戴德梁行-太湖明珠项目前期定位及规划设计建议-162PPT

1呈致：江苏吴中地产集团有限公司太湖明珠项目前期定位及规划设计建议戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司2006年2月22在2月14日与彭总进行沟通后，我行根据具体的项目定位，从合同约定的服务内容出发，进一步完善前期定位报告，具体增加的内容包括细化市场调查部分；进行详细的客户问卷调研分析整理；针对户型设计提出建议；对会所配置、物业管理以及酒店管理给出具体建议。前言33项目分析44项目位置本项目基地位于苏州太湖旅游度假区内，距中新合作苏州工业园区25公里，离上海浦东开发区100公里，与上海虹桥国际机场．上海港、张家港相距均不足百公里交通主要依靠公路，从项目到苏州绕城高速公路，路况良好苏州绕城高速公路与沪宁高速、苏嘉杭高速连接，可方便通行于长三角区域内55项目经济指标小区总占地面积：约500亩容积率：0.34绿化率：56%建筑面积：113,000平米66本案度假氛围顶级湖景高绿化率超长岸线地块价值研判地处苏州太湖旅游度假区，未来区域为休闲度假的规划超大的湖面资源，可以规划游艇俱乐部等配套设施，吸引度假人群地块两侧规划有大面积的绿地，可以在增加景观的同时，建造一些高尔夫推杆场，为度假村增加娱乐项目地块呈东西长条形，拥有超长的湖岸线，利于未来规划，也能为开发商争取最大利润率77从目前区域内的在售项目来看，与一流品质的度假项目还存在较大的差距，这对于本案的定位与规划非常有利本案面积较大，自身就有酒店、商业的配套，可以在满足本案自住及度假客户的需求的同时，服务于周边项目的客户物业类型众多，不同产品可以满足不同客户的需求体量相对较大，去化时间较长按照常规思路打造产品易于陷入同质化竞争泥潭周边度假别墅众多，会分流一部分目标客户区域内空留土地还很多，在未来可能成为本案的竞争项目从整个太湖沿线来看，无锡、常州也有太湖旅游度假区的规划，竞争较为激烈从苏州本地来看，有阳澄湖、淀山湖等众多度假区域，而且离上海的距离均小于本案，会成为本案有利的竞争对手得天独厚的太湖自然资源和超长湖岸线，属稀缺资源，适于营造高端度假地产项目周边山水围绕，项目背山面水，生态环境较好，可作为未来项目推广重要卖点整个区域为度假区规划，利于项目的具体定位优势/Strength与苏州市区的快速道路需要缴费，会阻碍一部分本地自住客户相比其他个案，本案地块平缓，无法使所有的物业都看到湖景周边相关配套设施匮乏；目前旅游度假的氛围没有形成,目前区域人气不足与主干道之间有较大的高差劣势/Weakness机会/Opportunity威胁/Threats项目SWOT分析88分析本案度假氛围顶级湖景高绿化率超长岸线+能否打造顶级度假产品？99国内外旅游度假区案例分析目的：通过研究国内外旅游度假区案例，看本案是否具备打造此类产品的条件。1010度假区因素表气候条件自然资源交通网络度假配套经营管理自然因素人为因素优劣程度度假客群基本位于热带，有四季如一的气候条件少数位于寒带的滑雪度假村，有很强的季节性，在淡季也很萧条得天独厚的山水资源，也是构成顶级度假区的必要条件交通的不足可以通过后期的修建弥补完善的度假配套设施会成为吸引客户的主要因素全球性的酒店经营公司除了能提高项目知名度、保证优质的服务外，还能在淡季提供全球的营销网络支持，承办众多会议会展服务，维持度假区的经营顶级度假区具有国际范围内的知名度，其客源大多为全球性的，整个区域的经济将依托于度假目的：利用具体的度假因素，评价各案成功的原因1111印尼:峇淡岛滨海城/WATERFRONTCITY,BATAM滨海城位于印度尼西亚峇淡岛西北，西北距离新加坡23公里，从新加坡WorldTradeCentre渡口乘坐渡船到滨海城渡口仅需要45分钟，交通便捷。