431㎡3地下车位1,5005万元/个300个4总销售额134,166156,078㎡5开发成本60,2166开发费用5,3677增值税/营业税及附加10,197销售收入7.6%8税前利润58,3879所得税14,597税前利润25%10税后利润43,791方案一现金流分析2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含收购成本2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。2013年开始销售，2014年完成销售，总销售额约为13.4亿元，项目的开发周期约为2.5年。序号项目投资总额2012年2013年2014年1现金流入167,16633,00040,25093,9161.1销售收入134,166-40,25093,9161.2股东投资33,00033,0001.3银行贷款-2现金流出75,77932,84321,77721,1592.1收购成本26,00026,0002.2综合开发成本34,2166,84317,10810,2652.3管理、运营费用5,367-1,6103,7572.4还款及相关财务费用（年息10%）-2.5预征营业税及增值税(7.6%)10,197-3,0597,13868,54111813,85554,56843,79111813,97268,541累计税后净现金流量所得税后净现金流量方案一财务指标序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）156,0783开发期（年）2.54开发总投资（万元）65,5825股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）43,7918税后总投资回报率67%9税后资本金投资回报率133%10税后资本金年投资回报率53%出让/收购二：156亩+946亩用地2012年2013年2014年2015年—2020年利用回笼资金支付剩余土地款及完成946亩土地开发开发计划开发156亩首期50亩启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元下半年开发156亩项目二期100亩用地销售156亩项目二期，产生销售收入9.4亿元946亩用地1年半完成拿地，利用156亩用地的销售回笼资金支付剩余1亿元收购款，土地款及指标费方案二投资测算156亩+946亩两块用地收购成本为3.6亿元；946亩用地土地指标费25万元/亩，楼面地价300元/㎡；单方综合开发成本约为2000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1（156亩+946亩两块地）收购成本36,000327元/㎡1,102亩2土地指标费23,65025万元/亩946亩3土地出让金28,394300元/㎡946亩4开发成本235,5102,000元/㎡1,177,551㎡5管理、运营费用40,3084%总销售额6合计363,862方案二销售预测别墅均价按13000元/㎡，高层销售均价按5000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为42.5亿元。序号项目小计（万元）单价（元/㎡）计算基础（㎡）1别墅778,17913,000元/㎡598,599㎡2高层220,5105.000元/㎡441,020㎡3地下车位9,0005万元/个1,800个3总销售额1,007,6891,102,551㎡4开发成本323,5545开发费用40,3086增值税/营业税及附加76,584销售收入7.6%7税前利润567,2438所得税141,811税前利润25%9税后利润425,432现金流分析2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含支付首期收购费用2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。2014年开始获取946亩的用地指标，剩余的1亿元收购款将根据实际获取节点进行支付，本测算中按1.5年完成。2013年开始销售，2020年完成销售，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为42.5亿元项目的开发周期约为9年。2014年利用156亩用地产生的现金流量（156亩用地总销售收入约13.4亿元），支付946亩用地的指标费及出让金（2014年共支付约3.6亿元），从而实现项目的滚动开发。序号项目投资总额2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1现金流入1,040,68933,00040,25093,916104,823139,764157,234157,234157,234157,2341.1销售收入1,007,689-40,25093,916104,823139,764157,234157,234157,234157,2341.2股东投资33,00033,000-------1.3银行贷款----------2现金流出440,44632,84321,77757,56567,99246,40748,43348,43358,49858,4982.1收购成本36,00026,0006,6003,4002.2指标费23,65015,6098,041-----2.3土地出让金28,39414,19714,197-----2.4综合开发成本235,5106,84317,10810,26530,19430,19430,19430,19440,25940,2592.5管理、运营费用40,308-1,6103,7574,1935,5916,2896,2896,2896,2892.6还款及相关财务费用（年息10%）----------2.7预征营业税及增值税(7.6%)76,584-3,0597,1387,96710,62211,95011,95011,95011,950450,18211813,85527,26327,62370,01881,60181,60174,05274,052425,43211813,97241,23668,859138,877220,477302,078376,130450,182所得税后净现金流量累计税后净现金流量财务指标方案二序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）1,102,5513开发期（年）94开发总投资（万元）363,8625股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）425,4328税后总投资回报率117%9税后资本金投资回报率1,289%10税后资本金年投资回报率143%出让/收购三：项目整体打包转让项目定位：国际高尔夫温泉度假天堂——以高尔夫休闲产业，带动多元化、高品质的温泉复合产业开发项目整体转让后，可重新定位，以高尔夫球场为载体，以温泉资源为亮点，通过全面的升级改造与品牌提升，结合高端度假产品进行复合经营的开发理念，以高品质产品及五星级的服务水平，打造一个集旅游、体育、居住、酒店、商业”五为一体的国际高尔夫温泉度假天堂。项目重新定位后，整体价值将极大提升，房地产项目销售价格提升约20%-30%。本项目高尔夫球场同时具有高尔夫营业执照及球场土地产权证，在广东省内乃至全中国都极为罕有，未来升值潜力巨大。支付方式：项目收购款为8.2亿元（分三期支付，首期4.5亿元，156亩首期开发完成后第二次支付约1.5亿元，尾款在156亩销售