滨海城整体规划占地2000公顷，目前一家新加坡著名上市公司正在分期开发其中的1000亩土地。1212滨海城项目的优势在于其众多的娱乐项目，无论自用还是投资，可以吸引众多客源，加速产品市场去化。其娱乐设施的先行建设为后期的产品去化奠定了良好基础，又效聚集了人气。娱乐设施联体及独立别墅宾馆游艇码头印尼:峇淡岛滨海城/WATERFRONTCITY,BATAM1313滨海城娱乐项目及设施卡丁车摩托艇垂钓人工滑雪场保龄球高尔夫滑水彩弹设计游艇俱乐部蹦极游泳射箭水上宾馆网球场壁球馆攀岩台球烧烤骑马碰碰船伞翼滑翔印尼:峇淡岛滨海城/WATERFRONTCITY,BATAM1414自然因素人为因素优劣程度度假因素分析自然资源交通网络度假配套经营管理度假客群气候条件印尼:峇淡岛滨海城/WATERFRONTCITY,BATAM分析结果：优秀的气候条件及后期打造的优秀的配套及交通1515普吉岛:悦榕庄普吉岛悦榕庄位于普吉岛西北海岸的邦道湾，离普吉岛国际机场只需20分钟的车程，离普吉岛市中心也只不过是25分钟的车程，交通非常便捷。普吉岛悦榕庄是亚洲第一个综合胜地，占地600英亩，有一片长达3公里的海滩，以及无数的休闲与饮食设施。在这里下榻的旅客将可使用附近5家参与这项旅游计划的酒店设施，可免费搭乘穿梭迷你巴士到其他酒店，次数不限。1616度假村内总共有129套东南亚风格的别墅，共六种类别，均由悦榕庄统一经营管理对外出租，不对外销售。西面就是安达曼海和黄金沙滩，度假村内还有人工湖。度假村设施：传统泰国餐饮世界各地美食悦榕SPA18洞高尔夫网球场健身房泳池普吉岛:悦榕庄1717普吉岛:悦榕庄1818自然因素人为因素优劣程度气候条件自然资源交通网络度假配套经营管理度假客群度假因素分析普吉岛:悦榕庄分析结果：各项指标均十分优秀1919马尔代夫:SixSensesSunevaFushiResortSunevaFushi是SixSenses中的超星级精品品牌。位于马尔代夫Baa行政区SunevaFushi岛上，距离马累国际机场和首都马累大约103公里。占地100公顷，度假村的65幢别墅是岛上仅有的建筑，而且都覆盖在灌木丛林之中，使这个岛屿看上去既神秘又富于灵感。SunevaFushiResort2020马尔代夫:SixSensesSunevaFushiResort2121客房设施洗衣房和男仆服务礼品店保姆和儿童保育员潜水学校餐饮餐馆日出酒吧美食家餐馆日落酒吧别墅餐厅水上运动和娱乐潜水学校深海捕鱼大型捕鱼比赛减肥温泉疗养潜水Dhoni船航行自行车运动排球羽毛球乒乓球到附近岛屿村文化观光马尔代夫:SixSensesSunevaFushiResort2222自然因素人为因素优劣程度气候条件自然资源交通网络度假配套经营管理度假客群度假因素分析马尔代夫:SixSensesSunevaFushiResort分析结果：各项指标均十分优秀2323海南三亚:椰风海韵度假公寓椰风海韵度假公寓位于三亚湾海坡度假开发区中段。距三亚市仅10分钟的车程2424椰风海韵·度假公寓由两栋（A栋、B栋）层高为12的小高层公寓组成，共有262户尊贵席位A栋垂直于大海，主打户型为80多平米的套房B栋平行于大海，一梯两户，板楼式设计，南北通透，主打户型为120多平米二房二厅观景浴缸椰梦长廊菜单式装修酒店VIP服务项目特色仅262席超大海景阳台超大观景落地窗架空泛会所海南三亚:椰风海韵度假公寓2525椰风海韵·度假公寓旺销的成功因素该项目所处区位得天独厚，周边自然景观及人文景观密集，交通便捷。三亚209公里长的海岸线风光旖旎，年平均气温25.4℃，即使冬季海水的温度也在22-24．5℃间，海水环境无污染、能见度高。三亚的空气、水质、噪声等20项规定指标均达国家一类标准，其中空气质量优于国家一类标准。这样的天然条件非常适于打造度假物业。项目户型大小控制得当，总价易于控制，开发体量（仅262套）也适中。同时其60%的高绿化率，热带建筑风格以及异域风格园林同中式园林有机结合也是其亮点。其菜单式装修服务也省却了异地业主的麻烦。椰风海韵·度假公寓由三亚椰林滩大酒店物业管理公司提供超星级全天候管家服务，购置了椰风海韵·度假公寓的业主不仅可以享受其酒店管家式的贴心服务，在酒店消费时更可享受八折优惠。海南三亚:椰风海韵度假公寓《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网自然因素人为因素优劣程度气候条件自然资源交通网络度假配套经营管理度假客群度假因素分析海南三亚:椰风海韵度假公寓分析结果：气候宜人，沙滩资源、度假配套也较优秀2727本案地块度假资源分析参照国内外成功度假产品，可以得出本案的度假资源表气候条件本项目不具备打造顶级纯度假项目的条件自然资源交通网络度假配套酒店管理自然因素人为因素优劣程度度假客群分析结果：气候条件与度假配套较差，酒店管理可以通过后期引入达到一定的水平，但其度假客群仍将集中在长三角区域内2828分析本项目不具备打造顶级纯度假项目的条件我们能造什么？我们的地块怎么样？苏州市的特色项目？周边的项目怎么样？考虑3方面因素2929苏州当地案例分析我行在研究了众多苏州当地的案例后，并未发现很有亮点的，在全国乃至东南亚都具有很高知名度的项目。因此在本报告中，我行截取太湖周边及苏州其他板块内比较有代表性的个案进行点评，目的在于为本案跳出区域概念做规划以及未来的价格定位做一定的支撑3030天一墅客户构成位置苏州西山湖国家旅游度假区长沙岛规模45套开发商苏州太湖宝京房地产发展有限公司楼盘形态独栋总建面积29978平方米容积率0.29报价20000人民币绿化率64%总价范围600-1600万单体面积320-900平米（含地下）建筑风格现代+中式符号交付标准毛坯物业管理费销售情况已售1/3外立面涂料+木材基础信息总平图实景图销售1/3，目前去化速度非常慢，苏州及上海的售楼处已经撤销，目前有零星几户客户在装修，尚无入住。上海客户占据40%，投资比例40%左右3131天一墅项目简析项目紧靠太湖，大户型均沿湖岸而建，可谓太湖边最亲水的别墅区酒店运营情况很好，周末及节假日入住率在95%以上，承担了很多会议服务酒店内的榕椿SPA为泰国著名SPA管理公司BanyanTree管理，档次很高酒店其他餐饮，娱乐配套很丰富，为别墅区提供良好的生活度假配套目前销售基本停止，苏州及上海的售楼处均已撤销，目前仅凭现场一个销售人员接待土地成本及建安成本很低，开发商不急于出售现场基本无入住项目优劣势分析优势紧邻太湖，位置十分稀有良好的酒店配套，且酒店运营良好劣势建筑外立面很粗糙，且施工质量很差入住率低，小区缺乏集中绿化，而且私家花园面积很小面积大，主力面积在400-500，销售抗性大3232天一墅576.18平米，连地下室4层房型分析3333天一墅房型分析工作区域应当集中空间浪费，应当利用湖景优势合理规划《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网天一墅房型分析二楼的露天平台是销售利好，但该案把平台面积均纳入销售面积，反而成为了其销售抗性。3535天一墅房型分析主卧规划合理，采光、景观均十分优秀3636天一墅房型分析酒窖位置过于狭窄，且不利于建造酒窖多功能娱乐室面积浪费，建议可以规划出健身房、桑拿等功能区块3737太湖之星客户构成基础信息效果图位置苏州西山湖国家旅游度假区长沙岛规模360套开发商苏州太湖之星开发建设有限公司楼盘形态独栋总建面积100000平方米容积率0.17报价12000/平米绿化率70%总价范围300-500万单体面积260-340平米建筑风格一、二期为欧式、三期为现代、四期可能为中式院落交付标准毛坯物业管理费2.5元/平米/月销售情况一、二期售罄、三期销售1/3外立面石材+涂